W skrócie

  • +48% rdr wzrosła w czerwcu 2026 sprzedaż mieszkań deweloperskich na siedmiu największych rynkach, przekraczając 4,5 tys. lokali (CEO Magazyn, czerwiec 2026).
  • 17,8 tys. zł/m² kosztuje mieszkanie w Trójmieście - jedyna metropolia ze wzrostem cen w maju 2026.
  • Za milion złotych kupisz dziś w Trójmieście ok. 56 m², a to mniej więcej górna granica zdolności kredytowej rodziny z dochodem 2x średnia krajowa.
  • Stopa referencyjna NBP 3,75% - RPP utrzymała ją bez zmian na posiedzeniu 1-2 czerwca 2026 po sześciu obniżkach z 2025 r.
  • Kupujący ma wciąż przewagę: 4 891 ofert nowych mieszkań w 93 inwestycjach daje przestrzeń do negocjacji rabatów pozacenowych.

Sprzedaż mieszkań deweloperskich na siedmiu największych rynkach wzrosła w czerwcu 2026 r. o 48% rok do roku, przekraczając 4,5 tys. lokali (dane rynkowe za czerwiec 2026, CEO Magazyn). Popyt napędziły niższe stopy procentowe i rekordowa liczba zapytań kredytowych, a Trójmiasto - z ceną 17,8 tys. zł/m² (maj 2026) - jako jedyna duża metropolia dalej drożeje. Jeśli planujesz kredyt na ok. 750 tys. zł przy budżecie zbliżonym do miliona, to właśnie w tym mieście milion złotych zaczyna wyznaczać nie sufit, a punkt wyjścia.

Dlaczego sprzedaż mieszkań wystrzeliła o 48%?

Wzrost sprzedaży o 48% rdr w czerwcu 2026 to przede wszystkim efekt tańszego kredytu. NBP (Narodowy Bank Polski) obniżył stopy sześć razy w okresie maj-grudzień 2025 r., a stopa referencyjna zeszła z 5,75% do 3,75%. To bezpośrednio podniosło zdolność kredytową i odblokowało popyt, który przez wcześniejsze kilkanaście miesięcy tkwił w zawieszeniu.

Mechanizm jest prosty. WIBOR 3M (trzymiesięczna stopa, po której banki pożyczają sobie pieniądze - baza oprocentowania większości hipotek) spadł do 3,86% w czerwcu 2026 z okolic 5,8% rok wcześniej. Przy tej samej marży rata kredytu na 750 tys. zł jest dziś o kilkaset złotych niższa niż w połowie 2024 r. Efekt? Rodzina z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych ma dziś zdolność kredytową nieco ponad milion złotych - i to jest liczba, która definiuje cały segment popularny.

Druga noga tego wzrostu to statystyka bazy. Czerwiec 2025 był miesiącem posuchy, bo rynek czekał na obniżki i na ewentualny nowy program dopłat. Porównanie do tak niskiego punktu wyjścia automatycznie wygląda spektakularnie. Powiem wprost: 48% brzmi jak eksplozja, ale to raczej powrót do normy po sztucznie zamrożonym roku niż nowa gorączka spekulacyjna. Podobny mechanizm opisywaliśmy przy paradoksie taniego kredytu na rynku wtórnym.

Ile kosztuje mieszkanie w Trójmieście w 2026 roku?

Mieszkanie w Trójmieście kosztuje średnio 17,8 tys. zł/m² (dane za maj 2026), co czyni je jedyną dużą metropolią, która w tym okresie zanotowała wzrost cen zamiast stabilizacji lub spadku. Rozpiętość między miastami jest jednak ogromna: od niecałych 16 tys. zł/m² w Gdyni, przez ok. 18 tys. zł/m² w Gdańsku, aż po 27 tys. zł/m² w Sopocie.

To wyjątek na tle kraju. Rynek pierwotny w skali Polski w I kw. 2026 r. praktycznie stanął w miejscu (-0,3% rdr wg NBP), a wtórny lekko tanieje - o czym pisaliśmy w analizie cen mieszkań w I kw. 2026. Trójmiasto płynie pod prąd z dwóch powodów: ograniczonej podaży atrakcyjnych gruntów nadmorskich i wysokiego udziału zakupów inwestycyjnych pod najem, w tym krótkoterminowy.

Na rynku dostępnych jest 4 891 ofert nowych mieszkań w 93 inwestycjach deweloperskich (rynekpierwotny.pl, 2026). Podaż jest więc spora - i to ona jest kotwicą, która nie pozwala cenom wystrzelić jeszcze mocniej. Deweloperzy trzymają cenniki twardo, ale coraz częściej ustępują przez rabaty pozacenowe: wykończenie pod klucz, miejsce postojowe gratis, odroczona płatność. Nominalnie cena stoi, realnie kupujący dostaje więcej za te same pieniądze.

Za ile metrów mieszkania wystarczy milion złotych?

Milion złotych daje w Trójmieście ok. 56 m² przy średniej cenie 17,8 tys. zł/m² (maj 2026). To dwupokojowe mieszkanie z aneksem albo ciasne trzy pokoje - w Gdyni trochę więcej (ok. 63 m²), w Sopocie ledwie 37 m². Jeszcze w 2020 r. za milion kupowało się w tej aglomeracji spokojnie 80-90 m². To jest właśnie cała historia ostatnich sześciu lat sprowadzona do jednej liczby.

Przy zakupie mieszkania za ok. 950 tys. zł z wkładem własnym 200 tys. zł potrzebujesz kredytu na ok. 750 tys. zł. Przy WIBOR 3M 3,86% i marży 2,0% (łącznie 5,86%) rata takiego zobowiązania na 25 lat wynosi ok. 4 770 zł miesięcznie. Gdyby bank policzył marżę 2,5% (oprocentowanie 6,36%), rata rośnie do ok. 5 000 zł. Różnica 0,5 pp (punkt procentowy = 0,01) to w tym przypadku ok. 230 zł miesięcznie, czyli blisko 2 800 zł rocznie - dokładnie dlatego marżę negocjuje się PRZED podpisaniem umowy, nie po.

Wskazówka:

Marża banku jest stała przez cały okres kredytu - zmienia się tylko WIBOR. Nawet 0,2 pp różnicy w marży to przy kredycie 750 tys. zł na 25 lat kilkanaście tysięcy złotych w całym okresie spłaty. Zbierz oferty z 3-4 banków, zanim wybierzesz. Aktualne stawki sprawdzisz w [rankingu kredytów hipotecznych](/rankingi/kredyty-hipoteczne).

Co mówią analitycy i RPP o dalszych cenach?

Ekonomiści Centrum Analiz PKO BP w raporcie "Wiatr w oczy" (czerwiec 2026 r.) prognozują wzrost średnich cen transakcyjnych mieszkań w 2026 r. o 3-5% rok do roku, z większością tego ruchu w drugiej połowie roku. Zdaniem analityków banku nadchodzące miesiące pozostaną rynkiem kupującego, bo duża podaż wciąż daje przestrzeń do negocjacji.

"Rok 2026 to nadal rynek kupującego mieszkania, ale możliwa jest presja kosztowa na wzrost cen w drugim półroczu." - stanowisko Centrum Analiz PKO Banku Polskiego, raport "Wiatr w oczy", czerwiec 2026 r.

Po stronie stóp procentowych na razie zapadła cisza. RPP (Rada Polityki Pieniężnej) na posiedzeniu 1-2 czerwca 2026 r. utrzymała stopę referencyjną na poziomie 3,75%, zgodnie z konsensusem rynkowym. Adam Glapiński, prezes NBP, na konferencji 3 czerwca 2026 r. sygnalizował ostrożność co do dalszych cięć - i rynek przyjął to do wiadomości. Krzywa WIBOR jest lekko rosnąca (1M 3,78%, 3M 3,86%, 6M 3,93% w czerwcu 2026), co oznacza, że inwestorzy nie wyceniają już kolejnych obniżek w tym roku.

Dla ciebie jako kupującego to sygnał mieszany. Z jednej strony koniec cyklu obniżek to koniec darmowego wzrostu zdolności kredytowej. Z drugiej - stabilne, niższe stopy zdejmują niepewność, przez którą wielu wstrzymywało decyzję. Moim zdaniem to zdrowsza sytuacja niż gwałtowne cięcia, które w 2023 i 2024 r. pompowały ceny szybciej, niż rosły dochody.

Co to zmienia w Twoim kredycie na 750 tys. zł?

Przy budżecie ok. 950 tys. zł, wkładzie 200 tys. zł i kredycie 750 tys. zł na 25 lat Twoja rata w Trójmieście to dziś ok. 4 770 zł miesięcznie - i to jest liczba, którą bank przepuści przez stress test. Banki liczą zdolność z buforem: do bieżącego oprocentowania dodają 2,5 pp (rekomendacja S KNF - Komisja Nadzoru Finansowego), więc zdolność liczona jest tak, jakby rata wynosiła ok. 5 600 zł. Musisz mieć dochód, który to udźwignie przy wskaźniku DSTI (stosunek raty do dochodu, banki limitują go zwykle do 40-50%).

Praktyczny wniosek: jeśli celujesz w milion i Trójmiasto, masz realnie dwie dźwignie. Pierwsza to wkład własny - każde dodatkowe 50 tys. zł wkładu ścina ratę o ok. 315 zł i poprawia LTV (stosunek kredytu do wartości nieruchomości), a niższe LTV to często niższa marża. Druga to moment zakupu - przy 4 891 ofertach na rynku i deweloperach otwartych na rabaty, negocjacja wykończenia albo miejsca postojowego potrafi dać efekt równy kilku procentom ceny.

Zanim podpiszesz cokolwiek, policz własną sytuację. Sprawdź swój werdykt w Decyzjomacie Hipotecznym, a jeśli wciąż wahasz się między zakupem a najmem w tak drogim mieście - przelicz oba scenariusze w Decyzjomacie Kupno-Wynajem. Wysokość raty i zdolność oszacujesz też w kalkulatorze kredytu hipotecznego oraz kalkulatorze zdolności kredytowej.

Kupować teraz czy poczekać do końca roku?

Jeśli PKO BP ma rację i ceny w skali kraju urosną w 2026 r. o 3-5%, a Trójmiasto - jako lider wzrostów - może pobić tę średnią, to czekanie do grudnia oznacza dopłatę rzędu 30-50 tys. zł do mieszkania za milion. To realny koszt zwłoki, nie hipoteza. Z drugiej strony stopy najprawdopodobniej zostaną na 3,75% do końca roku, więc rata się nie poprawi - argument "poczekam na tańszy kredyt" właśnie stracił moc.

Moja ocena jest taka: w Trójmieście, gdzie podaż gruntów jest ograniczona strukturalnie, a popyt inwestycyjny nie odpuszcza, presja na wzrost cen jest realniejsza niż w Warszawie czy Łodzi. Ale to nie jest wezwanie do paniki. Rynek kupującego wciąż trwa, deweloperzy negocjują, a 4 891 ofert to komfort wyboru, jakiego w szczycie 2021 r. nie było. Ten sam dylemat rozkładaliśmy na czynniki w tekście ceny rosną, ale CPI blokuje obniżki stóp - kupić teraz czy poczekać.

Co dalej obserwować? Trzy rzeczy: lipcowy i wrześniowy komunikat RPP (czy pojawi się choć cień gołębiej retoryki), dynamikę sprzedaży w wakacje (czy 48% to jednorazowy skok, czy trend) oraz kwartalne dane NBP o cenach transakcyjnych za II kw. 2026. Jeśli sprzedaż utrzyma tempo, a stopy stoją, to rok 2027 może być pierwszym od dawna, w którym milion złotych w Trójmieście przestanie wystarczać na cokolwiek większego niż kawalerka z aneksem.

Więcej analiz finwire.pl na temat rynku mieszkaniowego znajdziesz w hubie kategorii nieruchomości. Warto też zajrzeć do naszej analizy cen gruntów pod mieszkania i ich wpływu na nowe inwestycje.

Narzędzia do Twojej decyzji