Prognoza cen mieszkań Warszawa do Q1 2027
Mieszkania w Warszawie kosztują 16 699 zł/m² na rynku pierwotnym (Q1 2026, Rejestr Cen Nieruchomości). Prognoza bazowa: ceny wzrosną o +7,9% do Q1 2027 przy założeniach ścieżki stóp: WIBOR 3M ~3,80%. Wskaźnik P/I 7,2 roku - w strefie podwyższonej (6-8 lat).
Jak zmienią się ceny mieszkań w Warszawie do Q1 2028?
Punkt startowy: 16 699 zł/m² (Q1 2026, Rejestr Cen Nieruchomości). Model i założenia prognozy.
Czy mieszkania w Warszawie zdrożeją? 3 scenariusze do Q1 2027
WIBOR 3M ~3,30%
WIBOR 3M ~3,80%
WIBOR 3M ~4,05%
Ścieżki stóp i opis scenariuszy: prognoza stóp NBP. Dane: Rejestr Cen Nieruchomości Q1 2026, aktualizacja 2026-10-11.
Ile trzeba zarabiać na mieszkanie w Warszawie?
Wskaźnik P/I (Price-to-Income) = cena mieszkania 50 m² podzielona przez roczne wynagrodzenie brutto. Przy cenie 16 699 zł/m² i wynagrodzeniu 9 651,59 zł/mies. (kwiecień 2026, GUS, Rozkład wynagrodzeń w gospodarce narodowej w kwietniu 2026 r.) - kupujący w Warszawie potrzebuje 7,2 roku odkładania całej pensji brutto. OECD uznaje wartości 6-8 za podwyższone ryzyko dostępności.
5,6% brutto daje czynsz 3 350 zł za 44 m² (19 900 ofert, znajdznajem.pl) wobec ceny zakupu - powyżej progu 5%. Szczegóły w rentowności najmu w Warszawie.
Jak zmieniały się ceny mieszkań w Warszawie? Historia kwartalna
Dane: Rejestr Cen Nieruchomości (mediany cen transakcyjnych, tylko pełne kwartały z min. 30 aktami na każdym rynku, do Q1 2026). Domyślnie ostatnie 5 lat - przesuń suwak w lewo, aby zobaczyć pełną historię.
W których obszarach w Warszawie ceny rosną najszybciej?
+7,4% r/r - tak zmieniła się mediana ceny transakcyjnej w Warszawie w I kw. 2026 wobec tego samego kwartału rok wcześniej (akty notarialne RCN). Pod względem tempa Warszawa jest 5. wśród 16 miast; wyżej jest Kielce (+8,7%), niżej Kraków (+7,3%).
15 123 zł/m² w II kw. 2025 i 16 577 zł/m² w I kw. 2026 - ścieżka mediany w Warszawie z ostatnich 4 kwartałów: II kw. 2025 15 123 zł/m², III kw. 2025 14 954 zł/m², IV kw. 2025 16 454 zł/m², I kw. 2026 16 577 zł/m². Ostatni kwartał jest najwyższym punktem w danych z trzech lat.
+14,9% r/r w obszarze Ursus to najszybszy wzrost cen w Warszawie, a Ursynów notuje -4,5%. Ceny spadły w 4 z 18 obszarów z porównywalnymi danymi (II kw. 2025 - I kw. 2026), więc średnia miasta ukrywa lokalne korekty.
29,3% zysku w 122 dni przyniosła odsprzedaż z czołówki rankingu szybkich odsprzedaży w Warszawie (akty notarialne): 117,8 m² pod adresem Ursynowska 40, kupione 23 stycznia 2024 za 2 050 000 zł i sprzedane 24 maja 2024 za 2 650 000 zł. Kolejne pozycje: Sękocińska 15 (+35,1% w 97 dni) i Włodarzewska 61E (+37,7% w 225 dni). Zestawienie: rekordy rynku mieszkań.
130,8% wzrostu wartości przy odsprzedaży po latach: 194,3 m² pod adresem Zbyszka Cybulskiego 1, kupione 10 marca 2017 za 4 150 000 zł i sprzedane 16 stycznia 2025 za 9 580 000 zł - najwyższy wynik w Warszawie w rankingu długich odsprzedaży. Pojedyncze rekordy nie są prognozą, ale pokazują, gdzie w mieście ceny rosły najszybciej.
3,0% zakupów w Warszawie należało do firm w ostatnich czterech kwartałach (Polska: 3,4%). Firmy kupują w Warszawie rzadziej niż przeciętnie w kraju, więc ceny wyznaczają głównie kupujący prywatni.
| Obszar | Zmiana r/r | Mediana ceny | Akty (12 mies.) |
|---|---|---|---|
| Ursus | +14,9% | 13 637 zł/m² | 3016 |
| Praga-Północ | +14,5% | 18 187 zł/m² | 1114 |
| Wilanów | +14,2% | 18 366 zł/m² | 1201 |
| Rembertów | +12,8% | 12 750 zł/m² | 362 |
| Wawer | +12,1% | 13 326 zł/m² | 981 |
| Włochy | +10,4% | 15 649 zł/m² | 2340 |
| Białołęka | +8,5% | 13 275 zł/m² | 4031 |
| Wola | +5,3% | 20 082 zł/m² | 3046 |
| Wesoła | +4,9% | 12 802 zł/m² | 197 |
| Żoliborz | +4,1% | 22 489 zł/m² | 490 |
| Mokotów | +3,8% | 18 219 zł/m² | 4052 |
| Praga-Południe | +3,1% | 15 990 zł/m² | 2676 |
| Targówek | +3,0% | 14 408 zł/m² | 1457 |
| Bemowo | 0,0% | 15 143 zł/m² | 2870 |
| Śródmieście | -0,5% | 20 671 zł/m² | 1056 |
| Bielany | -2,0% | 16 210 zł/m² | 1323 |
| Ochota | -4,1% | 16 669 zł/m² | 788 |
| Ursynów | -4,5% | 16 920 zł/m² | 998 |
Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości, akty do 4 sierpnia 2026; obszary od 30 aktów.
Najczęstsze pytania o ceny mieszkań w Warszawie
- Czy ceny mieszkań w Warszawie wzrosną do Q1 2027?
- +7,9% r/r - taki wzrost, do poziomu 18 018 zł/m² na rynku pierwotnym (Q1 2027), zakłada scenariusz bazowy (prawdopodobieństwo 60%). Punkt wyjścia: 16 699 zł/m² w Q1 2026 (Rejestr Cen Nieruchomości), dynamika +15,8% r/r. Założenie kosztu kredytu: WIBOR 3M ~3,80%.
- Ile kosztuje mieszkanie 50 m² w Warszawie?
- 834 950 zł - tyle kosztuje 50 m² na rynku pierwotnym w Warszawie (Q1 2026, Rejestr Cen Nieruchomości, mediana transakcyjna). Na rynku wtórnym: ok. 822 700 zł. Rata kredytu na 80% ceny przy oprocentowaniu 5,88% (WIBOR 3M 3,88% plus marża 2 pkt proc.) i okresie 25 lat: ok. 4 255 zł/mies.
- Jaki jest wskaźnik dostępności mieszkań w Warszawie?
- 7,2 roku - tyle wynosi wskaźnik P/I (Price-to-Income) w Warszawie przy założeniu odkładania 100% wynagrodzenia brutto (9 651,59 zł/mies., kwiecień 2026, GUS, Rozkład wynagrodzeń w gospodarce narodowej w kwietniu 2026 r.). Wartość 6-8 lat oznacza podwyższone ryzyko dostępności.
- Czy opłaca się kupić mieszkanie w Warszawie na wynajem?
- 5,6% - taka jest stopa zwrotu brutto z najmu (gross yield) w Warszawie, policzona z mediany czynszu 3 350 zł za 44 m² (znajdznajem.pl, 2026-10-11). Stopa powyżej 5% oznacza rynkowo uzasadnioną inwestycję - przed odliczeniem podatku, kosztów zarządzania i remontu.
- Co się stanie z cenami mieszkań w Warszawie, jeśli RPP nie obniży stóp?
- +3,5% r/r - tyle daje scenariusz pesymistyczny (prawdopodobieństwo 30%), czyli 17 283 zł/m² w Q1 2027. Założenie: WIBOR 3M ~4,05%. Wysoki koszt kredytu ogranicza popyt i hamuje wzrosty cen.
Wyniki kalkulatora mają charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią porady finansowej ani kredytowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o doradztwie kredytowym. Ostateczne warunki kredytu, zdolność kredytową i ofertę ustala bank indywidualnie na podstawie złożonego wniosku.