Raport Najmu finwire - Q3 2026

Co działo się ze stawkami najmu w Q3 2026?

Średnia stawka najmu w miastach wojewódzkich wyniosła w lipcu 2026 roku 2 697 zł miesięcznie - o 0,3% więcej niż miesiąc wcześniej i o 0,7% mniej niż rok temu (Otodom Analytics, raport z 25 sierpnia). Rynek przeszedł ze spadków opisywanych w raporcie Q2 do stabilizacji, a lipcowe podwyżki objęły trzy z czterech największych ośrodków akademickich.

2 697 zł miesięcznie wynosiła średnia stawka najmu w miastach wojewódzkich w lipcu 2026 roku według raportu Otodom Analytics opublikowanego 25 sierpnia. Dynamika +0,3% miesiąc do miesiąca kończy trend z pierwszej połowy roku: w raporcie Q2 2026 opisywaliśmy spadki rzędu 1% miesięcznie i pierwsze od 2020 roku okno negocjacyjne dla najemców. W ujęciu rocznym stawki na Otodomie są wciąż o 0,7% niższe niż w lipcu 2025 - taniej niż przed rokiem jest we wszystkich czterech największych ośrodkach akademickich.

+3% rok do roku pokazuje za ten sam lipiec zestawienie Rankomat.pl i Rentier.io, obejmujące unikalne oferty z wielu portali w 17 miastach (publikacja 17 sierpnia). Wzrost objął 15 z 17 miast: najmocniej Łódź i Poznań (+5%), symbolicznie Warszawę (+0,8%) i Wrocław (+0,4%), a jedynym miastem ze spadkiem był Kraków (-1,3%). Różnica względem danych Otodomu wynika z innego koszyka ofert i metody liczenia - oba źródła zgodnie pokazują jednak koniec wyraźnych spadków.

+1,1% we Wrocławiu, +0,8% w Krakowie i +0,6% w Warszawie wyniosły lipcowe podwyżki miesiąc do miesiąca w największych ośrodkach akademickich; stawki obniżył tylko Poznań (-0,2%). Największe wzrosty w kraju Otodom odnotował w Kielcach (+5,3%), Zielonej Górze (+2,3%) i Olsztynie (+1,3%). Co piąte zapytanie o najem dotyczyło mieszkania 2-pokojowego o powierzchni około 40 m² - to najbardziej oblegany segment rynku.

3 262 zł kosztowała w lipcu średnia kawalerka w Warszawie, a mieszkanie 2-pokojowe 3 939 zł (Otodom). W Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście za dwa pokoje płaci się około 3 000 zł. Dla porównania: w raporcie Q2 2026 średnia oferta najmu w Warszawie (wszystkie metraże) wynosiła 4 880 zł, a rynek dopiero wchodził w fazę obniżek - obecne dane pokazują, że obniżki wyhamowały, zanim zdążyły istotnie zmienić poziom stawek w stolicy.

“Na wzmożone zainteresowanie najmem właściciele mieszkań odpowiedzieli falą nowych ogłoszeń, ale nie zdołali uzupełnić ubytków w ofercie.”

Ile kosztuje wynajem mieszkania w największych miastach?

Za mieszkanie 2-pokojowe (40-59 m²) płaciło się w czerwcu 2026 od 2 357 zł w Łodzi do 3 888 zł w Warszawie (Otodom Analytics via Bankier.pl). Kawalerki do 40 m² kosztowały od 1 816 zł w Katowicach do 2 976 zł w stolicy. Rozpiętość między najtańszym a najdroższym dużym miastem przekracza 1 500 zł miesięcznie za porównywalne mieszkanie.

3 888 zł za mieszkanie 2-pokojowe 40-59 m² i 2 976 zł za kawalerkę do 40 m² - tyle wynosiły czerwcowe średnie ofertowe w Warszawie według danych Otodom Analytics opublikowanych przez Bankier.pl 15 lipca 2026. Stolica pozostaje o około 25-30% droższa od Krakowa (2-pokojowe 3 097 zł) i Wrocławia (2 986 zł). Gdańsk (3 193 zł za 2 pokoje) zanotował w czerwcu najwyższe podwyżki miesięczne wśród dużych miast: +2,2% dla kawalerek i +2,4% dla 2-pokojowych.

1 848 zł za kawalerkę w Łodzi i 1 816 zł w Katowicach - to najniższe stawki wśród dziewięciu badanych miast. Łódź jest przy tym najszybciej drożejącym dużym rynkiem w ujęciu rocznym (+4,1% r/r dla kawalerek, +3,2% dla 2-pokojowych), obok Szczecina (+4,0% i +5,1%). Najgłębsze roczne spadki dotknęły kawalerki w Gdańsku (-3,4%). Ta mozaika potwierdza tezę o stabilizacji: rynek nie ma już jednego wspólnego kierunku, o cenie decyduje lokalna relacja popytu i podaży.

2 469 zł wyniosła w sierpniu 2026 mediana ważona czynszów ofertowych w 35 miastach według agregatora znajdznajem.pl (źródło drugorzędne, 10 portali z deduplikacją) - od 39 zł/m² w Rudzie Śląskiej do 85 zł/m² w Warszawie, gdzie mediana oferty to 3 200 zł. Dane sierpniowe z tego agregatora są spójne z lipcowym obrazem Otodomu: brak skokowych zmian, stawki w widełkach z ostatnich miesięcy.

Czy wrzesień i studenci podbiją stawki najmu?

Liczba kontaktów w sprawie ofert najmu wzrosła w lipcu 2026 o 40% rok do roku (Otodom), a do drzwi rynku puka rekordowy rocznik: 321,3 tys. maturzystów wobec 255,5 tys. w 2025. Studentów jest w Polsce 1 322,8 tys. (+42,7 tys. r/r). Presja skupi się tam, gdzie oferta stopniała - w Poznaniu dostępność ofert spadła o 29% rok do roku.

321 314 osób przystąpiło do matury w 2026 roku wobec 255 517 rok wcześniej (dane przywołane przez Portal Samorządowy 19 sierpnia) - to o 66 tys. potencjalnych nowych najemców więcej niż przed rokiem. Liczba studentów w Polsce wzrosła do 1 322,8 tys. (+42,7 tys. r/r, GazetaPrawna.pl za danymi o szkolnictwie). Według badania AMRON przywołanego przez krakowski GAMP 40% studentów podpisuje umowę najmu dopiero we wrześniu, a 46% znajduje mieszkanie w mniej niż dwa tygodnie.

1 306 zł miesięcznie kosztował w lipcu pokój w Warszawie, 1 242 zł w Krakowie, 1 198 zł we Wrocławiu, a najtaniej było w Katowicach - 920 zł (Otodom via rp.pl, 19 sierpnia). Połowa kawalerki dzielonej przez dwie osoby to wydatek od 824 zł (Katowice) do 1 361 zł (Warszawa) na osobę. Alternatywą pozostają akademiki: Politechnika Krakowska oferuje miejsca od 450 zł (pokój 3-osobowy), Politechnika Wrocławska 740-815 zł za miejsce w pokoju 2-osobowym i 1 085-1 170 zł za jedynkę.

2 585 zł miesięcznie oszczędzają łącznie dwie osoby, które zamiast dwóch osobnych kawalerek w Warszawie (2 x 3 262 zł = 6 524 zł) wynajmą razem jedno mieszkanie 2-pokojowe za 3 939 zł - wyliczenie Otodomu z 25 sierpnia. Na osobę daje to około 1 293 zł miesięcznie i ponad 15 tys. zł rocznie. Ten rachunek napędza popyt na najbardziej oblegany segment: mieszkania 2-pokojowe około 40 m², których dotyczy co piąte zapytanie w serwisie.

-29% rok do roku wyniósł spadek dostępności ofert najmu w Poznaniu - najgłębszy wśród miast akademickich (Otodom, 25 sierpnia); w Krakowie ofert było o 7% więcej, w Warszawie i Wrocławiu tyle samo co przed rokiem. Trend długoterminowy również wzmacnia popyt: 30% badanych w wieku 18-24 lata rozważa najem jako wybór na całe życie (badanie Otodom i Invest Komfort). Wrzesień będzie testem, czy stabilizacja stawek przetrwa zderzenie z rekordowym rocznikiem.

“Lipcowe podwyżki objęły także trzy z czterech największych ośrodków akademickich: Wrocław (+1,1%), Kraków (+0,8%) oraz Warszawę (+0,6%).”

Jak wygląda podaż - czy jest z czego wybierać?

Na Otodomie w lipcu 2026 aktywnych było 23,0 tys. ogłoszeń najmu (-2% m/m) mimo rekordowych 17,5 tys. nowych ofert w miesiącu (+20% m/m). W ujęciu wieloportalowym Rentier.io policzył 63,4 tys. aktywnych ogłoszeń w 17 miastach - o 9,8% więcej niż rok wcześniej. Poduszka podażowa istnieje, ale jest nierówno rozłożona między miastami.

17,5 tys. nowych ogłoszeń najmu trafiło w lipcu na Otodom - najwięcej w 2026 roku i o 20% więcej niż w czerwcu - a mimo to łączna liczba aktywnych ofert skurczyła się o 2% m/m, do 23,0 tys. Popyt zdejmował oferty szybciej, niż właściciele je dodawali. Dla kontekstu: w styczniu 2026 aktywnych ogłoszeń było 23,6 tys., a na koniec marca 25,4 tys. - rynek wszedł więc w sezon studencki z ofertą niższą niż wiosną.

63,4 tys. aktywnych, unikalnych ogłoszeń w 17 miastach wykazał za lipiec Rentier.io (agregacja wielu portali z deduplikacją): to o 4,9% mniej niż w czerwcu, ale o 9,8% więcej niż rok wcześniej. Nowych unikalnych ofert przybyło 32,7 tys. (+7,6% r/r). Najszybciej oferta rośnie w miastach turystycznych: Kraków +27%, Wrocław +24%, Gdańsk +23% rok do roku - część właścicieli przenosi mieszkania z najmu na doby do najmu długoterminowego w związku z zaostrzającymi się regulacjami.

144 755 aktywnych ogłoszeń w 35 miastach pokazywał 1 września agregator znajdznajem.pl (źródło drugorzędne). Niezależnie od metodologii wniosek jest wspólny: w ujęciu rocznym najemca ma więcej ofert do wyboru niż rok temu, ale lokalnie - zwłaszcza w Poznaniu (-29% r/r wg Otodom) - wybór skurczył się na tyle, że to właściciele dyktują warunki tuż przed rokiem akademickim.

“Liczba ogłoszeń rośnie szybciej tam, gdzie najem na doby odgrywał większą rolę.”

Czy najem wciąż opłaca się inwestorowi?

Średnia rentowność najmu mieszkania 50 m² wyniosła w lipcu 2026 roku 6,2% brutto i 5,0% netto (Rentier.io via rp.pl). Najlepsza lokata 3-miesięczna daje 5,25% (Nest Bank), konto oszczędnościowe na nowe środki 6,0% (VeloBank), a 10-letnie obligacje EDO 5,35% w pierwszym roku. Przewaga najmu nad "bezobsługowymi" alternatywami stopniała do zera - o wyniku decyduje wybór miasta.

5,0% netto rocznie - tyle średnio zarabia wynajmujący mieszkanie 50 m² według wyliczeń Rentier.io za lipiec 2026 (publikacja rp.pl z 31 sierpnia). Rozstrzał między miastami jest szeroki: Sosnowiec 6,1%, Łódź i Szczecin po 5,7%, Lublin 5,2%, Warszawa, Wrocław i Poznań po 4,8%, Gdańsk 4,7%, a na końcu stawki Gdynia (4,4%) i Kraków (4,2%). W czterech miastach z dołu tabeli rentowność netto jest niższa niż oprocentowanie najlepszej lokaty bankowej (5,25%, Nest Bank, stan na 2 września, SP API finwire).

4,69-6,41% brutto wynosiły czerwcowe rentowności w ośmiu największych miastach według Otodom Analytics (via Bankier.pl, 5 sierpnia): najwyżej Łódź (6,41% dla kawalerek, 5,94% dla 40-59 m²) - jedyne duże miasto ze wzrostem rentowności rok do roku w obu segmentach - najniżej Kraków (4,69-4,82%). W mniejszych ośrodkach bywa wyraźnie wyżej: OnGeo.pl policzył za czerwiec 10,8% brutto we Włocławku, 8,3% w Wałbrzychu i 8,0% w Bytomiu i Zabrzu, przy czym to wskaźnik przed kosztami transakcyjnymi, podatkami i pustostanami.

5,35% w pierwszym roku, a potem inflacja CPI + 2,00 pp - to warunki 10-letnich obligacji EDO z oferty wrześniowej Ministerstwa Finansów (bez zmian od maja 2026). Przy sierpniowym szybkim szacunku inflacji 3,4% r/r (GUS, 31 sierpnia) indeksowane obligacje bronią realnej wartości kapitału bez ryzyka pustostanu i remontów. Rentowności najmu liczone przez portale nie uwzględniają okresów bez najemcy, nakładów na odświeżenie mieszkania ani czasu właściciela - realna przewaga najmu nad papierami skarbowymi jest więc mniejsza, niż sugerują nominalne stawki.

3,5% wynosi średni poziom pustostanów w najmie instytucjonalnym (PRS), a dojrzałe projekty osiągają obłożenie 97-98% (CBRE, raport z 30 marca 2026, stan na koniec 2025). Zasób PRS w największych miastach to 28,5 tys. lokali po rekordowym 2025 roku (+5 821 lokali); na 2026 CBRE prognozuje porównywalną podaż. Warszawa skupia 32% zasobu, Kraków 19%, Wrocław 16% (BNP Paribas RE). Czynsze PRS za mieszkania 1-pokojowe wynoszą 2 800-3 900 zł w Warszawie i 2 200-2 700 zł w Krakowie - segment instytucjonalny konkuruje jakością obsługi, nie ceną.

Wynająć czy kupić - co mówią liczby w Q3 2026?

Przy 20% wkładu własnego rata kredytu na mieszkanie 2-pokojowe 40 m² jest niższa od czynszu najmu we wszystkich miastach z analizy Credipass i Metrohouse opublikowanej 31 sierpnia 2026: w Warszawie o około 340 zł, w Łodzi aż o 710 zł miesięcznie. To odwrócenie relacji, która przez 2024-2025 faworyzowała najem.

Około 3,0 tys. zł wynosi rata kredytu na 30 lat przy 20% wkładu własnego dla warszawskiego mieszkania 2-pokojowego o wartości 668,9 tys. zł - podczas gdy jego najem kosztuje około 3,3 tys. zł (analiza Credipass i Metrohouse via rp.pl, 31 sierpnia 2026; założone oprocentowanie zmienne 5,45%, ceny wg NBP, czynsze wg Metrohouse, bez opłat administracyjnych). W Łodzi kontrast jest największy: rata około 1,4 tys. zł przy czynszu 2,1 tys. zł. Autorzy zastrzegają, że przy 10% wkładu oprocentowanie rośnie do 6,05% i przewaga kredytu maleje.

5,62-5,76% wynosi oprocentowanie nominalne najtańszych ofert hipotecznych w porównywarce finwire (SP API, stan 2 września 2026) dla kredytu 400 tys. zł na 30 lat przy LTV 80%, z pierwszą ratą 2 301-2 337 zł. Założenia analizy Credipass (5,45% przy 20% wkładu) odpowiadają więc dolnej granicy rynku. Zbieżny wniosek podała analiza cytowana przez Interię: w 14 z 17 największych miast rata (30 lat, 20% wkładu, około 5,5%) jest niższa niż czynsz porównywalnego mieszkania.

W raporcie Q2 2026 nasze wyliczenia dla większych mieszkań (65-70 m², kredyt na 25 lat) pokazywały jeszcze przewagę najmu w sześciu z siedmiu miast. Różnica wynika z metodologii - mniejszy metraż, dłuższy okres kredytowania i niższe oprocentowanie ofert z sierpnia zmieniają rachunek na korzyść zakupu - ale kierunek zmiany przez kwartał jest jednoznaczny: czynsze przestały spadać, a koszt kredytu lekko się obniżył. Decyzję w konkretnej sytuacji warto policzyć w Decyzjomacie Kupno-Wynajem na własnych liczbach.

“20 proc. wkładu własnego sprawia, że rata kredytu jest niższa od kosztu najmu we wszystkich analizowanych przez nas miastach.”

Co zmienia się w prawie najmu?

Sejm 2 września 2026 roku przeprowadził pierwsze czytanie projektu UC135 o najmie krótkoterminowym: powstanie Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych, a wspólnoty mieszkaniowe zyskają prawo zakazania najmu na doby uchwałą. Unijne rozporządzenie 2024/1028 jest stosowane od 20 maja 2026 - mimo braku polskiej ustawy wdrażającej. Podatki od najmu prywatnego pozostają bez zmian.

2 września 2026 roku Sejm rozpoczął pierwsze czytanie rządowego projektu UC135 - nowelizacji ustawy o usługach hotelarskich (Portal Samorządowy, 2.09.2026). Projekt zakłada Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON) zamiast ewidencji gminnych, obowiązkowy numer obiektu w każdej ofercie i sankcje do wykreślenia z rejestru z rocznym zakazem ponownego wpisu. Strefy zakazu najmu krótkoterminowego mają być możliwe od 2029 roku, a pełne wymogi przeciwpożarowe od 2031. Autopoprawka rządu dodaje przepis kluczowy dla mieszkańców bloków: wspólnoty i spółdzielnie będą mogły uchwałą zakazać najmu na doby w swoich budynkach.

Od 20 maja 2026 roku w całej UE stosowane jest rozporządzenie 2024/1028 o najmie krótkoterminowym: rejestracja lokali, unikalne numery identyfikacyjne w ogłoszeniach i obowiązek przekazywania danych przez platformy. Polska nie uchwaliła w terminie ustawy wdrażającej, więc rynek działa w okresie przejściowym - to właśnie luka, którą ma zamknąć UC135. Zaostrzenie regulacji już przesuwa podaż: według Rentier.io liczba ogłoszeń najmu długoterminowego rośnie najszybciej w miastach turystycznych (Kraków +27% r/r).

8,5% ryczałtu od przychodów do 100 tys. zł rocznie - zasady opodatkowania najmu prywatnego nie zmieniły się w 2026 roku (konstrukcja obowiązuje od 2023). Zwykłej umowy najmu nie trzeba odrębnie zgłaszać do urzędu skarbowego; zgłoszenie jest wymagane przy najmie okazjonalnym. Poselski projekt zmian w ustawie o ochronie praw lokatorów (m.in. skrócenie okresu wypowiedzenia przy zaległościach z 3 do 1 okresu płatności) po pierwszym czytaniu 16 kwietnia 2026 pozostaje projektem - do 2 września nie został uchwalony. Projektem pozostaje też zapowiadane przez MF ograniczenie ulgi mieszkaniowej w PIT do podatników z jedną nieruchomością.

• CWTON: centralny rejestr obiektów najmu krótkoterminowego, numer obiektu obowiązkowy w ofertach (projekt UC135, pierwsze czytanie 2.09.2026)
• Wspólnoty i spółdzielnie: prawo zakazu najmu na doby uchwałą (autopoprawka rządu do UC135)
• Rozporządzenie UE 2024/1028: stosowane od 20.05.2026, polska ustawa wdrażająca wciąż w Sejmie
• Podatki od najmu prywatnego: bez zmian (ryczałt 8,5% do 100 tys. zł przychodu rocznie)
• Zmiany w ochronie praw lokatorów: wyłącznie na etapie projektu poselskiego

Prognoza na Q4 2026 - czego wypatrywać?

Bazowy scenariusz finwire na czwarty kwartał: sezonowe podwyżki stawek we wrześniu i październiku w ośrodkach akademickich (najsilniejsze tam, gdzie oferta stopniała - Poznań, Wrocław), a po wygaśnięciu fali studenckiej powrót do stabilizacji. W ujęciu rocznym rynek powinien pozostać w przedziale od -1% (metodologia Otodom) do +3% (metodologia Rentier.io).

+40% rok do roku więcej kontaktów przy ofercie niższej niż wiosną (23,0 tys. ogłoszeń na Otodomie wobec 25,4 tys. w marcu) - ta nożycowa relacja popytu i podaży przesądza o kierunku stawek we wrześniu i październiku. Presja będzie największa w Poznaniu (oferta -29% r/r) i pozostałych ośrodkach akademickich, w których lipiec już przyniósł podwyżki. Hamulcem pozostaje zasobność portfeli studentów: przy pokojach za 920-1 306 zł i akademikach od 450 zł popyt jest silnie cenowrażliwy.

8-9 września 2026 odbędzie się pierwsze po wakacjach posiedzenie decyzyjne RPP - NBP przesunął je komunikatem z 9 lipca z pierwotnego terminu 1-2 września, a konferencja prezesa NBP zaplanowana jest na 10 września. Po sierpniowym flashu CPI 3,4% r/r większość ekonomistów nie oczekuje obniżki stóp, co dla rynku najmu oznacza utrzymanie status quo: rata kredytu nie tanieje, część potencjalnych kupujących pozostaje najemcami, a rentowność najmu (około 5,0% netto według Rentier.io) nadal konkuruje o kapitał z lokatami do 5,25% i obligacjami EDO 5,35%.

Trzy sygnały do obserwacji w Q4: raport Otodom Analytics za sierpień (publikacja około 20-25 września) pokaże, czy szczyt sezonu podbił stawki mocniej niż o zwyczajowe kilka dziesiątych procenta; wrześniowa inflacja (szybki szacunek GUS pod koniec września) wyznaczy skalę przyszłorocznych waloryzacji czynszów; a losy projektu UC135 w Sejmie zdecydują, ile mieszkań z najmu na doby trafi na rynek najmu długoterminowego w miastach turystycznych. Kolejne wydanie raportu - Q4 2026 - opublikujemy w listopadzie.