Raport Hipoteczny finwire - Q3 2026

Co się wydarzyło na rynku hipotek w Q3 2026?

W lipcu 2026 banki i SKOK-i udzieliły kredytów mieszkaniowych o wartości 14,78 mld zł - rekord historyczny według BIK i pierwszy miesiąc powyżej 14 mld zł. Drugi kwartał 2026 był najlepszy ilościowo od 2007 roku: 83,6 tys. nowych umów za 39,7 mld zł (AMRON-SARFiN). Portfel czynnych kredytów wzrósł pierwszy raz od ponad 4 lat.

14,78 miliarda złotych nowych kredytów mieszkaniowych w lipcu 2026 to najwyższy miesięczny wynik w historii polskiego rynku - dane BIK opublikowane 24 sierpnia 2026. Poprzedni rekord z marca 2026 (13,34 mld zł) został pobity o ponad 1,4 mld zł. Banki podpisały w lipcu 30,3 tys. umów (+33,1% rok do roku), a wartość sprzedaży wzrosła o 45,3% r/r. To piąty z rzędu miesiąc ze sprzedażą powyżej 13 mld zł.

74,0 miliarda złotych wyniosła łączna wartość kredytów mieszkaniowych udzielonych w I półroczu 2026 - o 59,7% więcej niż rok wcześniej (raport BIK z 30 lipca 2026). Kredyt zaciągnęło 157,9 tys. osób, średnio po 484 tys. zł. Jednocześnie Polacy nadpłacili lub całkowicie spłacili kredyty na rekordowe 35,4 mld zł - rynek rośnie więc po obu stronach bilansu. Około 32% sprzedaży w okresie styczeń-maj stanowiły refinansowania, czyli przenosiny kredytu do tańszego banku.

83,6 tysiąca nowych kredytów mieszkaniowych w II kwartale 2026 to najlepszy wynik kwartalny od 2007 roku - wynika z raportu AMRON-SARFiN 2/2026 opublikowanego 27 sierpnia. Wartość akcji kredytowej (39,7 mld zł, +61,5% r/r) była najwyższa w historii pomiarów. Liczba czynnych umów wzrosła do 2,147 mln (+0,28% kwartał do kwartału) - to pierwszy kwartalny wzrost portfela po ponad 4 latach nieprzerwanych spadków. Łączne zadłużenie Polaków z tytułu hipotek sięgnęło 529,7 mld zł.

538,5 tysiąca złotych wyniosła w lipcu 2026 średnia kwota wnioskowanego kredytu - najwyższa w historii pomiarów BIK (+9,3% r/r). Popyt nie słabnie: wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe była w lipcu o 22,0% wyższa niż rok wcześniej, a liczba wnioskodawców wzrosła o 11,6% r/r (przy symbolicznym -2,1% względem czerwca). W czerwcu o kredyt wnioskowało 42,83 tys. osób. Rozróżnienie: średni kredyt UDZIELONY w lipcu to 487,53 tys. zł, a WNIOSKOWANY - 538,5 tys. zł.

“Wolumenowy rekord jest w znaczącej części efektem dynamicznego wzrostu średniej wartości nowych kredytów mieszkaniowych. Jestem przekonany, że rekordowy wynik z 2021 r. w liczbie 256 tys. kredytów zostanie w 2026 r. z łatwością przekroczony.”

Czy RPP obniży stopy, a WIBOR spadnie do końca 2026 roku?

Przez cały Q3 do 1 września włącznie stopa referencyjna NBP wynosiła 3,75% - RPP utrzymała ją na posiedzeniach w kwietniu, maju, czerwcu i lipcu. WIBOR 3M poruszał się w wąskim pasmie 3,77-3,85%. Prognozy na końcówkę roku są podzielone: od cięcia do 3,50% (Credit Agricole, ING) po brak zmian do połowy 2027 (BOŚ, PKO BP).

3,81% wyniósł WIBOR 3M według publikacji GPW Benchmark z 1 września 2026. Przez cały trzeci kwartał stawka poruszała się w pasmie zaledwie 0,08 pp (3,77-3,85%) - to najspokojniejszy kwartał od początku cyklu obniżek. Średnia lipca wyniosła 3,82%, sierpnia 3,83%. Spread nad stopą referencyjną NBP (3,75%) utrzymuje się na standardowym poziomie 0,06 pp, co oznacza, że rynek międzybankowy nie wycenia agresywnych zmian stóp w horyzoncie 3 miesięcy.

Posiedzenie RPP z 7-8 lipca 2026 zakończyło się czwartą z rzędu decyzją o utrzymaniu stóp (referencyjna 3,75%, lombardowa 4,25%, depozytowa 3,25%). Prezes NBP Adam Glapiński zapowiedział jednak na konferencji 8 lipca możliwy zwrot: nie wykluczył złożenia po wakacjach wniosku o obniżkę o 25 pb. Wrześniowe posiedzenie decyzyjne NBP przesunął komunikatem z 9 lipca z 1-2 na 8-9 września - decyzja zapadnie 9 września 2026, a konferencja prasowa prezesa odbędzie się 10 września (sierpniowe posiedzenie z 25 sierpnia było niedecyzyjne).

3,4% rok do roku wyniosła inflacja CPI w sierpniu 2026 według szybkiego szacunku GUS z 31 sierpnia - wyraźnie powyżej konsensusu prognoz (około 3,1%) i najwyżej od 14 miesięcy. Odczyt komplikuje scenariusz obniżek: inflacja bazowa za lipiec wzrosła do 3,1% (NBP), a ceny paliw podbił szok naftowy po eskalacji wokół cieśniny Ormuz. Gabriela Masłowska z RPP mówiła w sierpniu o "nie więcej niż jednej obniżce" - po wakacjach albo dopiero w I połowie 2027 roku.

Prognozy banków na koniec 2026 roku rozjechały się na dwa obozy. Credit Agricole (6 sierpnia): obniżka do 3,50% we wrześniu i koniec cyklu na tym poziomie. ING: wrześniowe cięcie "niemal przesądzone", ale RPP "nie jest w cyklu" - kolejnych obniżek szybko nie będzie. Po drugiej stronie KBC (3,75% do końca 2026, cięcie dopiero w I kwartale 2027), IPAG (bez zmian) oraz BOŚ i PKO BP, które pierwszej obniżki spodziewają się dopiero od połowy 2027 roku, wskazując na szczyt inflacji około 4% na przełomie 2026/2027.

“Ja nie wykluczam, jak sytuacja będzie taka jak teraz, że złożę wniosek o obniżkę o 25 pb. Nie wiem, czy ten wniosek znajdzie akceptację. Jestem zdecydowanie nastawiony gołębio.”

Ile dzisiaj kosztuje rata na 500 tysięcy złotych?

Przy WIBOR 3M 3,81% i przeciętnej marży 1,90% dla nowych klientów z LTV 80% rata kredytu 500 000 zł na 25 lat wynosi 3 133 zł miesięcznie (wzór PMT), a łączne odsetki 440 tys. zł. To o 12 zł mniej niż w maju 2026 - kwartał stabilizacji stóp oznaczał praktycznie zamrożoną ratę. Najtańsze oferty z rynku schodzą do 3 106 zł.

3 133 zł wynosi miesięczna rata kredytu 500 000 zł na 25 lat (300 rat równych) przy oprocentowaniu 5,71% - sumie WIBOR 3M 3,81% i marży 1,90% (mediana marż ofert zmiennoprocentowych w feedzie finwire na 2 września 2026). Łączne odsetki w całym okresie to 440 037 zł. W maju 2026 analogiczna rata wynosiła 3 145 zł (oprocentowanie 5,74%) - kwartał przyniósł symboliczną różnicę 12 zł, bo WIBOR 3M obniżył się zaledwie o 0,03 pp.

3 106 zł miesięcznie kosztuje ta sama pożyczka w najtańszej ofercie zmiennoprocentowej z feedu finwire (VeloBank: oprocentowanie nominalne 5,62%, marża 1,85%, RRSO 5,77% dla profilu 400 tys. zł / 30 lat / LTV 80%, przeliczenie na 500 tys. zł / 25 lat wzorem PMT). RRSO, czyli rzeczywista roczna stopa oprocentowania, uwzględnia prowizje i produkty dodatkowe - dlatego zawsze porównuj RRSO, nie samo oprocentowanie nominalne. Różnica marży 1,85% vs 1,90% to tylko 15 zł miesięcznie, ale między najtańszą a najdroższą ofertą z rynku potrafi urosnąć do kilkuset złotych.

925 tysięcy złotych wynosi obecnie modelowa zdolność kredytowa pary finwire (2x 6 900 zł netto = 13 800 zł, koszty życia 2 200 zł, limit DSTI 50%, czyli maksymalna rata 5 800 zł, kredyt na 25 lat przy 5,71%). DSTI to relacja raty do dochodu netto - miara bezpieczeństwa domowego budżetu. W maju 2026 ta sama para mogła pożyczyć 920 tys. zł - zdolność praktycznie stoi w miejscu razem ze stopami.

Konkretne raty dla różnych kwot i okresów przy oprocentowaniu 5,71% (WIBOR 3,81% + marża 1,90%): 300 000 zł na 20 lat - 2 099 zł, 500 000 zł na 25 lat - 3 133 zł, 500 000 zł na 30 lat - 2 905 zł (ale o 106 tys. zł więcej odsetek niż przy 25 latach), 750 000 zł na 25 lat - 4 700 zł, 900 000 zł na 30 lat - 5 229 zł. Kalkulator finwire policzy dokładny harmonogram pod Twoje parametry.

• Rata 300 tys. zł / 20 lat / 5,71%: 2 099 zł miesięcznie (odsetki łącznie 204 tys. zł)
• Rata 500 tys. zł / 25 lat / 5,71%: 3 133 zł miesięcznie (odsetki łącznie 440 tys. zł)
• Rata 500 tys. zł / 30 lat / 5,71%: 2 905 zł miesięcznie (odsetki łącznie 546 tys. zł)
• Rata 750 tys. zł / 25 lat / 5,71%: 4 700 zł miesięcznie (odsetki łącznie 660 tys. zł)
• Rata 900 tys. zł / 30 lat / 5,71%: 5 229 zł miesięcznie (odsetki łącznie 983 tys. zł)

Dlaczego marże spadają, a stawki stałe rosną?

W sierpniu 2026 po raz pierwszy od co najmniej 4 lat żaden bank nie oferował marży powyżej 2,00 pp po okresie stałego oprocentowania (Bankier.pl). Równocześnie średnie stawki hipotek z okresowo stałym oprocentowaniem przekroczyły 6% i to one ścięły zdolność kredytową o 30-40 tys. zł w ciągu miesiąca.

1,85% wynosi najniższa marża kredytu zmiennoprocentowego w feedzie finwire na 2 września 2026 (VeloBank), a stawki 1,89-1,91% oferują Pekao, Bank Millennium, Kasa Stefczyka i PKO BP. Marża to zarobek banku doliczany do wskaźnika referencyjnego - w konkurencyjnej wojnie o klienta zeszła w okolice wieloletnich minimów. Według sierpniowego rankingu Bankier.pl po raz pierwszy od co najmniej 4 lat żaden bank nie przekracza 2,00 pp marży obowiązującej po okresie stałej stopy.

6% przekroczyły w sierpniu przeciętne stawki hipotek z okresowo stałym oprocentowaniem - jak ujął to ranking Bankier.pl z 19 sierpnia: "miesiąc temu przeważały stawki z cyfrą 5 na przedzie, teraz przewagę mają szóstki". Najlepsze oferty w rankingu (kredyt 592 tys. zł, LTV 80%, 25 lat): Bank Pekao 5,89% (RRSO 6,34%), Alior Bank 5,96% (RRSO 6,18%), BNP Paribas 6,05% (RRSO 6,36%). Wzrost stawek stałych przy stojących w miejscu stopach NBP to efekt droższego finansowania długoterminowego - rynek obligacji wycenia ryzyko fiskalne i inflacyjne.

30-40 tysięcy złotych finansowania mniej - o tyle banki obcięły w sierpniu zdolność kredytową modelowego gospodarstwa z dochodem 15 tys. zł netto (analiza Bankier.pl z 24 sierpnia). Przeciętna zdolność dla takiego dochodu spadła lekko poniżej 1,2 mln zł; najwięcej oferował Bank BPS (1,35 mln zł), najmniej Bank Millennium (1,0 mln zł). Powód jest wprost powiązany z podwyżkami stawek stałych, bo to na nich banki liczą zdolność większości klientów - ponad 70% nowej sprzedaży w Q2 2026 miało okresowo stałe oprocentowanie (AMRON-SARFiN).

57,8% nowych kredytów w Q2 2026 zaciągnięto na okres 25-35 lat, a prawie połowa sprzedaży miała LTV (relację kwoty kredytu do wartości nieruchomości) między 50% a 80% - wynika z raportu AMRON-SARFiN. Kredytobiorca 2026 roku pożycza dużo, długo i przeważnie na stałej stopie, ale z bezpiecznym wkładem własnym. Banki akceptują przy tym DSTI przekraczające 50% dochodu - poduszka regulacyjna jest cieńsza niż sugerują rekomendacje KNF.

“Zdecydowana większość banków obcięła szacunki zdolności kredytowej względem lipca. Różnice są niemałe, sięgając 30-40 tys. zł finansowania mniej dla klientów dysponujących dochodem 15 tys. zł.”

Czym jest POLSTR i co koniec WIBOR-u oznacza dla Twojej raty?

POLSTR (Polish Short Term Rate) to następca WIBOR-u - wskaźnik liczony z rzeczywistych transakcji depozytów overnight. 1 września 2026 wynosił 3,619%, czyli około 0,19 pp mniej niż WIBOR 3M. Od 3 września Grupa PKO BP jako pierwsza oferuje hipoteki oparte o POLSTR, a po 31 grudnia 2026 nowych umów na WIBOR banki już nie zawrą.

3,619% wyniósł POLSTR według publikacji GPW Benchmark z 1 września 2026 - o około 0,19 pp mniej niż WIBOR 3M (3,81%). Różnica bierze się z konstrukcji: POLSTR opiera się na rzeczywistych transakcjach depozytowych overnight, a WIBOR na deklaracjach banków dotyczących dłuższych terminów, które zawierają premię za ryzyko i oczekiwania. Przy konwersji istniejących umów różnicę ma niwelować spread korygujący ustalany rozporządzeniem Ministra Finansów - reforma przebiega bez odrębnej ustawy.

Od 3 września 2026 Grupa PKO Banku Polskiego (PKO BP i PKO Bank Hipoteczny) jako pierwsza na rynku oferuje nowe kredyty hipoteczne oparte o wskaźnik POLSTR 1M Stopa Składana - poinformował bank w komunikacie. W sierpniu 2026 KNF formalnie uznał POLSTR za istotny wskaźnik referencyjny. Pozostałe banki muszą dołączyć najpóźniej z początkiem 2027 roku.

Harmonogram reformy według mapy drogowej Narodowej Grupy Roboczej (opublikowanej 30 czerwca 2026) jest już wiążący: 1 października 2026 kończy się opracowywanie WIBOR O/N, 21 grudnia 2026 ostatni raz publikowany będzie WIBOR 1Y, a 31 grudnia 2026 banki po raz ostatni zawrą nowe umowy oparte o WIBOR. Od 1 stycznia 2027 nowe kredyty tylko na POLSTR. Kluczowe tenory WIBOR 1M, 3M i 6M będą publikowane dla istniejących umów aż do 31 grudnia 2036 roku.

Dla obecnego kredytobiorcy ze zmienną stopą na WIBOR zmiana nie oznacza skoku raty: istniejące umowy będą działać na WIBOR jeszcze przez dekadę, a ewentualna konwersja na POLSTR odbędzie się ze spreadem korygującym wyrównującym różnicę poziomów. Dla nowego kredytobiorcy od 2027 roku oferta zmiennoprocentowa będzie liczona od niższego wskaźnika - ale banki mogą to zrekompensować wyższą marżą. Porównując oferty na przełomie roku, patrz wyłącznie na RRSO i sumę odsetek, nie na sam wskaźnik.

Czy rząd planuje dopłaty do kredytów mieszkaniowych?

W III kwartale 2026 nie działał żaden rządowy program dopłat do kredytów hipotecznych. Program "Pierwsze Klucze" nie wystartował - prace nad komponentem dopłat są wstrzymane od czerwca 2025, a planowany termin przyjęcia projektu (II kwartał 2026) minął bez uchwalenia. Rekordowa akcja kredytowa 2026 roku dzieje się w całości bez wsparcia państwa.

0 aktywnych programów dopłat do rat - tak wygląda oferta państwa dla kredytobiorcy hipotecznego na wrzesień 2026. Nabór do "Bezpiecznego Kredytu 2%" zamknięto w 2024 roku (beneficjenci zachowują dopłaty na 10 lat), program "Mieszkanie na Start" został wstrzymany, a następca - "Pierwsze Klucze" z pakietu "Klucz do Mieszkania" - istnieje wyłącznie jako projekt: rząd wstrzymał prace nad komponentem dopłat w czerwcu 2025 i do września 2026 ich nie wznowił.

II kwartał 2026 - taki termin przyjęcia projektu ustawy "Pierwsze Klucze" widniał w wykazie prac legislacyjnych rządu. Termin minął bez uchwalenia i bez naboru wniosków. Projektowe parametry (limity cen około 11 000 zł/m2 w dużych miastach, limit dochodu 6 500 zł netto dla singla, dopłaty do 120 pierwszych rat) pozostają na papierze i nie można na nich opierać żadnej decyzji zakupowej.

157,9 tysiąca osób zaciągnęło kredyt mieszkaniowy w I półroczu 2026 bez żadnej dopłaty - rekordowy popyt jest w pełni organiczny, napędzany wzrostem dochodów, niższymi stopami i refinansowaniami (BIK). To zasadnicza różnica wobec boomu z 2023 roku, który pompował "Bezpieczny Kredyt 2%". Formalnie dostępny pozostaje jedynie Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy z gwarancją wkładu własnego BGK (bez dopłat do rat) - jego aktualne limity sprawdź bezpośrednio na stronie BGK przed wnioskowaniem.

Werdykt finwire pozostaje ten sam co w maju: jeśli mieszkanie i zdolność są gotowe, czekanie na program rządowy nie ma uzasadnienia. Komponent dopłat jest wstrzymany od 15 miesięcy bez daty wznowienia, a 12 miesięcy najmu w dużym mieście kosztuje 30-70 tys. zł. Gdyby program kiedykolwiek wystartował, refinansowanie lub nadpłata zawsze pozostają na stole.

Kogo stać dzisiaj na kredyt w największych miastach?

Modelowa para finwire (2x 6 900 zł netto) ma zdolność 925 tys. zł i kupi 65-metrowe mieszkanie z rynku pierwotnego w cenie medianowej we Wrocławiu, Poznaniu, Łodzi i na Śląsku. W Warszawie (mediana ofert 17,4 tys. zł/m2) 65 m2 wymaga ponad 1,1 mln zł. Ceny ofertowe deweloperów w sierpniu 2026 przestały rosnąć dwucyfrowo - rynek wszedł w stagnację.

19,6 tysiąca złotych za metr kwadratowy wynosiła w sierpniu 2026 średnia cena ofertowa nowych mieszkań w Warszawie (BIG DATA RynekPierwotny.pl, publikacja 1 września) - o 1% mniej niż w lipcu, ale wciąż +10% rok do roku. Mediana jest wyraźnie niższa: 17,4 tys. zł/m2. Spadek średniej to głównie efekt zmiany struktury oferty (więcej mieszkań popularnych), nie szerokiej przeceny. W żadnej z siedmiu metropolii roczna dynamika cen ofertowych nie przekracza już 10% - Otodom Analytics ogłosił "koniec dwucyfrowych podwyżek".

942,5 tysiąca złotych kosztuje 65 m2 w cenie medianowej wrocławskiej oferty deweloperskiej (14,5 tys. zł/m2, BIG DATA RynekPierwotny.pl, sierpień 2026). Modelowa para finwire z wkładem własnym 20% (188,5 tys. zł) potrzebuje kredytu 754 tys. zł - rata 4 725 zł przy 5,71% na 25 lat, czyli 34% dochodu netto pary. Zdolność 925 tys. zł pokrywa tę transakcję z zapasem. Analogiczny zakup jest osiągalny w Poznaniu (mediana 13,5 tys. zł/m2), Łodzi (11,3 tys.) i metropolii śląskiej (10,9 tys.).

Transakcje na rynku wtórnym domykane są nawet 14% poniżej cen ofertowych - sygnalizują analitycy BIG DATA Insight (31 sierpnia 2026), opisując rynek frazą "jedzie na zaciągniętym hamulcu". Dla kupującego to konkretna wskazówka negocjacyjna: cena z ogłoszenia w 2026 roku jest punktem wyjścia, nie ceną końcową. Stagnacja cen przy rekordowej akcji kredytowej oznacza, że wzrost rynku hipotek napędza wolumen transakcji, a nie dalsza inflacja cen mieszkań.

Pełny obraz cen, podaży i negocjacji per miasto znajdziesz w Raporcie Mieszkaniowym finwire Q3 2026 - poniższe werdykty kredytowe opierają się na medianach cen ofertowych rynku pierwotnego (BIG DATA RynekPierwotny.pl, sierpień 2026) i zdolności modelowej pary przy stopach z 1 września 2026.

Co dalej - prognoza Q4 2026 i sygnały do obserwacji

Cztery zmienne zdecydują o IV kwartale: decyzja RPP z 9 września (i kolejne posiedzenia 6-7 października oraz 3-4 listopada), finalne dane o sierpniowej inflacji 3,4% (15 września), tempo wdrażania POLSTR przed granicznym 31 grudnia oraz to, czy miesięczna sprzedaż hipotek utrzyma się powyżej 13 mld zł. Bazowy scenariusz finwire: stabilne raty i rekordowy rocznik 2026.

256 tysięcy kredytów z rekordowego 2021 roku - ten wynik, według dr. Jacka Furgi z ZBP, zostanie w 2026 roku "z łatwością przekroczony". Po I półroczu licznik wskazuje 157,9 tys. kredytobiorców, więc do rekordu wystarczy utrzymanie tempa z wiosny. Wrześniowa publikacja BIK o sierpniu (ok. połowy miesiąca) pokaże, czy lipcowy szczyt 14,78 mld zł był kulminacją, czy nową normą.

9 września 2026 zapadnie najbliższa decyzja RPP (posiedzenie przesunięte z 1-2 na 8-9 września) - rynek jest podzielony między cięcie do 3,50% (Credit Agricole, ING) a utrzymanie 3,75%, tym bardziej że flash sierpniowej inflacji (3,4% r/r) zaskoczył w górę. 15 września GUS opublikuje szczegółowe dane o sierpniowych cenach: odczyt potwierdzający presję cenową oddala kolejne obniżki i utrwala WIBOR w okolicach 3,8% - scenariusz neutralny dla rat, ale chłodzący dalszy wzrost zdolności kredytowej. Kolejne posiedzenia decyzyjne wypadają 6-7 października i 3-4 listopada.

31 grudnia 2026 to twarda granica dla kredytów na WIBOR - od stycznia 2027 nowe umowy tylko na POLSTR. W IV kwartale banki będą masowo przełączać oferty (PKO BP zrobił to 3 września), co może przejściowo namieszać w cennikach i marżach. Dla klienta planującego kredyt na przełomie roku kluczowa wskazówka: porównuj RRSO i całkowity koszt, nie nazwę wskaźnika w umowie.

3 sygnały do obserwacji w Q4 2026: po pierwsze - komunikaty RPP z października i listopada wraz z konferencjami prezesa NBP (kierunek stóp na 2027). Po drugie - BIK Indeks Popytu za sierpień i wrzesień (czy popyt wytrzymuje spadek zdolności po podwyżkach stawek stałych). Po trzecie - listopadowa projekcja inflacji NBP. Decyzjomat Hipoteczny finwire przelicza wpływ każdej z tych zmiennych na Twoją konkretną decyzję.

“O nadal utrzymującym się wysokim popycie na kredyt mieszkaniowy świadczy większa o blisko 12% r/r liczba osób wnioskujących. W lipcu br. kolejny raz wzrosła średnia wartość wnioskowanego kredytu, była ona ponownie najwyższa w historii.”