Raport Mieszkaniowy finwire - Q3 2026

Co się zmieniło na rynku mieszkaniowym przez kwartał?

III kwartał 2026 przyniósł stagnację cen przy rosnących obrotach. Średnie ceny ofertowe nowych mieszkań zmieniały się w sierpniu od -1% do +1% m/m (BIG DATA RynekPierwotny.pl), dynamika roczna w żadnej metropolii nie przekracza 10%, a transakcje na wtórnym domykane są nawet 14% poniżej ofert. Sprzedaż deweloperów wzrosła o 25% r/r w sierpniu.

19,6 tys. zł/m² wynosiła pod koniec sierpnia 2026 średnia cena ofertowa nowego mieszkania w Warszawie - o 1% mniej niż w lipcu (BIG DATA RynekPierwotny.pl, publikacja 1 września 2026). Mediana, czyli cena typowego mieszkania w ofercie, jest wyraźnie niższa: 17,4 tys. zł/m². Spadek średniej to głównie efekt większej puli mieszkań z segmentu popularnego w ofercie, nie szerokiej przeceny - w pozostałych metropoliach zmiany miesięczne były symboliczne.

14% poniżej ceny ofertowej - nawet tyle wynosiła różnica przy domykanych transakcjach na rynku wtórnym w II kw. 2026 według analizy BIG DATA Insight (31 sierpnia 2026) opartej na danych transakcyjnych NBP BaRN. Analitycy opisują rynek jako "jadący na zaciągniętym hamulcu": stagnacja cen z rozwarstwieniem oczekiwań sprzedających. Dla kupującego oznacza to, że cena z ogłoszenia jest punktem wyjścia do negocjacji, nie ceną końcową.

W I kw. 2026 ceny transakcyjne na rynku wtórnym 7 największych miast spadły o 1,2% r/r - pierwszy taki spadek od około 12 lat (NBP BaRN) - i to właśnie opisywaliśmy w wydaniu Q2 tego raportu. Dane ofertowe z lipca i sierpnia pokazują, że po tamtym sygnale rynek nie osunął się głębiej, tylko zamarł: na wtórnym średnia dynamika ofert w 10 miastach to wciąż +5,1% r/r (Morizon-Gratka, sierpień 2026), ale miesiąc do miesiąca taniały już Katowice (-1,5%), Szczecin (-1,0%), Lublin (-0,9%) i Olsztyn (-0,7%), a Łódź i Lublin mają ujemną dynamikę roczną.

Pełny raport NBP o cenach transakcyjnych za II kw. 2026 nie był opublikowany do 2 września 2026 - najnowsze kompletne dane transakcyjne NBP BaRN dotyczą I kw. 2026. Z tego powodu w tym wydaniu raportu ceny bieżące opisujemy danymi ofertowymi (BIG DATA RynekPierwotny.pl, Otodom Analytics, Morizon-Gratka), wyraźnie oddzielając je od transakcyjnych. Barometr Metrohouse i Credipass podaje transakcje na wtórnym za II kw.: Warszawa 15 823 zł/m² (+2,8% kw/kw), Kraków 14 046 zł/m² (+5,0% kw/kw), Wrocław 11 919 zł/m² (-3,2% kw/kw).

“Spadek średniej ceny w Warszawie nie jest sygnałem szerokiej przeceny mieszkań. Na pierwszy rzut oka może się wydawać, że na rynku niewiele się dzieje. Warto jednak przyjrzeć się bliżej temu, co stoi za zmianami średniej ceny. Mediana pokazuje cenę typowego mieszkania w ofercie. Średnia z kolei dobrze pokazuje kierunek zmian całego rynku.”

Które miasta drożeją, a które już tanieją?

Rozstrzał dynamik rocznych na rynku pierwotnym sięga 11 punktów procentowych: od +10% w Warszawie do -1% w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (BIG DATA RynekPierwotny.pl, sierpień 2026). Na wtórnym najszybciej drożeje Bydgoszcz (+9,9% r/r), a nominalne spadki roczne notują Łódź i Lublin. Żadna metropolia nie rośnie już dwucyfrowo.

+10% r/r w Warszawie, +8% we Wrocławiu, +6% w Poznaniu, +3% w Krakowie i Trójmieście, +1% w Łodzi i -1% w GZM - tak wygląda dynamika średnich cen ofertowych nowych mieszkań po 12 miesiącach (BIG DATA RynekPierwotny.pl, koniec sierpnia 2026). Rok wcześniej wzrosty dwucyfrowe były normą - dziś nie notuje ich żaden z 7 największych rynków. Otodom Analytics potwierdza ten obraz na własnej metodologii: Warszawa 19,6 tys. zł/m², Trójmiasto 17,7 tys., Kraków 17,0 tys., Wrocław 15,6 tys., Poznań 14,0 tys., Łódź 12,6 tys., Katowice 11,7 tys. zł/m².

18 000 zł/m² przekroczyła w sierpniu średnia cena ofertowa używanego mieszkania w Warszawie, w Krakowie przebiła 17 000 zł/m², a w Gdańsku zbliża się do 16 000 zł/m² (Grupa Morizon-Gratka, publikacja 2 września 2026). Średnia dynamika ofert wtórnych w 10 miastach to +5,1% r/r, z Bydgoszczą na czele (+9,9% r/r) i Gdańskiem (+7,1% r/r). Rynek wtórny ofertowo wciąż rośnie szybciej niż pierwotny - ale to właśnie na nim kupujący wynegocjowują największe upusty.

11,3 tys. zł/m² wynosi mediana ofert nowych mieszkań w Łodzi, najniższa wśród metropolii (BIG DATA RynekPierwotny.pl, sierpień 2026). Na drugim biegunie Warszawa z medianą 17,4 tys. zł/m² - różnica 54%. Teoretyczny czas wyprzedaży oferty deweloperskiej w Łodzi i Katowicach sięga 2,5-3 lat (JLL, II kw. 2026), co daje kupującym w tych miastach najsilniejszą pozycję negocjacyjną w kraju.

Ile kosztują mieszkania względem zarobków? Wskaźnik P/I

Wskaźnik P/I (cena do dochodu) pokazuje, ile lat łącznych dochodów netto modelowa para musi przeznaczyć na 70 m² mieszkania bez kredytu. W wariancie ofertowym (sierpień 2026) wynosi od 4,73 lat w GZM do 8,29 lat w Warszawie. Przeciętne wynagrodzenie w firmach wzrosło w lipcu do 9 509 zł brutto (+6,8% r/r, GUS).

9 509,02 zł brutto wyniosło przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w lipcu 2026 - o 6,8% więcej niż rok wcześniej i o 1,1% więcej niż w czerwcu (GUS, publikacja 20 sierpnia 2026). Płace rosną więc szybciej niż ceny mieszkań w większości metropolii (+1% do +8% r/r na pierwotnym), co powoli poprawia dostępność. Według wyliczeń RynekPierwotny.pl za I kw. 2026 przeciętna pensja brutto kupowała od 0,59 m² nowego mieszkania w Warszawie do 0,85 m² w Katowicach - nowszych opracowań tej miary na dzień publikacji brak.

8,29 lat łącznych dochodów netto modelowej pary finwire (2x 6 900 zł netto, 165 600 zł rocznie) kosztuje 70 m² nowego mieszkania w Warszawie liczone po średniej cenie ofertowej 19,6 tys. zł/m² z sierpnia 2026 (1 372 000 zł). W wydaniu Q2 tego raportu wskaźnik P/I dla Warszawy wynosił 6,96 - ale tamten wynik liczony był po cenach transakcyjnych NBP (16 475 zł/m², I kw. 2026), więc obu wartości nie wolno porównywać wprost. Różnica między wariantem ofertowym a transakcyjnym pokazuje jednak skalę pola negocjacyjnego: na wtórnym transakcje schodzą do 14% poniżej ofert.

4,73 lat wynosi ofertowy P/I dla Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (784 tys. zł za 70 m² przy średniej 11,2 tys. zł/m²), a 4,90 dla Łodzi - to jedyne metropolie w zdrowym paśmie 3-5 lat rekomendowanym przez MFW i Bank Światowy. Poznań (6,04), Wrocław (6,72), Kraków (7,31) i Trójmiasto (7,57) są powyżej progu, Warszawa (8,29) ociera się o granicę rynku niedostępnego (powyżej 8). Wniosek jest ten sam co kwartał temu: geografia dostępności się nie zmieniła, zmienia się tylko pole do negocjacji.

Co dzieje się z budową nowych mieszkań w Polsce?

Budownictwo mieszkaniowe przyspiesza po słabym początku roku: po siedmiu miesiącach 2026 rozpoczęto budowę 134,8 tys. mieszkań (+3,3% r/r), a pozwolenia na budowę wzrosły do 172,2 tys. (+15,7% r/r). W samym lipcu deweloperzy uzyskali 17,8 tys. pozwoleń. Rosną za to koszty: produkcja budowlano-montażowa podrożała w lipcu o 6,2% r/r (dane wstępne GUS).

172 180 pozwoleń na budowę mieszkań wydano od stycznia do lipca 2026 - o 15,7% więcej niż rok wcześniej, z czego 113,7 tys. przypadło deweloperom (GUS, publikacja 21 sierpnia 2026). Rozpoczęto budowę 134 755 mieszkań (+3,3% r/r), a do użytku oddano 114 106. W samym lipcu oddano 19,2 tys. mieszkań, rozpoczęto 20,2 tys., a liczba mieszkań w budowie na koniec lipca sięgnęła 859,4 tys. (+0,6% r/r). Kwartał temu opisywaliśmy ostrożność deweloperów po danych za styczeń-luty (-21,8% r/r rozpoczętych) - dane za pełne siedem miesięcy pokazują, że ta ostrożność minęła.

+6,2% r/r wzrosły ceny produkcji budowlano-montażowej w lipcu 2026 według wstępnych danych GUS - wyraźnie szybciej niż w I półroczu, gdy dynamika oscylowała wokół 3,8-4,0%. Jednocześnie wolumen produkcji budowlano-montażowej spadł w lipcu o 2,4% r/r. Drożeją też grunty: podaż działek skurczyła się o 13% r/r przy popycie wyższym o 7% (raport Otodom i Hectares, 2026), a ofertowe stawki za grunty budowlane w Warszawie zbliżają się do 900 zł/m², z transakcjami po raz pierwszy powyżej 1000 zł/m².

2,5-3 lata zajęłaby wyprzedaż obecnej oferty deweloperskiej w Łodzi i Katowicach przy bieżącym tempie sprzedaży (JLL, II kw. 2026) - to rynki z największą nadpodażą. Średnia dla 7 metropolii to 6,0 kwartałów, a 29% oferty stanowią mieszkania gotowe i niesprzedane (BIG DATA/FLTR, czerwiec 2026). Wysokie pozwolenia z 2026 roku oznaczają, że podaż będzie zasilać rynek także w latach 2027-2028 - to strukturalny argument przeciw szybkiemu powrotowi dwucyfrowych wzrostów cen.

Rekordowa oferta deweloperów - czy popyt ją wchłonie?

Na koniec II kw. 2026 deweloperzy mieli w ofercie na 7 największych rynkach ponad 70 tys. lokali (JLL) - blisko rekordu, w tym 16,6 tys. gotowych i niesprzedanych. Popyt jednak wyraźnie odżył: w sierpniu sprzedano ponad 4,3 tys. mieszkań (+25% r/r), a od stycznia ponad 32 tys. (+40% r/r, Otodom Analytics). Oferta dostępna stopniała poniżej 59 tys. lokali.

Ponad 70 tys. lokali (łącznie z zarezerwowanymi) liczyła oferta deweloperów na 7 największych rynkach na koniec II kw. 2026 (JLL, publikacja 17 lipca 2026) - poziom bliski historycznego rekordu. Nowa podaż w II kw. przekroczyła 13 tys. lokali (+26,7% kw/kw), a liczba gotowych, niesprzedanych mieszkań urosła do 16,6 tys. (+19,1% od początku roku). Sprzedaż w II kw. wyniosła około 11,8 tys. lokali: o 8,4% mniej niż w I kw., ale o 12,7% więcej niż rok wcześniej.

4,3 tys. mieszkań sprzedali deweloperzy na 7 rynkach w samym sierpniu 2026 - o 25% więcej niż rok wcześniej (Otodom Analytics, publikacja 1 września 2026). Narastająco od stycznia sprzedaż przekroczyła 32 tys. lokali (+40% r/r), nowa podaż wyniosła zaledwie 28,6 tys., a dostępna oferta stopniała poniżej 59 tys. lokali przy ponad 7 tys. rezerwacji. Popyt zaczął przewyższać nową podaż - i to bez żadnego rządowego programu dopłat, wyłącznie na tańszym kredycie i rosnących płacach.

+13,6% kw/kw wzrosła w II kw. sprzedaż deweloperów w Krakowie - jako jedynym z 7 rynków (JLL/ilezametr.pl). Najmocniej spadła w Łodzi (-26,2% kw/kw) i Warszawie (-16,5% kw/kw). Giełdowi deweloperzy (17 spółek) sprzedali w II kw. blisko 6,4 tys. lokali, o 22% więcej r/r (parkiet.com) - więksi gracze rosną szybciej niż rynek. Kupujący wciąż mają pole do negocjacji, zwłaszcza tam, gdzie czas wyprzedaży oferty jest liczony w latach.

“Odwrócenie układu sił pomiędzy popytem a podażą, które obserwujemy po ośmiu miesiącach 2026 roku, wynika głównie z wyraźnego ożywienia po stronie kupujących. Analiza danych po sierpniu 2026 rysuje obraz rynku deweloperskiego w stanie stabilizacji. Popyt pozostaje mocny i przewyższa nową podaż.”

Co z kredytem hipotecznym w III kwartale - raty, zdolność, popyt?

WIBOR 3M, stawka bazowa większości kredytów zmiennoprocentowych, był w III kwartale stabilny: od 3,85% na początku lipca do 3,81% na 1 września (GPW Benchmark). Marże ofert zmiennych zaczynają się od 1,85%, a RRSO najtańszych ofert od 5,77%. Popyt na hipoteki bije rekordy: wartość zapytań w BIK wzrosła w lipcu o 22% r/r, a średnia wnioskowana kwota do 538,5 tys. zł.

538,5 tys. zł wyniosła w lipcu 2026 średnia kwota wnioskowanego kredytu mieszkaniowego - o 9,3% więcej niż rok wcześniej i najwięcej w historii pomiaru (BIK, publikacja 18 sierpnia 2026). Wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe wzrosła o 22,0% r/r przy liczbie wnioskujących wyższej o 11,6% r/r (i o 2,1% niższej niż w czerwcu). Od stycznia do maja 2026 banki i SKOK-i udzieliły 130,2 tys. kredytów mieszkaniowych na 60,6 mld zł - odpowiednio +49,5% i +61,5% r/r (BIK za parkiet.com).

3,81% wynosił WIBOR 3M 1 września 2026 (GPW Benchmark, feed finwire) - przez cały kwartał stawka poruszała się w wąskim paśmie 3,77-3,85%. Stopa referencyjna NBP pozostawała na poziomie 3,75% od 5 marca 2026, a Rada Polityki Pieniężnej utrzymała ją na posiedzeniach w kwietniu, maju, czerwcu i lipcu. Pierwsze powakacyjne posiedzenie decyzyjne odbędzie się 8-9 września 2026 (NBP przesunął je z 1-2 września), a po sierpniowym flashu CPI 3,4% r/r rynek nie zakłada obniżki. Najtańsze oferty kredytu 400 tys. zł na 30 lat przy LTV 80% (relacja kredytu do wartości nieruchomości) mają oprocentowanie nominalne od 5,62% i RRSO od 5,77% (VeloBank, oferta zmienna), przy marżach od 1,85% (SP API, 2 września 2026).

4 004 zł miesięcznie wyniesie rata Anny - modelowej singielki kupującej 50 m² w Warszawie po medianie ofert 17,4 tys. zł/m² (870 tys. zł, wkład 20%, kredyt 696 tys. zł na 30 lat przy oprocentowaniu 5,62%; annuita liczona wzorem PMT). Przy dochodzie 9 200 zł netto to DSTI (relacja raty do dochodu) 43,5% - blisko granicy komfortu. Modelowa para finwire (13 800 zł netto łącznie) przy racie ograniczonej do 50% dochodu i kredycie na 25 lat ma zdolność około 1,1 mln zł - w Łodzi kupuje 70 m² z ratą 3 981 zł (DSTI 28,8%), w Warszawie ta sama metrówka oznacza ratę 6 130 zł (DSTI 44,4%).

“Czas oczekiwania na ostateczne decyzje kredytowe uległ w ostatnim okresie odczuwalnemu wydłużeniu.”

Czy dziś warto kupować mieszkanie - werdykt finwire dla 8 miast

Stagnacja cen, realne pole negocjacyjne (transakcje do 14% pod ofertą) i stabilny kredyt tworzą rynek kupującego - ale rekordowy popyt zaczyna wchłaniać nadpodaż. Werdykt finwire: TAK dla Łodzi, Katowic i Poznania, OSTROŻNIE dla Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Trójmiasta i Bydgoszczy - powody różne per miasto, szczegóły w kartach poniżej.

Werdykt finwire opiera się na czterech czynnikach: wskaźniku P/I (cena do dochodu), kierunku cen (m/m i r/r), presji popytu (sprzedaż, czas wyprzedaży oferty) i polu negocjacyjnym. Dla Łodzi wszystkie cztery sprzyjają kupującym: P/I 4,90 (zdrowy), dynamika +1% r/r, czas wyprzedaży oferty 2,5-3 lata i mediana 11,3 tys. zł/m². Na drugim biegunie Warszawa: P/I ofertowy 8,29 i wciąż +10% r/r, choć z pierwszym od miesięcy spadkiem średniej m/m.

Ożywienie popytu (+40% r/r sprzedaży narastająco, Otodom) to najważniejsza zmiana względem wydania Q2 i argument przeciw długiemu odkładaniu decyzji tam, gdzie ceny już się zatrzymały. Rekordowa oferta (70 tys. lokali) i pozwolenia +15,7% r/r działają w drugą stronę - podaż będzie spływać na rynek do 2028 roku. Bazowy scenariusz finwire na IV kwartał 2026: kontynuacja stagnacji nominalnej z lokalnymi ruchami w obie strony, bez powrotu dwucyfrowych wzrostów.