Rentowność najmu mieszkań: ile realnie zarabia wynajmujący?
5,3% netto rocznie daje przeciętnie najem 2-pokojowego mieszkania w 18 miastach po ryczałcie 8,5% i miesiącu pustostanu. Najlepiej w Bydgoszczy (6,3% netto, 7,6% brutto: czynsz 2100 zł przy zakupie za 333 564 zł), najsłabiej w Krakowie (4,4% netto). Najlepsza lokata w rankingu daje 6,00% (VeloBank), czyli 4,86% po podatku od zysków kapitałowych (tzw. podatku Belki) - najem daje więcej w 13 z 18 miast.
Gdzie najem zwraca się najszybciej? Mapa rentowności netto w 18 miastach
Wartość w kółku to rentowność netto rocznie z najmu 2-pokojowego mieszkania kupionego po medianie cen transakcyjnych z aktów notarialnych. Im ciemniejszy punkt, tym wyższy zwrot. Kliknij miasto, żeby zobaczyć pełny rachunek, kalkulator z kredytem i oferty banków.
Ile zarabia 2-pokojowe mieszkanie na wynajem w każdym mieście?
Czynsz to mediana ofert najmu z 17.10.2026. Cena zakupu to mediana cen transakcyjnych za m² na rynku wtórnym (Rejestr Cen Nieruchomości (12 miast) i GUS RCiWN (6 miast)) pomnożona przez typowy metraż 2 pokoi z ogłoszeń. Netto po miesiącu pustostanu i ryczałcie, bez kosztów transakcyjnych - te dodasz w kalkulatorze niżej.
| Miasto | Zakup | vs lokata | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1Bydgoszcz42 m² | 2100 zł | 7942 zł RCN | 333 564 zł | 7,6% | 6,3% | 16 | +1,4 pkt proc. |
| 2Łódź43 m² | 2100 zł | 7743 zł RCN | 332 949 zł | 7,6% | 6,3% | 16 | +1,4 pkt proc. |
| 3Katowice44 m² | 2100 zł | 7979 zł RCN | 351 076 zł | 7,2% | 6,0% | 17 | +1,1 pkt proc. |
| 4Olsztyn41 m² | 2200 zł | 9096 zł RCN | 372 936 zł | 7,1% | 5,9% | 17 | +1,0 pkt proc. |
| 5Szczecin44 m² | 2500 zł | 9615 zł RCN | 423 060 zł | 7,1% | 5,9% | 17 | +1,0 pkt proc. |
| 6Opole44 m² | 2100 zł | 8819 zł GUS | 388 036 zł | 6,5% | 5,4% | 18 | +0,5 pkt proc. |
| 7Zielona Góra46 m² | 2050 zł | 8421 zł GUS | 387 366 zł | 6,4% | 5,3% | 19 | +0,4 pkt proc. |
| 8Lublin43 m² | 2200 zł | 9938 zł GUS | 427 334 zł | 6,2% | 5,2% | 19 | +0,3 pkt proc. |
| 9Poznań44 m² | 2500 zł | 11 212 zł GUS | 493 328 zł | 6,1% | 5,1% | 20 | +0,2 pkt proc. |
| 10Toruń42 m² | 1900 zł | 8935 zł GUS | 375 270 zł | 6,1% | 5,1% | 20 | +0,2 pkt proc. |
| 11Wrocław44 m² | 2750 zł | 12 407 zł RCN | 545 908 zł | 6,0% | 5,1% | 20 | +0,2 pkt proc. |
| 12Gdańsk43 m² | 2800 zł | 13 412 zł RCN | 576 716 zł | 5,8% | 4,9% | 21 | +0,0 pkt proc. |
| 13Gdynia44 m² | 2500 zł | 11 755 zł RCN | 517 220 zł | 5,8% | 4,9% | 21 | +0,0 pkt proc. |
| 14Białystok41 m² | 1900 zł | 9749 zł GUS | 399 709 zł | 5,7% | 4,8% | 21 | -0,1 pkt proc. |
| 15Kielce43 m² | 1800 zł | 8876 zł RCN | 381 668 zł | 5,7% | 4,7% | 21 | -0,2 pkt proc. |
| 16Rzeszów43 m² | 2100 zł | 10 428 zł RCN | 448 404 zł | 5,6% | 4,7% | 21 | -0,2 pkt proc. |
| 17Warszawa44 m² | 3300 zł | 16 454 zł RCN | 723 976 zł | 5,5% | 4,6% | 22 | -0,3 pkt proc. |
| 18Kraków44 m² | 2800 zł | 14 714 zł RCN | 647 416 zł | 5,2% | 4,4% | 23 | -0,5 pkt proc. |
Czynsze: znajdznajem.pl (ceny ofertowe, 10 portali, CC BY 4.0). Ceny mieszkań: mediana transakcyjna za m² na rynku wtórnym - z Rejestru Cen Nieruchomości (RCN), gdy pełny kwartał ma w mieście min. 30 aktów notarialnych na każdym rynku i nie jest starszy niż dane GUS; w pozostałych miastach GUS, Rejestr Cen i Wartości Nieruchomości. Lokata: bieżące oferty banków, aktualizowane dwa razy dziennie. Kolor „vs lokata”: zielony = najem netto powyżej lokaty po Belce.
Policz rentowność własnego mieszkania
Wartości startowe to mediany z tabeli. Wpisz własną cenę, czynsz, pustostan i koszty; wybierz kredyt 50% lub 80%, a kalkulator pokaże ratę, przepływ po racie i zwrot z gotówki przy dzisiejszym WIBOR 3M (stawce referencyjnej, od której banki liczą oprocentowanie kredytów) i medianie marż bankowych.
- Przychód: 24 200 zł rocznie (11 mies. × 2200 zł); ryczałt 2057 zł; koszty 1500 zł.
- Nakład: 435 690 zł (cena + 3,0% kosztów transakcyjnych).
- Lokata: 6,00% (VeloBank), po podatku Belki 4,86%, bez ryzyka pustostanu i remontów - najem netto wypada niżej o 0,2 pkt proc.
- Obligacje skarbowe EDO (10-letnie): 5,35% w pierwszym roku (potem inflacja + stała marża obligacji), po podatku Belki 4,33%.
Ryczałt 8,5% od przychodu (art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym), próg wyższej stawki: 100 000 zł rocznie. Model nie uwzględnia wzrostu wartości mieszkania ani indeksacji czynszu - to zysk z samego najmu.
Co zamiast najmu? Lokata, konto oszczędnościowe, obligacje
Najlepsza lokata
6,00% (VeloBank, VeloLokata dla Aktywnych, 6M), po podatku Belki 4,86%. Stan na 17.10.2026. Ranking lokat
Najlepsze konto oszczędnościowe
6,50% (Crédit Agricole, Rachunek Oszczędzam Plus) - zwykle promocja na nowe środki przez kilka miesięcy. Ranking kont
Obligacje skarbowe
COI (4-letnie): 4,75% w pierwszym roku (emisja 2026-10). DOR (2-letnie): 4,15% w pierwszym roku (emisja 2026-10). EDO (10-letnie): 5,35% w pierwszym roku (emisja 2026-10). ROR (roczne): 4,00% w pierwszym roku (emisja 2026-10). TOS (3-letnie): 4,40% w pierwszym roku (emisja 2026-10). Kalkulator obligacji
Rentowność najmu w miastach
Jak liczona jest rentowność najmu?
1. Czynsz
Mediana miesięcznego czynszu ofertowego mieszkań 2-pokojowych z bieżących ogłoszeń zebranych przez znajdznajem.pl (10 portali, po usunięciu duplikatów). Gdy w mieście jest mniej niż 30 ofert 2-pokojowych, przyjmuję medianę dla wszystkich mieszkań (w tabeli „mediana ogółem”).
2. Cena zakupu
Mediana cen transakcyjnych za m² na rynku wtórnym (Rejestr Cen Nieruchomości, gdy kwartał ma dość aktów notarialnych, inaczej GUS RCiWN) pomnożona przez typowy metraż 2-pokojowej oferty najmu w tym mieście.
3. Brutto i netto
Brutto = czynsz × 12 ÷ cena zakupu. Netto = brutto × 11/12 (miesiąc pustostanu) × (1 - ryczałt 8,5%). Okres zwrotu (w latach) = 1 ÷ netto. Bez kosztów transakcyjnych, remontów i wzrostu wartości.
4. Podatek
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych: 8,5% do 100 000 zł rocznie, 12,5% od nadwyżki. Lokaty i obligacje: podatek Belki 19% od odsetek.
5. Kredyt
Oprocentowanie = WIBOR 3M (fixing GPW Benchmark) + mediana marży z aktualnych ofert hipotecznych banków; rata równa (annuitetowa) na 25 lat. Zwrot z gotówki = (dochód netto - odsetki pierwszego roku) ÷ wkład własny powiększony o koszty transakcyjne.
6. Jak świeże są te liczby?
Czynsze są odświeżane co rano, ceny mieszkań codziennie z Rejestru Cen Nieruchomości albo w dniu, w którym GUS publikuje kwartał, oferty lokat i kredytów dwa razy dziennie, a obligacje po każdej nowej emisji Ministerstwa Finansów. Żadna z tych liczb nie jest wpisana ręcznie.
Najczęstsze pytania
Ile zarabia mieszkanie na wynajem w Polsce?
5,3% netto rocznie wynosi średnia rentowność najmu 2-pokojowego mieszkania w 18 miastach po ryczałcie 8,5% i miesiącu pustostanu (czynsze ofertowe 17.10.2026, ceny transakcyjne: Rejestr Cen Nieruchomości (12 miast) i GUS RCiWN (6 miast)). Najwyżej w Bydgoszczy (6,3% netto, 7,6% brutto), najniżej w Krakowie (4,4%).
Czy najem daje więcej niż lokata?
W 13 z 18 miast rentowność netto najmu przekracza 4,86% - tyle zostaje po podatku Belki z najlepszej lokaty w rankingu (6,00%, VeloBank, stan na 17.10.2026). Lokata nie ma pustostanu, remontów ani ryzyka najemcy, ale nie daje też wzrostu wartości nieruchomości (którego to zestawienie nie uwzględnia).
Jak liczy się rentowność brutto i netto?
Brutto = mediana miesięcznego czynszu ofertowego mieszkań 2-pokojowych × 12 ÷ (mediana ceny transakcyjnej m² na rynku wtórnym - Rejestr Cen Nieruchomości albo GUS - × typowy metraż 2 pokoi z ofert). Netto = brutto × 11/12 (miesiąc pustostanu) × (1 - ryczałt 8,5%). Bez kosztów transakcyjnych i remontów - te dodasz w kalkulatorze.
Jaki podatek płaci wynajmujący mieszkanie prywatnie?
8,5% ryczałtu od przychodu do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki - od 2023 roku to jedyna forma opodatkowania najmu prywatnego poza działalnością gospodarczą (art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym). Kosztów (remont, odsetki od kredytu) w ryczałcie się nie odlicza.
Czy zakup mieszkania na wynajem na kredyt się opłaca?
5,91% kosztuje dziś kredyt hipoteczny (WIBOR 3M 3,88% z 16.10.2026 + mediana marży 2,03% z ofert banków). Gdy rentowność netto najmu jest niższa od tej stawki, kredyt (dźwignia finansowa) obniża zwrot z gotówki - kalkulator pokazuje przepływ po racie i zwrot z gotówki przy kredycie na 50% i 80% ceny zakupu (LTV 50% i 80%).
Wyniki kalkulatora mają charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią porady finansowej ani kredytowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o doradztwie kredytowym. Ostateczne warunki kredytu, zdolność kredytową i ofertę ustala bank indywidualnie na podstawie złożonego wniosku.