Rentowność najmu mieszkań: ile realnie zarabia wynajmujący?
5,4% netto rocznie daje przeciętnie najem 2-pokojowego mieszkania w 18 miastach po ryczałcie 8,5% i miesiącu pustostanu. Najlepiej w Łodzi (6,6% netto, 7,8% brutto: czynsz 2100 zł przy zakupie za 321 511 zł), najsłabiej w Krakowie (4,4% netto). Najlepsza lokata w rankingu daje 5,25% (Nest Bank), czyli 4,25% po podatku od zysków kapitałowych (tzw. podatku Belki) - najem daje więcej w 18 z 18 miast.
Mapa rentowności netto: 18 miast
Wartość w kółku to rentowność netto rocznie z najmu 2-pokojowego mieszkania kupionego po medianie transakcyjnej GUS. Im ciemniejszy punkt, tym wyższy zwrot. Kliknij miasto, żeby zobaczyć pełny rachunek, kalkulator z kredytem i oferty banków.
Tabela: rentowność najmu 2-pokojowego mieszkania
Czynsz to mediana ofert najmu z 02.09.2026. Cena zakupu to mediana transakcyjna za m² z GUS RCiWN (Q1 2026, rynek wtórny) pomnożona przez typowy metraż 2 pokoi z ogłoszeń. Netto po miesiącu pustostanu i ryczałcie, bez kosztów transakcyjnych - te dodasz w kalkulatorze niżej.
| Miasto | Zakup | vs lokata | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1Łódź43 m² | 2100 zł | 7477 zł | 321 511 zł | 7,8% | 6,6% | 15 | +2,3 pkt proc. |
| 2Bydgoszcz42 m² | 2100 zł | 7832 zł | 328 944 zł | 7,7% | 6,4% | 16 | +2,2 pkt proc. |
| 3Szczecin44 m² | 2500 zł | 9285 zł | 408 540 zł | 7,3% | 6,2% | 16 | +2,0 pkt proc. |
| 4Katowice44 m² | 2100 zł | 7921 zł | 348 524 zł | 7,2% | 6,1% | 17 | +1,8 pkt proc. |
| 5Olsztyn41 m² | 2200 zł | 8862 zł | 363 342 zł | 7,3% | 6,1% | 16 | +1,8 pkt proc. |
| 6Opole45 m² | 2200 zł | 8819 zł | 396 855 zł | 6,7% | 5,6% | 18 | +1,3 pkt proc. |
| 7Zielona Góra46 m² | 2100 zł | 8421 zł | 387 366 zł | 6,5% | 5,5% | 18 | +1,3 pkt proc. |
| 8Lublin43 m² | 2300 zł | 9938 zł | 427 334 zł | 6,5% | 5,4% | 19 | +1,2 pkt proc. |
| 9Wrocław44 m² | 2800 zł | 12 256 zł | 539 264 zł | 6,2% | 5,2% | 19 | +1,0 pkt proc. |
| 10Poznań44 m² | 2500 zł | 11 212 zł | 493 328 zł | 6,1% | 5,1% | 20 | +0,8 pkt proc. |
| 11Toruń42 m² | 1900 zł | 8935 zł | 375 270 zł | 6,1% | 5,1% | 20 | +0,8 pkt proc. |
| 12Białystok41 m² | 2000 zł | 9749 zł | 399 709 zł | 6,0% | 5,0% | 20 | +0,8 pkt proc. |
| 13Gdynia45 m² | 2600 zł | 11 575 zł | 520 875 zł | 6,0% | 5,0% | 20 | +0,8 pkt proc. |
| 14Rzeszów43 m² | 2200 zł | 10 248 zł | 440 664 zł | 6,0% | 5,0% | 20 | +0,8 pkt proc. |
| 15Gdańsk43 m² | 2800 zł | 13 376 zł | 575 168 zł | 5,8% | 4,9% | 20 | +0,7 pkt proc. |
| 16Kielce43 m² | 1800 zł | 8639 zł | 371 477 zł | 5,8% | 4,9% | 21 | +0,7 pkt proc. |
| 17Warszawa45 m² | 3400 zł | 16 498 zł | 742 410 zł | 5,5% | 4,6% | 22 | +0,3 pkt proc. |
| 18Kraków44 m² | 2800 zł | 14 422 zł | 634 568 zł | 5,3% | 4,4% | 23 | +0,2 pkt proc. |
Czynsze: znajdznajem.pl (ceny ofertowe, 10 portali, CC BY 4.0). Ceny mieszkań: GUS, Rejestr Cen i Wartości Nieruchomości, mediana transakcyjna za m² na rynku wtórnym. Lokata: oferty banków (SP API). Kolor „vs lokata”: zielony = najem netto powyżej lokaty po Belce.
Policz rentowność własnego mieszkania
Wartości startowe to mediany z tabeli. Wpisz własną cenę, czynsz, pustostan i koszty; wybierz kredyt 50% lub 80%, a kalkulator pokaże ratę, przepływ po racie i zwrot z gotówki przy dzisiejszym WIBOR 3M (stawce referencyjnej, od której banki liczą oprocentowanie kredytów) i medianie marż bankowych.
- Przychód: 24 200 zł rocznie (11 mies. × 2200 zł); ryczałt 2057 zł; koszty 1500 zł.
- Nakład: 421 270 zł (cena + 3,0% kosztów transakcyjnych).
- Lokata: 5,25% (Nest Bank), po podatku Belki 4,25%, bez ryzyka pustostanu i remontów - najem netto wypada wyżej o 0,7 pkt proc.
- Obligacje skarbowe EDO (10-letnie): 5,35% w pierwszym roku (potem inflacja + stała marża obligacji), po podatku Belki 4,33%.
Ryczałt 8,5% od przychodu (art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym), próg wyższej stawki: 100 000 zł rocznie. Model nie uwzględnia wzrostu wartości mieszkania ani indeksacji czynszu - to zysk z samego najmu.
Alternatywy bez najemcy: lokata, konto, obligacje
Najlepsza lokata
5,25% (Nest Bank, Nest Lokata Witaj, 3M), po podatku Belki 4,25%. Stan na 02.09.2026. Ranking lokat
Najlepsze konto oszczędnościowe
6,00% (VeloBank, "Nowe środki na Elastycznym Koncie Oszczędnościowym") - zwykle promocja na nowe środki przez kilka miesięcy. Ranking kont
Obligacje skarbowe
COI (4-letnie): 4,75% w pierwszym roku (emisja 2026-09). DOR (2-letnie): 4,15% w pierwszym roku (emisja 2026-09). EDO (10-letnie): 5,35% w pierwszym roku (emisja 2026-09). ROR (roczne): 4,00% w pierwszym roku (emisja 2026-09). TOS (3-letnie): 4,40% w pierwszym roku (emisja 2026-09). Kalkulator obligacji
Rentowność najmu w miastach
Metodologia
1. Czynsz
Mediana miesięcznego czynszu ofertowego mieszkań 2-pokojowych z bieżących ogłoszeń zebranych przez znajdznajem.pl (10 portali, po usunięciu duplikatów). Gdy w mieście jest mniej niż 30 ofert 2-pokojowych, model bierze medianę ze wszystkich mieszkań (w tabeli „mediana ogółem”).
2. Cena zakupu
Mediana transakcyjna za m² z rejestru GUS RCiWN (rynek wtórny, ostatni opublikowany kwartał) pomnożona przez typowy metraż 2-pokojowej oferty najmu w tym mieście.
3. Brutto i netto
Brutto = czynsz × 12 ÷ cena zakupu. Netto = brutto × 11/12 (miesiąc pustostanu) × (1 - ryczałt 8,5%). Okres zwrotu (w latach) = 1 ÷ netto. Bez kosztów transakcyjnych, remontów i wzrostu wartości.
4. Podatek
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych: 8,5% do 100 000 zł rocznie, 12,5% od nadwyżki. Lokaty i obligacje: podatek Belki 19% od odsetek.
5. Kredyt
Oprocentowanie = WIBOR 3M (fixing GPW Benchmark) + mediana marży z aktualnych ofert hipotecznych banków; rata równa (annuitetowa) na 25 lat. Zwrot z gotówki = (dochód netto - odsetki pierwszego roku) ÷ wkład własny powiększony o koszty transakcyjne.
6. Jak świeże są te liczby?
Czynsze odświeżamy co rano, ceny mieszkań w dniu, w którym GUS publikuje kwartał, oferty lokat i kredytów dwa razy dziennie, obligacje po każdej nowej emisji Ministerstwa Finansów. Żadna z tych liczb nie jest wpisana ręcznie.
Najczęstsze pytania
Ile zarabia mieszkanie na wynajem w Polsce?
5,4% netto rocznie wynosi średnia rentowność najmu 2-pokojowego mieszkania w 18 miastach po ryczałcie 8,5% i miesiącu pustostanu (czynsze ofertowe 02.09.2026, ceny transakcyjne GUS RCiWN Q1 2026). Najwyżej w Łodzi (6,6% netto, 7,8% brutto), najniżej w Krakowie (4,4%).
Czy najem daje więcej niż lokata?
W 18 z 18 miast rentowność netto najmu przekracza 4,25% - tyle zostaje po podatku Belki z najlepszej lokaty w rankingu (5,25%, Nest Bank, stan na 02.09.2026). Lokata nie ma pustostanu, remontów ani ryzyka najemcy, ale nie daje też wzrostu wartości nieruchomości (którego ten model i tak nie liczy).
Jak liczy się rentowność brutto i netto?
Brutto = mediana miesięcznego czynszu ofertowego mieszkań 2-pokojowych × 12 ÷ (mediana ceny transakcyjnej m² GUS na rynku wtórnym × typowy metraż 2 pokoi z ofert). Netto = brutto × 11/12 (miesiąc pustostanu) × (1 - ryczałt 8,5%). Bez kosztów transakcyjnych i remontów - te dodasz w kalkulatorze.
Jaki podatek płaci wynajmujący mieszkanie prywatnie?
8,5% ryczałtu od przychodu do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki - od 2023 roku to jedyna forma opodatkowania najmu prywatnego poza działalnością gospodarczą (art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym). Kosztów (remont, odsetki od kredytu) w ryczałcie się nie odlicza.
Czy zakup mieszkania na wynajem na kredyt się opłaca?
5,77% kosztuje dziś kredyt hipoteczny (WIBOR 3M 3,81% z 01.09.2026 + mediana marży 1,96% z ofert banków). Gdy rentowność netto najmu jest niższa od tej stawki, kredyt (dźwignia finansowa) obniża zwrot z gotówki - kalkulator pokazuje przepływ po racie i zwrot z gotówki przy kredycie na 50% i 80% ceny zakupu (LTV 50% i 80%).
Wyniki kalkulatora mają charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią porady finansowej ani kredytowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o doradztwie kredytowym. Ostateczne warunki kredytu, zdolność kredytową i ofertę ustala bank indywidualnie na podstawie złożonego wniosku.