Zaloguj sięZałóż konto

Ceny mieszkań Warszawa Q4 2025: 15 815 zł/m² - rynek pierwotny i wtórny

Rynek pierwotny
15 815 zł/m²
▲ 8,4% r/r
Q4 2025 · GUS RCiWN · mediana transakcyjna
Rynek wtórny
15 571 zł/m²
▼ -5,3% r/r
Q4 2025 · GUS RCiWN · mediana transakcyjna
Rata na 50 m²
3 885 zł/mies.
kredyt 632 600 zł · 25 lat
WIBOR 3.82% + marża 1.7%
Min. dochód netto
9 713 zł/mies.
DSTI 40% · mieszkanie 50 m²
przy aktualnym oprocentowaniu 5.5%

Mieszkanie w Warszawie kosztuje średnio 15 815 zł/m² na rynku pierwotnym i 15 571 zł/m² na wtórnym - wg danych GUS (rejestr RCiWN) za Q4 2025. Rok do roku ceny wzrosły o 8,4%. Na mieszkanie 50 m² potrzebujesz kredytu ok. 632 600 zł i dochodu netto min. 9 713 zł/mies. przy WIBOR 3M (trzymiesięczna stopa międzybankowa) 3.82% + marża 1.7%.

Jak zmieniały się ceny mieszkań w Warszawie przez ostatnie 2 lata?

Wykres dostępny po załadowaniu strony.

Za ile możesz kupić mieszkanie w Warszawie? Kalkulator kredytu

m²
Cena mieszkania (rynek pierwotny)790 750 zł
Wkład własny (20% ceny)158 150 zł
Rata miesięczna (25 lat)3 885 zł
Min. dochód netto (DSTI 40%)9 713 zł
Kwota kredytu (80% LTV)632 600 zł
Łączne odsetki (25 lat)532 900 zł
Oprocentowanie 5.5% = WIBOR 3M 3.82% + marża 1.7%. Stan na lipiec 2026.

Sprawdź swoją zdolność kredytową dokładniej w Decyzjomacie Hipotecznym - uwzględnia Twoje dochody, zobowiązania i stress test WIBOR wg Rekomendacji S KNF.

Ile musisz zarabiać na kredyt na mieszkanie w Warszawie?

MetrażCena (pierwotny)Kredyt (80% LTV)Rata (25 lat)Min. dochód netto
30 m²474 450 zł379 560 zł2 331 zł5 828 zł
40 m²632 600 zł506 080 zł3 108 zł7 770 zł
50 m²790 750 zł632 600 zł3 885 zł9 713 zł
60 m²948 900 zł759 120 zł4 662 zł11 655 zł
70 m²1 107 050 zł885 640 zł5 439 zł13 598 zł
80 m²1 265 200 zł1 012 160 zł6 216 zł15 540 zł

DSTI (Debt Service to Income) - wskaźnik obciążenia dochodu ratą, limit banków: 40-50%. Oblicz swoją zdolność kredytową w kalkulatorze zdolności kredytowej.

Kiedy warto kupić mieszkanie w Warszawie?

Rynek pierwotny w Warszawie zdominowany jest przez dużych deweloperów z ofertą głównie w obrębie obwodnic i w nowych dzielnicach, takich jak Wola i Białołęka. Rynek wtórny oferuje lokalizacje w centrum, ale w cenach 10-20% wyższych niż nowe budownictwo na obrzeżach. Wysoki popyt ze strony pracowników korporacji i sektora technologicznego podtrzymuje ceny nawet przy wzroście stóp procentowych.

🏠Decyzjomat Kupno vs. WynajemPorównaj koszty zakupu i wynajmu - Warszawa🏦Ranking kredytów hipotecznychAktualne oferty banków na 2026🔢Kredyt 400 000 zł w WarszawieRata, zdolność kredytowa, co kupisz za tę kwotę
Sprawdź ratę dla kwoty: 200 tys. zł 300 tys. zł 500 tys. zł 600 tys. zł 800 tys. zł

Pojęcia, które warto rozumieć przed kupnem

WIBOR 3MStawka odniesienia dla 80% kredytów hipotecznych w PolsceDSTIWskaźnik obciążenia dochodu ratą - limit banków 40-50%RRSORzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania - prawdziwy koszt kredytuWkład własnyMinimum 10% (KNF), rekomendowane 20% dla lepszej marżyStopy NBPAktualne stopy referencyjne i ich wpływ na WIBORBarometr dostępnościIndeks pokazujący, jak ceny rosną w relacji do wynagrodzeń

Najczęstsze pytania o ceny mieszkań w Warszawie

1Ile kosztuje m² mieszkania w Warszawie?
15 815 zł/m² na rynku pierwotnym i 15 571 zł/m² na wtórnym - wg median transakcyjnych GUS (RCiWN) za Q4 2025. Różnica pierwotny/wtórny wynosi 244 zł/m².
2Ile wynosi rata kredytu na 50 m² w Warszawie?
Rata kredytu na mieszkanie 50 m² w Warszawie wynosi ok. 3885 zł/mies. przy kredycie 632 600 zł (80% LTV), oprocentowaniu 5.5% i 25 latach spłaty. Stan na lipiec 2026.
3Ile wkładu własnego potrzebuję, kupując w Warszawie?
20% wartości mieszkania - czyli 158 150 zł przy 50 m². Minimalny wymagany wkład własny to 10%, jednak z 20% unikniesz ubezpieczenia niskiego wkładu i uzyskasz niższą marżę banku.
4Rynek pierwotny czy wtórny w Warszawie?
15 815 zł/m² (pierwotny) vs 15 571 zł/m² (wtórny) - różnica 244 zł/m². Rynek pierwotny jest droższy w Warszawie. Wybór zależy od lokalizacji, stanu technicznego i horyzontu inwestycji.
5Czy ceny w Warszawie będą rosły?
Trend ostatnich kwartałów: ceny wzrosły o 8.4% rok do roku (GUS RCiWN, Q4 2025). RPP trzyma stopy procentowe na podwyższonym poziomie, co hamuje zdolność kredytową. Prognozowanie cen nieruchomości jest obarczone dużą niepewnością - decyzję o zakupie warto oprzeć na analizie własnej sytuacji, a nie na spekulacji cenowej.
6Ile trzeba zarabiać na kredyt na mieszkanie w Warszawie?
Na mieszkanie 50 m² w Warszawie potrzebujesz dochodu netto min. 9713 zł/mies. (DSTI 40%, rata 3885 zł). Dla pary to ok. 4857 zł/os. Dokładną zdolność kredytową sprawdzisz w Decyzjomacie Hipotecznym.

Wyniki kalkulatora mają charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią porady finansowej ani kredytowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o doradztwie kredytowym. Ostateczne warunki kredytu, zdolność kredytową i ofertę ustala bank indywidualnie na podstawie złożonego wniosku.

Przygotowane przez zgodnie z polityką edytorską. Zauważyłeś błąd? Zgłoś korektę.