Zaloguj sięZałóż konto

Ceny mieszkań Warszawa Q4 2025: 16 583 zł/m² - rynek pierwotny i wtórny

Rynek pierwotny
16 583 zł/m²
▲ 0,2% r/r
Q4 2025 · NBP BaRN · transakcyjne
Rynek wtórny
16 750 zł/m²
▲ 3,4% r/r
Q4 2025 · NBP BaRN · transakcyjne
Rata na 50 m²
4 113 zł/mies.
kredyt 663 320 zł · 25 lat
WIBOR 3.85% + marża 1.7%
Min. dochód netto
10 283 zł/mies.
DSTI 40% · mieszkanie 50 m²
przy aktualnym oprocentowaniu 5.6%

Mieszkanie w Warszawie kosztuje średnio 16 583 zł/m² na rynku pierwotnym i 16 750 zł/m² na wtórnym - wg danych NBP BaRN za Q4 2025. Rok do roku ceny wzrosły o 0,2%. Na mieszkanie 50 m² potrzebujesz kredytu ok. 663 320 zł i dochodu netto min. 10 283 zł/mies. przy WIBOR 3M (trzymiesięczna stopa międzybankowa) 3.85% + marża 1.7%.

Jak zmieniały się ceny mieszkań w Warszawie przez ostatnie 2 lata?

Wykres dostępny po załadowaniu strony.

Za ile możesz kupić mieszkanie w Warszawie - kalkulator kredytu?

m²
Cena mieszkania (rynek pierwotny)829 150 zł
Wkład własny (20% LTV)165 830 zł
Rata miesięczna (25 lat)4 113 zł
Min. dochód netto (DSTI 40%)10 283 zł
Kwota kredytu (80% LTV)663 320 zł
Łączne odsetki (25 lat)570 580 zł
Oprocentowanie 5.6% = WIBOR 3M 3.85% + marża 1.7%. Stan na czerwiec 2026.

Sprawdź swoją zdolność kredytową dokładniej w Decyzjomacie Hipotecznym - uwzględnia Twoje dochody, zobowiązania i stress test WIBOR wg Rekomendacji S KNF.

Ile musisz zarabiać na kredyt na mieszkanie w Warszawie?

MetrażCena (pierwotny)Kredyt (80% LTV)Rata (25 lat)Min. dochód netto
30 m²497 490 zł397 992 zł2 468 zł6 170 zł
40 m²663 320 zł530 656 zł3 290 zł8 225 zł
50 m²829 150 zł663 320 zł4 113 zł10 283 zł
60 m²994 980 zł795 984 zł4 936 zł12 340 zł
70 m²1 160 810 zł928 648 zł5 758 zł14 395 zł
80 m²1 326 640 zł1 061 312 zł6 581 zł16 453 zł

DSTI (Debt Service to Income) - wskaźnik obciążenia dochodu ratą, limit banków: 40-50%. Oblicz swoją zdolność kredytową w kalkulatorze zdolności kredytowej.

Kiedy warto kupić mieszkanie w Warszawie?

Rynek pierwotny w Warszawie zdominowany jest przez dużych deweloperów z ofertą głównie w obrębie obwodnic i nowych dzielnicach jak Wola i Białołęka. Rynek wtórny oferuje lokalizacje w centrum, ale w cenach 10-20% wyższych niż nowe budownictwo na obrzeżach. Wysoki popyt ze strony pracowników korporacji i sektora technologicznego podtrzymuje ceny nawet przy wzroście stóp procentowych.

🏠Decyzjomat Kupno vs. WynajemPorównaj koszty zakupu i wynajmu - Warszawa🏦Ranking kredytów hipotecznychAktualne oferty banków na 2026🔢Kredyt 400 000 zł w WarszawieRata, zdolność kredytowa, co kupisz za tę kwotę
Sprawdź ratę dla kwoty: 200 tys. zł 300 tys. zł 500 tys. zł 600 tys. zł 800 tys. zł

Pojęcia, które warto rozumieć przed kupnem

WIBOR 3MStawka odniesienia dla 80% kredytów hipotecznych w PolsceDSTIWskaźnik obciążenia dochodu ratą - limit banków 40-50%RRSORzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania - prawdziwy koszt kredytuWkład własnyMinimum 10% (KNF), rekomendowane 20% dla lepszej marżyStopy NBPAktualne stopy referencyjne i ich wpływ na WIBORBarometr dostępnościIndeks pokazujący jak ceny rosną w relacji do wynagrodzeń

Najczęstsze pytania o ceny mieszkań w Warszawie

1Ile kosztuje m² mieszkania w Warszawie?
16 583 zł/m² na rynku pierwotnym i 16 750 zł/m² na wtórnym - wg NBP BaRN za Q4 2025. Różnica pierwotny/wtórny wynosi 167 zł/m².
2Ile wynosi rata kredytu na 50 m² w Warszawie?
Rata kredytu na mieszkanie 50 m² w Warszawie wynosi ok. 4113 zł/mies. przy kredycie 663 320 zł (80% LTV), oprocentowaniu 5.6% i 25 latach spłaty. Stan na czerwiec 2026.
3Ile wkładu własnego potrzebuję kupując w Warszawie?
20% wartości mieszkania - czyli 165 830 zł przy 50 m². Minimalny wymagany wkład własny to 10%, jednak z 20% unikniesz ubezpieczenia niskiego wkładu i uzyskasz niższą marżę banku.
4Rynek pierwotny czy wtórny w Warszawie?
16 583 zł/m² (pierwotny) vs 16 750 zł/m² (wtórny) - różnica 167 zł/m². Rynek wtórny jest droższy w Warszawie. Wybór zależy od lokalizacji, stanu technicznego i horyzontu inwestycji.
5Czy ceny w Warszawie będą rosły?
Trend ostatnich kwartałów: ceny wzrosły o 0.2% rok do roku (NBP BaRN, Q4 2025). RPP trzyma stopy procentowe na podwyższonym poziomie, co hamuje zdolność kredytową. Prognozowanie cen nieruchomości jest obarczone dużą niepewnością - decyzję zakupu warto oprzeć na analizie własnej sytuacji, nie spekulacji cenowej.
6Ile trzeba zarabiać na kredyt na mieszkanie w Warszawie?
Na mieszkanie 50 m² w Warszawie potrzebujesz dochodu netto min. 10 283 zł/mies. (DSTI 40%, rata 4113 zł). Dla pary to ok. 5142 zł/os. Dokładną zdolność kredytową sprawdzisz w Decyzjomacie Hipotecznym.

Wyniki kalkulatora mają charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią porady finansowej ani kredytowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o doradztwie kredytowym. Ostateczne warunki kredytu, zdolność kredytową i ofertę ustala bank indywidualnie na podstawie złożonego wniosku.

Przygotowane przez zgodnie z polityką edytorską. Zauważyłeś błąd? Zgłoś korektę.