Kredyt hipoteczny II kw. 2026: WIBOR utknął na 3,86%, a koniec obniżek do 2027 r. zatrzymuje spadek raty

Kredyt 750 tys. zł na 25 lat przy WIBOR 3M (trzymiesięczna stawka, po której banki pożyczają sobie pieniądze, dziś 3,86%) i marży 1,89% kosztuje obecnie ok. 4 720 zł miesięcznie. Jeśli czekasz z podpisem umowy na niższą ratę, forward guidance Rady Polityki Pieniężnej (RPP) z czerwca 2026 r. jest dla Ciebie złą wiadomością - obniżki realnie wrócą dopiero w 2027 r. Stan na czerwiec 2026 r.

Pierwsze dwa kwartały tego roku wywróciły narrację, którą część rynku kupiła jeszcze zimą. Po marcowej obniżce wielu planujących zakup mieszkania liczyło na serię cięć i ratę spadającą co kwartał. Skończyło się na jednym ruchu i długiej pauzie. Powiem wprost: to był rok, w którym rynek hipoteczny przeszedł od euforii do trzeźwego rachunku.

Co się stało ze stopami w II kwartale 2026?

RPP utrzymała stopę referencyjną na poziomie 3,75% na posiedzeniu 1-2 czerwca 2026 r., zostawiając koszt pieniądza bez zmian trzeci miesiąc z rzędu. To trzecia pauza po jedynej w tym roku obniżce o 25 pb (punktów bazowych, gdzie 1 pb to 0,01 pp) z marca 2026 r. Pełen zestaw stóp NBP od 5 marca to: referencyjna 3,75%, lombardowa 4,25% i depozytowa 3,25% (wg komunikatów RPP).

WIBOR 3M, czyli wskaźnik, na którym opiera się większość rat zmiennych, ustabilizował się na 3,86%, a sześciomiesięczny WIBOR 6M wynosi 3,93% (GPW Benchmark, czerwiec 2026). Lekko rosnąca krzywa to czytelny sygnał: inwestorzy przestali zakładać dalsze cięcia w 2026 r. Dla porównania, jeszcze na początku roku kontrakty terminowe wyceniały WIBOR poniżej 3,4% na koniec roku.

Główny powód tej zmiany to inflacja, która okazała się bardziej uparta, niż liczyła RPP, choć ostatni odczyt zaskoczył in plus. Inflacja CPI (indeks cen konsumpcyjnych) spadła w maju 2026 r. do 3,1% rok do roku wobec oczekiwanych 3,7% (wg danych GUS), przy czym ceny usług rosły aż o 5,7%, a towarów o 2,1%. To właśnie lepkość cen usług sprawia, że Rada nie chce ryzykować przedwczesnego luzowania.

Dokąd zmierzają stopy? Forward guidance RPP

Kolejna obniżka stóp wejdzie w grę realnie dopiero w 2027 r. - tak należy czytać wypowiedzi członka RPP Ludwika Koteckiego z czerwca 2026 r. Ocenił on, że prawdopodobieństwo zmiany kosztu pieniądza jest niskie co najmniej do końca tego roku, a być może aż do marca przyszłego, gdy efekty bazy zepchną roczną inflację w dół.

"To nie czas, by sygnalizować powrót do obniżek stóp procentowych." - Ludwik Kotecki, członek RPP, wypowiedź dla agencji Bloomberg, czerwiec 2026 r.

W innej wypowiedzi Kotecki ujął to jeszcze dosadniej, stwierdzając, że dla Rady "jedyną racjonalną strategią jest po prostu czekanie". Dla osoby planującej kredyt oznacza to jedno: rata zmienna nie spadnie sama z siebie w najbliższych miesiącach, a scenariusz "podpiszę teraz, a za pół roku WIBOR zjedzie" stał się mało realny.

Ile wynosi rata kredytu 750 tys. zł przy WIBOR 3,86%?

Rata kredytu 750 tys. zł na 25 lat przy WIBOR 3M 3,86% i marży 1,89% wynosi ok. 4 720 zł miesięcznie, co daje oprocentowanie nominalne ok. 5,75%. Marża banku, w odróżnieniu od WIBOR-u, jest stała przez cały okres kredytu, dlatego to ją trzeba wynegocjować przed podpisem. Przy 20% wkładu własnego średnia marża to dziś 1,89% dla nowego klienta i 1,85% dla klienta znanego (dane rynkowe, czerwiec 2026), a mBank i PKO BP schodzą o kolejne 0,10 pp dla klientów z relacją i 20% wkładu na mieszkanie 60 m2.

Zanim podpiszesz umowę, policz wszystkie warianty - bank i tak zrobi to za Ciebie w stress teście. Komisja Nadzoru Finansowego (KNF) wymaga, by zdolność liczyć przy oprocentowaniu powiększonym o bufor, co realnie podnosi stawkę testową powyżej 8%. Poniższa tabela pokazuje, jak ta sama kwota wygląda w różnych scenariuszach:

Różnica między dzisiejszą ratą a wariantem stress testowym to ok. 1 200 zł miesięcznie. To właśnie ta luka decyduje, czy bank powie "tak". Własną sytuację przeliczysz w kalkulatorze raty, a limit pojemności budżetu sprawdzisz w kalkulatorze zdolności kredytowej.

Dlaczego zdolność kredytowa spadła mimo niższych stóp?

Zdolność kredytowa spadła o 1,69% między kwietniem a czerwcem 2026 r., mimo że stopy są dziś niżej niż rok temu. Paradoks tłumaczy się tym, że WIBOR przestał spadać, a banki, widząc koniec cyklu obniżek, ostrożniej liczą bufor na ryzyko wzrostu stóp. DSTI (stosunek raty do dochodu, który banki limitują zwykle do 40-50%) działa wtedy na Twoją niekorzyść - przy stałej racie i niższym buforze maksymalna kwota kredytu się kurczy.

Popyt jednak nie wyparował. BIK podał, że w kwietniu 2026 r. akcja kredytowa sięgnęła rekordowych 13,65 mld zł, o 67% więcej niż rok wcześniej, a wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe w maju 2026 r. wzrosła o 32,7% rok do roku. Rynek wciąż pracuje na pełnych obrotach, choć tempo zaczyna wyhamowywać, o czym pisaliśmy w analizie danych BIK za kwiecień.

Według Waldemara Rogowskiego, głównego analityka Grupy BIK (komentarz BIK z maja 2026 r.), liczba wnioskujących o hipotekę ustabilizuje się w kolejnych miesiącach na poziomie 40-45 tys., więc spadek indeksu popytu nie oznacza pogorszenia warunków na rynku, lecz powrót do normy po marcowym szczycie. Mechanizm przeliczania raty co trzy miesiące i rolę stress testu rozłożyliśmy na czynniki w osobnym tekście o WIBOR i racie.

Stałe czy zmienne oprocentowanie po zwrocie trendu?

Stałe oprocentowanie na 5 lat (ok. 6,10%) jest dziś droższe od zmiennego (ok. 5,75%) o jakieś 160 zł miesięcznie na kredycie 750 tys. zł, ale daje pewność raty bez względu na decyzje RPP. Po latach, gdy stałe było tańsze, w 2026 r. układ się odwrócił i kredyty zmienne znów zyskują na popularności. Wybór zależy od tego, czy bardziej boisz się wzrostu raty, czy przepłacania za spokój.

Moim zdaniem przy obecnym układzie - WIBOR blisko dna cyklu i obniżkach odsuniętych na 2027 r. - zmienne oprocentowanie ma sens głównie dla tych, którzy mają zapas w budżecie na ewentualny wzrost raty o 400-500 zł. Jeśli każda złotówka jest policzona, stałe na 5 lat kupuje Ci święty spokój za rozsądną cenę. Argumenty za jednym i drugim rozwiązaniem zestawiliśmy w porównaniu stałe vs zmienne po obniżkach NBP.

Moja ocena: czekać z kredytem czy działać?

Czekanie na niższą ratę przestało być racjonalną strategią dla kupującego, choć paradoksalnie jest nią dla RPP. Forward guidance jasno mówi, że WIBOR nie zjedzie w dół w tym roku, więc odkładanie zakupu w nadziei na tańszy kredyt naraża Cię na dwa ryzyka naraz: wzrost cen mieszkań i ewentualne zaostrzenie polityki kredytowej banków. Przy budżecie 1 mln zł i wkładzie 200 tys. zł kupujesz dziś realnie to samo mieszkanie co zimą, tylko bez złudzeń co do raty.

Twoja rata 750 tys. zł to ok. 4 720 zł przy zmiennym i ok. 4 880 zł przy stałym oprocentowaniu - i w obu przypadkach to liczba, z którą będziesz żył przynajmniej do 2027 r. Realna inflacja na poziomie 3,1% (GUS, maj 2026) oznacza przy tym, że Twój dochód i ceny nieruchomości rosną dalej, więc gra na zwłokę nie jest neutralna. Zanim zdecydujesz, sprawdź swój werdykt w Decyzjomacie Hipotecznym, a jeśli masz już kredyt i nadwyżkę - policz scenariusz w Decyzjomacie Nadpłata.

Dla porządku: aktualne marże i warunki banków najszybciej zestawisz w rankingu kredytów hipotecznych, a mechanikę liczenia zdolności tłumaczymy krok po kroku w poradniku o zdolności kredytowej. Skala rynku robi wrażenie - marcowy rekord akcji kredytowej rozłożyliśmy w tekście o danych BIK. Więcej analiz finwire.pl o hipotekach znajdziesz w hubie kategorii kredyty.

Co dalej? Pierwszy realny test dla rynku to odczyt inflacji za III kwartał i grudniowa projekcja NBP - jeśli CPI utrzyma się poniżej 3%, narracja o obniżkach w 2027 r. nabierze konkretów, a wtedy kredyt zmienny stanie się tańszą bronią. Jeśli inflacja odbije przez ceny energii, scenariusz "czekania" Koteckiego rozciągnie się jeszcze dalej, a rata zmienna zacznie wyglądać ryzykownie. Obie ścieżki wchodzą w grę, więc decyzję warto oprzeć na własnym budżecie, nie na nagłówkach o zwrocie trendu.

Narzędzia do Twojej decyzji

• Decyzjomat Hipoteczny - sprawdź swój werdykt
• Ranking kredytów hipotecznych
• Kalkulator raty kredytu
• Kalkulator zdolności kredytowej
• Kalkulator refinansowania