Podatek od martwych mieszkań Rzeszów 2026: stawka z 62 zł do 1 776 zł i wyrok NSA III FPS 2/24

Rzeszowski Komitet Antyspekulacyjny złożył 21 maja 2026 r. w radzie miejskiej projekt uchwały, który ma podnieść roczny podatek za 50-metrowy lokal trzymany pusto z 62,50 zł do 1 776,50 zł - to 28-krotny skok zgodny z taryfami z komunikatu Ministerstwa Finansów (MF) z 1 sierpnia 2025 r. (Monitor Polski z 6 sierpnia 2025 r.) oraz uchwałą 7 sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA) III FPS 2/24 z 21 października 2024 r. Jeśli rozważasz zakup 50-metrowego mieszkania w Krakowie lub Warszawie za 600-750 tys. zł, decyzja podobna do tej z Katowic - gdzie stawka 34 zł/m² obowiązuje od 2024 r. - może wkrótce dotrzeć i do Twojej gminy.

Czym jest "martwe mieszkanie" i kogo dotyczy podatek?

Martwe mieszkanie to lokal trwale niezasiedlony, trzymany przez właściciela jako rezerwa kapitału w oczekiwaniu na wzrost cen. NSA w uchwale 7 sędziów z 21 października 2024 r. (sygn. III FPS 2/24) rozróżnił trzy sytuacje: najem na cele mieszkaniowe (stawka preferencyjna 1,25 zł/m² w 2026 r.), lokal zajęty pod działalność gospodarczą (do 35,53 zł/m²) oraz pustostan będący elementem strategii inwestycyjnej (też do 35,53 zł/m², ale po dowodzie ze strony gminy).

Projekt rzeszowski wprost nawiązuje do tej trzeciej kategorii. Komitet chce, aby prezydent miasta był zobowiązany do opodatkowywania lokali trzymanych pusto przez deweloperów, fundusze inwestycyjne i prywatnych inwestorów - tych z dwoma, trzema i większą liczbą lokali bez najemcy. Nie dotyka to właściciela jednego mieszkania, w którym mieszka jego rodzina, ani lokalu na realny wynajem długoterminowy. Procedurę dowodową opracowały Katowice: urząd miasta wysyła pismo do właściciela kilku lub kilkunastu lokali, prosząc o wykazanie, że służą one celom mieszkaniowym. Brak dowodu w terminie = stawka biznesowa.

Ile realnie zapłacisz za pustostan w 2026 roku?

Dla mieszkania 50 m² maksymalna stawka biznesowa wynosi 1 776,50 zł rocznie (35,53 zł × 50 m²) zgodnie z komunikatem Ministerstwa Finansów z 1 sierpnia 2025 r. (M.P. z 6 sierpnia 2025 r.), a mieszkalna - 62,50 zł. Dla 70-metrowego apartamentu inwestycyjnego w Warszawie różnica skacze do 2 399,60 zł rocznie (2 487,10 zł vs 87,50 zł). Dla 35-metrowej kawalerki krakowskiej - z 43,75 zł do 1 243,55 zł.

W Katowicach do końca 2025 r. wyższym oznaczeniem objęto kilkadziesiąt lokali deweloperskich - głównie tych z zawieszonymi sprzedażami od 2 lat lub dłużej. Skala wpływu na budżet miasta to wciąż kwoty rzędu setek tysięcy złotych rocznie, czyli drobny ułamek dochodów z podatku od nieruchomości. Funkcja jest bardziej regulacyjna niż fiskalna - chodzi o zniechęcenie do trzymania pustych mieszkań, nie o pompowanie kasy gminy.

Co konkretnie wnosi wyrok NSA III FPS 2/24?

Uchwała 7 sędziów NSA z 21 października 2024 r. dała gminom narzędzie, którego nie miały wcześniej. NSA wprost wskazał, że budynek mieszkalny może być uznany za "zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej" tylko wtedy, gdy cel mieszkaniowy nie jest realizowany, a utrzymywanie pustego lokalu stanowi element strategii ekonomicznej przedsiębiorcy - np. gdy mieszkania są celowo trzymane jako długoterminowa lokata kapitału w oczekiwaniu na wzrost cen.

To rozróżnienie zmienia sytuację dwóch grup. Dla deweloperów i funduszy inwestycyjnych z dziesiątkami niesprzedanych lokali: gmina ma podstawę prawną do podniesienia podatku 28-krotnie. Dla rodzin wynajmujących lokal długoterminowo: orzeczenie potwierdza preferencyjną stawkę 1,25 zł/m², bez względu na to, czy najem prowadzą prywatnie, czy w ramach JDG (jednoosobowej działalności gospodarczej).

Praktyka pokazuje, że ciężar dowodu spoczywa na gminie - musi prowadzić indywidualne postępowanie dla każdego adresu. Dlatego dr Adam Czerniak, dyrektor badań w Polityce Insight, w komentarzu dla mediów uznał podobne propozycje za populistyczne i trudne we wdrożeniu - bez rzetelnych danych o realnym wykorzystaniu lokali gmina porusza się po omacku. Moim zdaniem ma rację co do operacyjnego problemu, ale samo wprowadzenie zasady - nawet z luką wykonawczą - już zmienia kalkulację inwestora liczącego na "kup i czekaj 3 lata na wzrost ceny". Sygnał regulacyjny działa, nawet jeśli realne wpływy gminy są skromne.

Wpływ na rynek mieszkaniowy i Twoje plany zakupowe

GUS w Narodowym Spisie Powszechnym (NSP) 2021 r. zliczył ok. 1,8 mln pustostanów - czyli 11% zasobu mieszkaniowego (dane GUS). Tyle, że nie wszystkie z nich to mieszkania spekulacyjne. Eksperci szacują, że tylko 3-5% tej liczby to faktyczne lokale trzymane pod inwestycję - realnie 50-90 tys. mieszkań w skali kraju. Reszta to puste mieszkania w wymierających wsiach, lokale po zmarłych właścicielach w trakcie postępowań spadkowych, mieszkania w trakcie remontu lub czasowo nieużywane.

Dla Ciebie - osoby z ok. 110 tys. zł oszczędności i wynajmem 3 100 zł/mc, planującej zakup 50-metrowego mieszkania za 600-750 tys. zł w Krakowie - efekt teoretycznie jest pozytywny. Jeśli choć 10-15% inwestorów rezygnuje z trzymania pustych lokali pod presją 1 776 zł rocznego podatku, podaż na rynku wtórnym rośnie. Przy obecnych cenach 18-20 tys. zł/m² w segmencie premium Krakowa nawet 3-5% korekta cenowa to oszczędność rzędu 27-50 tys. zł na transakcji. Pełny scenariusz "kupić teraz vs poczekać" policzysz w Decyzjomacie Kupno-Wynajem, uwzględniając 10-letni horyzont oraz alternatywę inwestycji w ETF.

W praktyce efekt cenowy będzie skromny i lokalny. Po pierwsze, Rzeszów to nie Warszawa - skala wpływu lokalnej uchwały na ogólnopolskie ceny jest znikoma. Po drugie, dla zamożnego inwestora 1 776 zł rocznie to wciąż mniej niż miesięczny czynsz najmu w segmencie premium - kalkulacja "lepiej trzymać puste niż się męczyć z lokatorem" wciąż wygrywa, zwłaszcza na rynkach z silnym wzrostem cen. Po trzecie, bez centralnej regulacji rynek po prostu "przesuwa się" do miast bez takiej uchwały - inwestor sprzedaje lokal w Katowicach i kupuje w Lublinie.

Tło: skąd się wzięła dyskusja o spekulacji mieszkaniowej?

Wzrost cen mieszkań w Polsce w latach 2020-2024 r. (dane GUS i NBP) sprawił, że zakup lokalu na inwestycję stał się jedną z najpewniejszych form lokaty kapitału. W szczycie cyklu rynki wtórne dużych miast rosły 12-18% rocznie, podczas gdy lokata bankowa płaciła 3-5% brutto. Strategia "kup mieszkanie i zostaw puste" stała się popularna, bo właściciel unikał kosztów najmu (zużycie, lokator, podatki od czynszu), a sam wzrost ceny rekompensował brak bieżącego dochodu.

Katowice były pierwszą metropolią, która w 2024 r. zdecydowała się na konkretne działanie. Kraków od marca 2026 r. nieoficjalnie potwierdza, że pracuje nad analogiczną uchwałą. Warszawa i Wrocław na razie nie zapowiadają takich planów - mimo presji społecznej. Rzeszów dołącza do tego klubu jako pierwsze średnie miasto, gdzie inicjatywa wyszła od mieszkańców, a nie od rady.

Na poziomie centralnym panuje cisza. MF wielokrotnie wskazywał, że samorządy mają w tej sferze pełne władztwo i resort nie planuje centralnej regulacji "podatku od pustostanów". Również projekt podatku katastralnego, dyskutowany w 2025 r., spotkał się z silnym oporem społecznym (sprawdź szczegóły w analizie podatku katastralnego od Lewicy).

Komentarz redakcji - czy to zadziała na ceny mieszkań?

Stawka biznesowa 35,53 zł/m² to formalny pułap, ale faktyczne wpływy z opodatkowania pustostanów w Katowicach w 2025 r. to wciąż kwoty rzędu setek tysięcy złotych rocznie - drobny ułamek wpływów z podatku od nieruchomości w skali budżetu miasta. Powiem wprost: cele propagandowe są oczywiste, ekonomiczne - dyskusyjne. Komitet rzeszowski słusznie diagnozuje, że puste mieszkania to absurd przy 1,8 mln deficytu wg GUS, ale jedna uchwała w jednym mieście nie rozwiąże problemu strukturalnego, jakim są drogie kredyty, niski wzrost wynagrodzeń realnych i niska podaż nowych inwestycji.

Co warto śledzić w najbliższych miesiącach. Po pierwsze, decyzja Rady Miasta Rzeszowa - termin głosowania nie jest jeszcze wyznaczony, ale projekty obywatelskie z reguły trafiają na pierwsze czytanie w ciągu 2-3 miesięcy od złożenia. Po drugie, oficjalny komunikat Urzędu Miasta Krakowa, który nieoficjalnie potwierdził w marcu 2026 r., że pracuje nad analogiczną uchwałą. Po trzecie, ewentualna interwencja MF - dotąd resort wskazywał, że samorządy mają w tej sferze pełne władztwo i nie planuje centralnej regulacji.

Jeśli planujesz zakup mieszkania w 2026-2027 r. - sprawdź aktualne ceny w Warszawie i policz zdolność kredytową z uwzględnieniem stress testu KNF. Pełen werdykt scenariusza zakupu vs dalszego wynajmu policzysz w Decyzjomacie Hipoteka, a w kalkulatorze najem vs kupno zobaczysz 10-letni horyzont. Ratę miesięczną dla różnych scenariuszy sprawdzisz w kalkulatorze raty.

Więcej naszych analiz na temat podatków lokalnych znajdziesz w hubie kategorii Podatki. Polecamy też analizę wyroku NSA o opodatkowaniu najmu oraz tekst o mieszkaniach od PKP jako pułapce pustostanu - oba tematy bezpośrednio łączą się z dzisiejszym artykułem. Jeśli interesują Cię nowe regulacje rynku mieszkaniowego, sprawdź też koniec mikrokawalerek od września 2026 r.

Najbliższe 6 miesięcy pokaże, czy rzeszowska inicjatywa wyznaczy nowy standard polityki lokalnej - czy też zostanie kolejnym hasłem propagandowym, które zniknie po wyborach samorządowych.

Narzędzia do Twojej decyzji

• Kalkulator wynagrodzenia netto
• Kalkulator UoP vs B2B
• Kalkulator składek ZUS
• Kalkulator PIT-37
• Kalkulator ulgi na dzieci