Deweloperzy 2026: zyski w górę o 100 proc., akcje w dół - dlaczego giełda już wyprzedza spadek cen mieszkań?

Deweloperzy giełdowi zamknęli I półrocze 2026 r. rekordowymi wynikami - zyski części spółek wzrosły o ponad 100 proc. r/r, a łączna sprzedaż sięgnęła 24,7 tys. mieszkań (o ok. 22% więcej niż rok wcześniej, dane rynkowe z lipca 2026). Mimo to kursy akcji Dom Development, Develii czy Murapolu w ostatnich tygodniach oddawały część wzrostów, a indeks WIG-Nieruchomości cofnął się od majowego szczytu 6400 pkt. Jeśli wynajmujesz mieszkanie za 3 100 zł i odkładasz na wkład własny, ten rozjazd między zyskami a kursami mówi o rynku więcej niż komunikaty prasowe deweloperów. Stan na wrzesień 2026.

O ile wzrosły zyski deweloperów w I półroczu 2026?

Giełdowi deweloperzy zaraportowali za I półrocze 2026 r. najlepsze wyniki finansowe od lat. Dom Development wypracował 259 mln zł zysku netto przy przychodach 1,56 mld zł, sprzedając rekordowe 2 382 lokale netto (o 17% więcej r/r, wyniki spółki, sierpień 2026). Atal pokazał 760 mln zł przychodów i 162 mln zł zysku netto, a w samym II kwartale sprzedał 908 mieszkań - o 134% więcej niż rok wcześniej.

Skalę odbicia widać w danych zbiorczych. W II kwartale 2026 r. piętnastu deweloperów z GPW sprzedało 6,25 tys. lokali, o 22% więcej r/r i o 5% więcej kwartał do kwartału - to drugi najlepszy wynik od początku 2024 r. (dane rynkowe, lipiec 2026). Develia znalazła nabywców na 1 752 mieszkania w półroczu (+3% r/r), a segment deweloperski Polskiego Holdingu Nieruchomości (PHN) poprawił wynik o 90%.

Rekordy biorą się z prostej mechaniki księgowej. Deweloper rozpoznaje przychód dopiero przy przekazaniu kluczy, więc wyniki za 2026 r. to w dużej mierze rozliczenie umów podpisanych w latach 2021-2023, gdy popyt napędzały niskie stopy i program Bezpieczny Kredyt 2%. To sprzedaż z przeszłości spływająca dziś do rachunku wyników - i tu zaczyna się problem z interpretacją tych liczb.

Dlaczego akcje deweloperów spadają mimo rekordowych zysków?

Akcje tanieją, bo giełda wycenia przyszłość, a nie przeszłość - a przyszłość sektora rysuje się słabiej niż nagłówki o rekordach. Kluczowy sygnał to kompresja marż: w Dom Development marża brutto ze sprzedaży spadła z 35,2% do 30,9% w rok (wyniki spółki, sierpień 2026). Rekordowy zysk pochodzi z drogich mieszkań sprzedanych w hossie, ale nowe kontrakty deweloperzy podpisują już w realiach droższego pieniądza i ostrożniejszego klienta.

Drugi powód to wyceny. Noble Securities w analizie za II kwartał 2026 r. uznało akcje Dom Development (kapitalizacja 6,58 mld zł, wskaźnik P/E - cena do zysku - na poziomie 9,5) oraz Develii (4,91 mld zł, P/E 9,7) za przeszacowane, wskazując Murapol (P/E 5,9) i Atal jako najatrakcyjniej wycenione. Gdy kurs zdyskontował już rekordy, każda informacja o słabnącym popycie działa jak zimny prysznic. WIG-Nieruchomości urósł od początku roku o ok. 10,5% i w maju 2026 r. ustanowił historyczne maksimum 6400 pkt - po takim rajdzie realizacja zysków jest naturalna.

Analitycy nie wróżą jednak załamania. Według prognozy Cezarego Bernatka, analityka Erste Group Research (via StockWatch.pl, sierpień 2026), Atal miał zamknąć II kwartał zyskiem netto 70,7 mln zł, czyli o 75,4% wyższym r/r, przy przychodach 376,7 mln zł. Sam Atal zresztą płynął pod prąd sektora - jego akcje zyskały 10,7%, rosnąc z 55 do 60,90 zł.

Powiem wprost: nagłówki o "końcu eldorado deweloperów" mieszają dwie różne rzeczy. Wyniki księgowe są rekordowe i takie zostaną jeszcze przez kilka kwartałów, bo kolejka mieszkań do przekazania jest długa. Ale rynek kapitałowy nie kupuje historii - kupuje oczekiwaną marżę na 2027 r. i dalej. I tu ostrożność jest w pełni uzasadniona.

Co rekordowa oferta niesprzedanych mieszkań oznacza dla kupującego?

Rekordowa oferta oznacza, że po raz pierwszy od lat to Ty dyktujesz warunki, a nie deweloper. Na koniec czerwca 2026 r. w ofercie w całej Polsce było ok. 121,5 tys. mieszkań, z czego 44,7 tys. gotowych do odbioru - a udział gotowych, niesprzedanych lokali przekroczył 23% oferty na największych rynkach, najwyżej od lat (raport branżowy, lipiec 2026). Gotowe mieszkanie kosztuje dewelopera pieniądze każdego miesiąca, więc presja na rabaty rośnie.

Skalę podaży widać w statystyce GUS. Od stycznia do czerwca 2026 r. oddano do użytku 94,9 tys. mieszkań, a budowę rozpoczęto dla 114,5 tys. lokali (dane GUS, lipiec 2026). To duży strumień nowej podaży wchodzący na rynek, na którym inwestorzy gotówkowi się wycofali, a kredytobiorcy działają ostrożniej po zniknięciu dopłat.

Dla kogoś z ok. 110 tys. zł oszczędności i czynszem najmu 3 100 zł miesięcznie ten układ zmienia matematykę decyzji. Przy budżecie ok. 700-750 tys. zł w Krakowie masz dziś realny wybór między dziesiątkami gotowych lokali, a sprzedający, który trzyma pustostan od pół roku, jest skłonny zejść z ceny. Zamiast liczyć presję "kup teraz, bo zdrożeje", policz spokojnie najem plus inwestycję nadwyżki kontra kredyt - werdykt sprawdzisz w Decyzjomacie Kupno-Wynajem, a konkretne raty w kalkulatorze najem vs kupno. Jak duże rabaty realnie wywalczysz na rynku wtórnym i pierwotnym, rozbieramy w analizie negocjacji ceny mieszkania.

Czy ceny mieszkań spadną w 2026 roku?

Gwałtownego spadku cen w 2026 r. najprawdopodobniej nie będzie - Centrum Analiz PKO BP prognozuje wręcz wzrost średnich cen transakcyjnych o 3-4% r/r, mimo że nazywa ten rok "rokiem kupującego" (analiza PKO BP, 2026). Duża oferta hamuje wzrosty, ale deweloperzy wolą trzymać ceny i dawać rabaty punktowo niż oficjalnie przeceniać cenniki, bo obniżka katalogowa uderza w marżę na całym projekcie.

To zresztą pokazuje ostatnia statystyka z Warszawy, gdzie średnia cena ofertowa nowych mieszkań w sierpniu 2026 r. spadła o ok. 1% do 19 600 zł za metr - o czym pisaliśmy w analizie cen mieszkań deweloperskich. To korekta, nie początek zjazdu. Realnym paliwem dla popytu byłyby niższe stopy procentowe, a te schodzą wolniej, niż zakładał rynek - kontekst opisujemy w prognozie decyzji RPP.

Moim zdaniem najbardziej prawdopodobny scenariusz na najbliższe kwartały to rynek boczny z rabatami: nominalne ceny stoją lub rosną minimalnie, ale realna siła nabywcza kupującego rośnie dzięki negocjacjom i coraz dłuższemu wystawianiu ofert. Noble Securities prognozuje przy tym wzrost sprzedaży deweloperów o 10-12% r/r w całym 2026 r. - popyt jest, tylko przesuwa się w stronę klienta, który się nie spieszy.

Kontekst makro - czego uczy nas cykl 2022

Podobny rozjazd między wynikami a kursami widzieliśmy w 2022 r., gdy po serii podwyżek stóp deweloperzy raportowali jeszcze świetne zyski z wcześniejszej hossy, a ich akcje leciały w dół, dyskontując załamanie sprzedaży. Kto wtedy patrzył wyłącznie na rekordowy zysk netto, przegapił zmianę cyklu, którą rynek kapitałowy wycenił z półrocznym wyprzedzeniem.

Dzisiejsza sytuacja jest łagodniejsza - sprzedaż rośnie, a nie spada - ale mechanizm jest ten sam. Wyniki księgowe patrzą w lusterko wsteczne, kurs akcji przez przednią szybę. Gdy widzisz nagłówek "zyski deweloperów w górę o 100 proc.", a obok "akcje w dół", to nie jest błąd redakcji ani spisek. To dwa różne horyzonty czasu opisujące ten sam rynek.

Dla Ciebie jako kupującego z gotówką na wkład sygnał z giełdy jest czytelny: strona podażowa traci pewność siebie. To nie znaczy "czekaj w nieskończoność na krach", bo krachu w scenariuszu bazowym nie ma. To znaczy "negocjuj twardo i nie daj się popędzać". Jeśli finalnie zdecydujesz się na kredyt, policz zdolność i ratę zawczasu w kalkulatorze raty i sprawdź scenariusz zakupu w Decyzjomacie Hipotecznym, a aktualne marże w rankingu kredytów hipotecznych.

Więcej podobnych rozbiorów rynku znajdziesz w hubie analiz finwire.pl. Jeśli rozważasz wejście w gotowe mieszkanie z drugiej ręki, warto też znać ryzyka cesji umowy deweloperskiej oraz to, czy czekać na tańszy kredyt, czy kupować teraz.

Co dalej - na co patrzeć w kolejnych kwartałach

Najważniejszym wskaźnikiem przestaje być zysk netto za miniony kwartał, a staje się tempo sprzedaży nowych umów i poziom rabatów. Jeśli w III i IV kwartale 2026 r. oferta gotowych mieszkań dalej rośnie powyżej 45 tys. lokali, a stopy NBP schodzą wolno, presja na marże deweloperów się utrzyma - i kursy mogą pozostać pod presją mimo dobrych raportów. Odwrotnie zadziała szybsze cięcie stóp, które natychmiast poprawiłoby zdolność kredytową i wchłonęło nadmiar podaży. Obserwuj więc nie deweloperów, tylko decyzje Rady Polityki Pieniężnej - to one, a nie kolejne rekordy zysków, przesądzą, po której stronie stołu negocjacyjnego usiądziesz w 2027 roku.

Narzędzia do Twojej decyzji

• Decyzjomat Hipoteczny
• Decyzjomat Nadpłata
• Ranking kredytów hipotecznych
• Ranking lokat
• Kalkulator procentu składanego