Tańszy kredyt czy kupno teraz? Wzrost cen mieszkań o 6% zjada oszczędność 224 zł na racie

Rata kredytu 750 tys. zł na 25 lat kosztuje dziś ok. 4 741 zł miesięcznie przy WIBOR 3M 3,80% i marży banku 2,0% (dane GPW Benchmark, sierpień 2026). Jeśli poczekasz na obniżkę stóp o 0,5 pp, rata spadnie do ok. 4 517 zł - ale roczny wzrost cen mieszkań o 6% (dane GUS za I kw. 2026) doda do Twojego zakupu ok. 60 tys. zł, czyli dodatkowe 361 zł miesięcznie. Rachunek nie jest tak prosty, jak sugerują nagłówki o "tańszym kredycie".

Ile realnie zaoszczędzisz, czekając na spadek WIBOR?

Czekając rok na obniżkę WIBOR 3M o 0,5 pp, przy kredycie 750 tys. zł na 25 lat obniżysz ratę z ok. 4 741 zł do ok. 4 517 zł - to oszczędność 224 zł miesięcznie, czyli ok. 2 690 zł rocznie (obliczenia własne na bazie WIBOR 3M 3,80%, GPW Benchmark, sierpień 2026). Brzmi kusząco, ale to dopiero połowa równania.

WIBOR 3M (trzymiesięczna stawka, po jakiej banki pożyczają sobie pieniądze na rynku międzybankowym) wynosił 3,80% pod koniec sierpnia 2026 wg GPW Benchmark. Marża banku (stała część oprocentowania, niezmienna przez cały okres kredytu) na poziomie 2,0% daje łączne oprocentowanie 5,80%. Każde cięcie stopy referencyjnej NBP (Narodowy Bank Polski) o 0,25 pp (punkt procentowy) przekłada się z opóźnieniem na WIBOR, a stąd na Twoją ratę.

Problem w tym, że przy dużym saldzie efekt pojedynczego cięcia jest umiarkowany. Pełne 0,5 pp mniej to nieco ponad 200 zł na racie 750-tysięcznego kredytu. Dla porównania - dokładny mechanizm przeliczania raty co trzy miesiące opisaliśmy w analizie kosztu kredytu 750 tys. zł. Własną ratę policzysz w kalkulatorze raty kredytu.

Czy ceny mieszkań zjedzą korzyść z niższej raty?

Wzrost ceny mieszkania o 6% r/r (dane GUS za I kw. 2026) na lokalu wartym ok. 1 mln zł oznacza +60 tys. zł do zapłaty. Sfinansowanie tej kwoty kredytem na 5,30% przez 25 lat to dodatkowe ok. 361 zł w racie miesięcznie - więcej niż 224 zł, które zyskasz na spadku WIBOR. Innymi słowy: czekanie rok potrafi Cię kosztować ok. 137 zł miesięcznie więcej, a nie mniej.

Dane GUS pokazują wyraźne zróżnicowanie: rynek pierwotny podrożał o 6,8% r/r, a wtórny o 5,2% w I kw. 2026. Najmocniej, o 8,4% r/r, wzrosły ceny w województwie lubuskim. Ożywienie popytu kredytowego po cyklu obniżek stóp z 2025 r. spotyka się z ograniczoną podażą - deweloperzy wstrzymali część projektów w latach 2024-2025, co utrzymuje presję na wzrost cen nowych mieszkań.

Jest jednak druga strona. Raport NBP za I kw. 2026 wskazuje, że po uwzględnieniu inflacji i wzrostu wynagrodzeń ceny transakcyjne realnie nadal spadały, a rynek wtórny zanotował pierwszy od 12 lat spadek nominalny (ok. -0,7% r/r). Czekanie wyłącznie na niższą ratę to moim zdaniem najczęstszy błąd kupujących - liczy się cena, jaką zapłacisz za metr, a nie tylko wysokość WIBOR w dniu podpisu. To dokładnie ten sam wniosek, który wyciągnęliśmy w zestawieniu kosztu najmu i oszczędności na racie.

Kiedy spadną stopy procentowe i o ile?

Stopa referencyjna NBP utknęła na 3,75% od marca 2026 i pozostała bez zmian na kolejnych posiedzeniach RPP (Rada Polityki Pieniężnej), także we wrześniu 2026 (komunikaty NBP). W 2025 r. RPP obniżyła główną stopę z 5,75% do 4,00%, czyli o 1,75 pp - ten cykl wyraźnie wyhamował, a przestrzeń do dalszych cięć jest już wąska.

Banki liczą na jeszcze jeden ruch w dół. Według Kamila Łuczkowskiego, ekonomisty Banku Pekao, warunki do dalszego łagodzenia polityki pieniężnej pozostają "bardzo korzystne" (komentarz dla TVN24 Biznes, 2026). Bardziej gołębi jest ING Bank Śląski, który spodziewał się trzech obniżek po 25 pb (punktów bazowych) i stopy 3,25% na koniec 2026 r., podczas gdy PKO BP zakładał stabilizację na 3,5% od II kw. 2026 r.

Dla kredytobiorcy ważniejsza od stopy jest jednak sama stawka WIBOR. Według Arkadiusza Balcerowskiego, ekonomisty mBanku, stawki WIBOR 6M będą stopniowo spadać wraz z cięciami RPP, w okolice 3% na koniec roku (prognoza mBank Research, 2026). Prezes NBP Adam Glapiński i członek RPP Henryk Wnorowski studzą przy tym zapał - wskazują, że stopy nie powinny zejść poniżej 3%. Realny dołek WIBOR to zatem prawdopodobnie 3,0-3,3% na przełomie 2026 i 2027 r., czyli raptem 0,5-0,8 pp poniżej dzisiejszego poziomu. Więcej o tym w analizie WIBOR na II kw. 2026 oraz prognozie po lipcowym posiedzeniu RPP.

Kupić teraz czy czekać? Rachunek dla kredytu 750 tys. zł

Przy kredycie 750 tys. zł, wkładzie własnym 200 tys. zł i mieszkaniu za ok. 1 mln zł zakup teraz oznacza ratę ok. 4 741 zł i pewność ceny. Czekanie rok daje ratę niższą o 224 zł, ale przy wzroście cen o 6% i wyższej kwocie kredytu realnie dopłacasz - a przez cały ten rok płacisz też czynsz najmu.

Ta kalkulacja zakłada, że masz stabilną zdolność kredytową dziś. Jeśli spadek stóp poprawi Twoją zdolność na tyle, że przeskoczysz próg DSTI (stosunek raty do dochodu, który banki limitują zwykle do 40-50%), czekanie może mieć sens - ale wtedy gra toczy się o dostęp do kredytu, nie o samą wysokość raty. Swoją zdolność sprawdzisz w kalkulatorze zdolności kredytowej, a mechanikę scoringu opisaliśmy w poradniku o zdolności kredytowej. Aktualne marże porównasz w rankingu kredytów hipotecznych.

Zanim podejmiesz decyzję, przelicz oba scenariusze pod swoje liczby: sprawdź werdykt w Decyzjomacie Hipotecznym, a jeśli wciąż wahasz się między najmem a zakupem - w Decyzjomacie Kupno vs Wynajem.

Co dalej z rynkiem kredytów?

Inflacja CPI (indeks cen konsumpcyjnych) w okolicach 2,5% na początku 2026 r. dała RPP argument do cięć, ale dalsza droga w dół jest krótka - rynek wycenia dołek WIBOR na 3,0-3,3%. Jeśli sprawdzą się prognozy banków, przez najbliższe kwartały stawki spadną maksymalnie o 0,5-0,8 pp, podczas gdy ceny mieszkań przy ograniczonej podaży mogą rosnąć w podobnym tempie co w I kw. 2026.

Dla kupującego oznacza to prosty wniosek: okno, w którym niższy WIBOR realnie przebije wzrost cen, jest wąskie i zależy od konkretnego miasta oraz segmentu rynku. Jeśli patrzysz na lokalizację, gdzie ceny stoją w miejscu lub spadają realnie, czekanie na cięcie stóp bywa opłacalne. Jeśli celujesz w rynek, gdzie deweloperzy dyktują warunki - pytanie nie brzmi "kiedy potanieje kredyt", tylko "o ile podrożeje mieszkanie, zanim się zdecyduję". Więcej analiz znajdziesz w hubie kategorii kredyty.

Narzędzia do Twojej decyzji

• Decyzjomat Hipoteczny - sprawdź swój werdykt
• Ranking kredytów hipotecznych
• Kalkulator raty kredytu
• Kalkulator zdolności kredytowej
• Kalkulator refinansowania