Czy przepłacam za kredyt hipoteczny?
Na podstawie salda, oprocentowania i pozostałego okresu kalkulator porówna Twoją marżę z typową marżą rynku z Barometru kredytu hipotecznego finwire i pokaże, ile to znaczy w racie miesięcznie, ile do końca okresu i po ilu miesiącach zwróci się przeniesienie kredytu. Bez konta, bez danych osobowych.
Służy tylko do wyliczenia LTV: przy kredycie powyżej 80% wartości nieruchomości punktem odniesienia są oferty z wkładem 10%.
WIBOR 3M 3,90% + marża = oprocentowanie 5,90%. Marżę znajdziesz w umowie albo w harmonogramie spłat w bankowości internetowej.
Po wpisaniu oprocentowania marża przeliczy się według bieżącego WIBOR 3M.
Potrzebny tylko do oceny prowizji za wcześniejszą spłatę (pierwsze 36 miesięcy umowy).
Jeśli jej nie podasz, kalkulator wyliczy ratę równą z salda, oprocentowania i okresu.
- Najniższa
- 1,79 pp
- Typowa
- 1,93 pp
- Cennikowa
- 2,08 pp
- Twoja marża
- 2,00 pp
Zmiana banku się nie zwróci - obniż marżę aneksem albo nadpłacaj
Różnica +0,07 pp mieści się w paśmie ±0,30 pp. Brief negocjacyjny zestawia Twoją marżę z rynkiem i generuje pismo do banku. Decyzjomat Nadpłata policzy, czy nadwyżki lepiej przeznaczyć na nadpłatę kredytu, czy odłożyć.
Zapisz w Mój Kredyt - alert, gdy rynek odjedzie od Twojej marżyJak sprawdzić, czy przepłacasz za kredyt?
1,93 pp (typowa marża rynku z Barometru kredytu hipotecznego finwire) i WIBOR 3M 3,90% to dwa punkty odniesienia. Na podstawie salda, oprocentowania i pozostałego okresu kalkulator wylicza ratę równą i porównuje ją z ratą przy rynkowym oprocentowaniu na ten sam okres. Koszty przeniesienia kredytu podzielone przez miesięczną oszczędność dają liczbę miesięcy, po których refinansowanie się zwraca.
- Punkt odniesienia (stopa zmienna): 1,93 pp - typowa marża w Barometrze kredytu hipotecznego finwire, czyli mediana najniższych marż 4 kredytodawców (każdy liczy się raz, niezależnie od liczby wariantów oferty); wariant: kredyt 400 tys. zł, wkład 20%, 30 lat, odczyt z 10.11.2026. Porównanie dotyczy samej marży, bo WIBOR jest wspólny dla wszystkich kredytów zmiennych - wynik nie zależy od tego, kiedy bank ostatnio przeliczył Twoją ratę.
- Dobór wariantu barometru: barometr liczy progi dla kredytu na 30 lat w wariantach: kwota 400 tys. zł albo 700 tys. zł i wkład 20% albo 10%. Porównanie idzie do wariantu z kwotą bliższą saldu i z wkładem 10%, gdy saldo przekracza 80% podanej wartości nieruchomości. Wariant, w którym ofertę ma mniej niż 3 kredytodawców albo odczyt jest nieaktualny, zastępuje wariant główny (kredyt 400 tys. zł, wkład 20%, 30 lat).
- Punkt odniesienia (stopa stała): 5,83% - rynkowe oprocentowanie zmienne (WIBOR 3M + typowa marża). Dane ofert nie podają stałej stopy nominalnej, tylko RRSO z przykładu reprezentatywnego, dlatego stała stopa z umowy jest porównywana z rynkową stopą zmienną. Typowe RRSO ofert ze stopą okresowo stałą 5 lat: 6,36%, wobec 5,62% przy stopie zmiennej (dane od 3 kredytodawców z ofertą stałą).
- WIBOR 3M: 3,90% (fixing GPW Benchmark z 09.11.2026); POLSTR 3M 3,53% (10.11.2026) - wskaźnik, który zastępuje WIBOR w umowach po reformie (nowe umowy nie powinny opierać się na WIBOR po 31 grudnia 2026).
- Pasmo „w rynku”: ±0,30 pp od typowej marży. To próg z Decyzjomatu Refinansowanie - poniżej tej różnicy koszty zmiany banku nie zwracają się w sensownym czasie.
- Rata: rata równa (annuitet) z salda, oprocentowania nominalnego i pozostałego okresu; jeśli podasz ratę z harmonogramu, wynik opiera się na niej. Rata rynkowa jest liczona na ten sam pozostały okres, żeby oszczędność nie wynikała z wydłużenia spłaty.
- Zwrot kosztów zmiany banku: wynik Decyzjomatu Refinansowanie - koszty przeniesienia 2419 zł (wycena, notariusz i hipoteka, PCC, wpis i wykreślenie hipoteki; prowizja nowego banku 0%) podzielone przez miesięczną oszczędność.
- Prowizja za wcześniejszą spłatę (stopa zmienna): art. 40 ust. 2-3 ustawy z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym - możliwa tylko przez 36 miesięcy od zawarcia umowy, maksymalnie 3% spłacanej kwoty i nie więcej niż odsetki za 12 miesięcy. Kalkulator zna tylko rok umowy, dlatego przy umowie sprzed 3 lat kalendarzowych sprawdź dokładną datę podpisania.
- Prowizja za wcześniejszą spłatę (stopa stała): art. 40 ust. 6-7 tej ustawy - możliwa przez cały okres stałej stopy, bez limitu 3%, ale nie wyższa niż koszty banku bezpośrednio związane z wcześniejszą spłatą. Różnica raty przy stopie stałej liczy się tylko do końca okresu stałej stopy.
- Czego kalkulator nie uwzględnia: typowych marż z poszczególnych lat podpisania umowy (brak zweryfikowanego źródła), dlatego rok służy wyłącznie do oceny prowizji; ubezpieczeń, produktów dodatkowych i prowizji nowego banku innej niż 0%; RRSO ofert.
Kiedy refinansowanie kredytu się opłaca?
0,30 pp różnicy marży wobec typowej marży rynku to próg, od którego Decyzjomat Refinansowanie w ogóle rozważa zmianę banku. Przykład: saldo 400 000 zł na 25 lat i marża wyższa od typowej o 0,50 pp to 123 zł raty miesięcznie; koszty przeniesienia 2419 zł zwracają się po 20 miesiącach. Poniżej progu tańszy jest aneks obniżający marżę w obecnym banku niż nowy kredyt.
Ile wynosi średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych w Polsce?
5,95% - średnie oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych w złotych w Polsce według statystyki MIR EBC/NBP (dane za wrzesień 2026). Kredyty ze stopą zmienną lub stałą do 1 roku: 5,73%. Kredyty ze stopą stałą od 1 do 5 lat: 6,02%. To średnia z umów faktycznie zawartych w danym miesiącu, oprocentowanie nominalne bez prowizji i ubezpieczeń (nie RRSO). EBC publikuje te dane z opóźnieniem ok. 2 miesięcy, dlatego do oceny własnej marży służy typowa marża z bieżących ofert (Barometr kredytu hipotecznego finwire), a średnia MIR pokazuje, po ile banki rzeczywiście udzielały kredytów. Seria w portalu danych EBC.
Skąd wiadomo, czy oferta jest w rynku?
1,93 pp - tyle wynosi typowa marża kredytu hipotecznego ze zmienną stopą w Barometrze kredytu hipotecznego finwire (kredyt 400 tys. zł, wkład 20%, 30 lat, odczyt z 10.11.2026). To najniższa marża środkowego z 4 kredytodawców: każdy bank liczy się raz, niezależnie od liczby wariantów oferty. Najniższa marża to 1,79 pp, cennikowa, czyli środkowy kredytodawca bez obniżek za konto czy ubezpieczenie, 2,08 pp. Kredyt jest „w rynku”, gdy marża mieści się w paśmie ±0,30 pp od tego punktu odniesienia; powyżej pasma różnica przekłada się na ratę na tyle, że przeniesienie kredytu zwraca koszty w rozsądnym czasie.
3,90% - WIBOR 3M, do którego banki doliczają marżę w kredytach zmiennych. Oprocentowanie nominalne Twojego kredytu to WIBOR z ostatniego przeliczenia plus marża z umowy, dlatego przy porównaniu liczy się marża, nie samo oprocentowanie: dwa kredyty z tą samą marżą mogą mieć różne oprocentowanie tylko dlatego, że bank przeliczał je w innym miesiącu.
Przeczytaj też
Najczęstsze pytania
- Ile wynosi typowa marża kredytu hipotecznego?
- 1,93 pp - typowa marża kredytu hipotecznego ze zmienną stopą w Barometrze kredytu hipotecznego finwire (stan na 10.11.2026; kredyt 400 tys. zł, wkład 20%, 30 lat). To mediana najniższych marż 4 kredytodawców, każdy liczony raz. Najniższa marża: 1,79 pp, cennikowa, bez obniżek za dodatkowe produkty: 2,08 pp. Przy WIBOR 3M 3,90% typowa marża daje oprocentowanie nominalne 5,83%. Liczba na tej stronie zmienia się razem z ofertami.
- Jakie jest aktualne średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych w Polsce?
- 5,95% - średnie oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych w złotych według statystyki MIR EBC/NBP, dane za wrzesień 2026 (5,73% przy stopie zmiennej lub stałej do 1 roku, 6,02% przy stopie stałej od 1 do 5 lat). To średnia z umów zawartych w danym miesiącu, oprocentowanie nominalne bez prowizji i ubezpieczeń, więc nie jest to RRSO. EBC publikuje te dane z opóźnieniem ok. 2 miesięcy.
- Od jakiej różnicy marży opłaca się refinansowanie?
- 0,30 pp to próg, poniżej którego Decyzjomat Refinansowanie nigdy nie ocenia zmiany banku jako opłacalnej - przy mniejszej różnicy koszty zmiany banku (2419 zł) nie zwracają się w sensownym czasie. Przykład: saldo 400 000 zł na 25 lat, marża wyższa od typowej o 0,50 pp to 123 zł raty miesięcznie i zwrot kosztów po 20 miesiącach.
- Ile kosztuje przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku?
- 2419 zł - tyle zakłada Decyzjomat Refinansowanie dla przeniesienia bez prowizji nowego banku: wycena nieruchomości, akt notarialny z ustanowieniem hipoteki, PCC od hipoteki, opłata sądowa za wpis nowej hipoteki i wykreślenie starej. Do tego dochodzi ewentualna prowizja za wcześniejszą spłatę w obecnym banku: przy stopie zmiennej, jeśli umowa ma mniej niż 36 miesięcy, a przy stopie stałej przez cały okres stałej stopy.
- Czy bank może pobrać prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego?
- 36 miesięcy od zawarcia umowy - tylko w tym okresie bank może pobrać prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego ze zmienną stopą, nie więcej niż 3% spłacanej kwoty i nie więcej niż odsetki za 12 miesięcy od tej kwoty (art. 40 ust. 2-3 ustawy z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami). Przy stopie zmiennej po 3 latach spłata i przeniesienie kredytu są bezpłatne. Przy stopie okresowo stałej bank może pobrać rekompensatę przez cały okres stałej stopy, bez limitu 3%, ale nie wyższą niż jego koszty bezpośrednio związane z wcześniejszą spłatą (art. 40 ust. 6-7).
- Jak negocjować obniżkę marży w obecnym banku?
- 1,93 pp - typowa marża rynku - to liczba, od której zaczyna się rozmowa z bankiem. Aneks obniżający marżę nie wymaga wyceny, notariusza ani nowej hipoteki, więc kosztuje mniej niż przeniesienie kredytu (2419 zł). Brief negocjacyjny finwire zestawia Twoją marżę z rynkiem i przygotowuje pismo do banku z argumentami.
- Czy stała stopa na 5 lat to dobra oferta?
- 6,36% - typowe RRSO ofert ze stopą okresowo stałą 5 lat w Barometrze kredytu hipotecznego finwire (stan na 10.11.2026), wobec 5,62% przy stopie zmiennej. Stałą stopę porównuje się przez RRSO, bo dane ofert podają stałą stopę nominalną tylko w przykładzie reprezentatywnym. Po okresie stałym oprocentowanie wraca do wskaźnika (WIBOR, a po reformie POLSTR) plus marża z umowy - typowa marża w ofertach stałych to 1,96 pp.
Wyniki kalkulatora mają charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią porady finansowej ani kredytowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o doradztwie kredytowym. Ostateczne warunki kredytu, zdolność kredytową i ofertę ustala bank indywidualnie na podstawie złożonego wniosku.