Ile brakuje mieszkań w Polsce? Podaż i popyt według GUS
GUS Bank Danych Lokalnych · ZUS · Eurostat · pobierane automatycznie432,9 mieszkań na 1000 mieszkańców przypadało w Polsce na koniec 2025 roku według GUS, o 7,0 więcej niż rok wcześniej. W 2025 roku oddano do użytkowania 208 297 mieszkań, o 4,1% więcej niż rok wcześniej, czyli 5,58 na 1000 mieszkańców. W okresie styczeń-sierpień 2026 przybyło kolejnych 132 228, o 4,5% więcej niż rok wcześniej. Ta strona zestawia podaż (zasób, oddane mieszkania, pozwolenia na budowę) z popytem (ludność, gospodarstwa domowe, migracje, cudzoziemcy) dla Polski, 16 województw i 17 miast. Liczbę "2 mln brakujących mieszkań" traktujemy jako jeden z kilku szacunków, nie jako fakt.
Ile mieszkań brakuje w Polsce według spisu, a ile według szacunków?
13 438 922 zamieszkanych mieszkań i 12 516 459 gospodarstw domowych policzył Narodowy Spis Powszechny 2021 (GUS, stan na 31 marca 2021), czyli statystycznie 922 463 mieszkań więcej niż gospodarstw. Do tego spis wykazał 1 789 005 mieszkań niezamieszkanych (11,7% zasobu). Szacunki deficytu w raportach rynkowych wahają się od 300 tys. do 2,1 mln, bo każdy liczy co innego: gospodarstwa spisowe albo prognozowane, cały zasób albo tylko lokale nadające się do zamieszkania.
Szacunki deficytu mieszkaniowego z raportów (z datą publikacji)
| Źródło | Data | Szacunek | Jak liczony |
|---|---|---|---|
| HRE Think Tank | grudzień 2018 | 2,1 mln (2,7 mln w 2030) | różnica między prognozowaną liczbą gospodarstw domowych (14,17 mln na koniec 2017) a zasobem mieszkaniowym; szacunek sprzed spisu NSP 2021 |
| PwC | kwiecień 2022 | 2 mln | luka mieszkaniowa liczona wobec średniej unijnej nasycenia mieszkaniami |
| McKinsey | 2022 | 1,5 mln | szacunek w raporcie o budownictwie modułowym |
| Demagog | czerwiec 2024 | 1,47 mln | zamieszkane mieszkania z NSP 2021 minus liczba gospodarstw szacowana jako ludność / 2,55 osoby, a nie spisowa liczba gospodarstw |
| Alior Bank | lipiec 2025 | 300-400 tys. | co najmniej jedno mieszkanie na gospodarstwo domowe, podaż = lokale nadające się do zamieszkania; popyt fundamentalny zaspokojony około 2028 |
| GUS NSP 2021 (wyliczenie finwire) | 31 marca 2021 | +922 463 | zamieszkane mieszkania (13 438 922) minus spisowe gospodarstwa domowe (12 516 459); dodatnia liczba = nadwyżka, nie deficyt |
Deficyt statystyczny (mieszkania minus gospodarstwa) i deficyt jakościowy (przeludnienie, lokale bez standardu, mieszkania w złej lokalizacji) to dwie różne miary. Spis pokazuje nadwyżkę lokali w skali kraju, a wskaźnik przeludnienia Eurostatu w sekcji o Unii pokazuje, że wielu Polaków nadal mieszka ciasno.
Czy Polska buduje wystarczająco dużo mieszkań?
208 297 mieszkań oddano w 2025 roku, a pozwolenia na budowę objęły 266 445 mieszkań (GUS, 2025). 64,3% oddanych lokali to budownictwo przeznaczone na sprzedaż lub wynajem, czyli deweloperskie. W szeregu GUS od 2010 najwięcej mieszkań oddano w 2022 (238 490), najmniej w 2011 (130 954). Od 2010 do 2025 zasób powiększył się o 2 913 524 oddanych mieszkań, a liczba ludności zmieniła się o -1 197 356 osób.
Bilans podaży i popytu w 2025
- Mieszkania oddane do użytkowania208 297
- Zmiana liczby ludności-156 577 osób
- Nowe gospodarstwa z samej zmiany ludności (przy 2,99 os. na gospodarstwo, NSP 2021)-52 367
- Bilans: oddane minus potrzebne+260 664
Bilans liczy wyłącznie efekt zmiany liczby ludności. Nie uwzględnia ubytków zasobu, rozpadu gospodarstw na mniejsze, popytu inwestycyjnego ani różnic między miastami - te zależności widać w tabelach niżej.
GUS prognozuje 35 258 862 mieszkańców Polski w 2040 roku (-5,6% wobec 2025) i 33 199 662 w 2050 (prognoza ludności 2023-2060 na bazie NSP 2021). Spadek liczby ludności nie oznacza spadku liczby gospodarstw: te maleją i dzielą się szybciej, niż ubywa mieszkańców.
Gdzie w Polsce mieszkań jest najwięcej, a gdzie przybywa najszybciej?
472,8 mieszkań na 1000 mieszkańców ma województwo mazowieckie (GUS, 2025) - najwięcej w kraju, najmniej podkarpackie: 358,9. Najwięcej nowych mieszkań w relacji do liczby mieszkańców oddaje mazowieckie: 8,18 na 1000 w 2025. Kolumna z cudzoziemcami pochodzi z ZUS i pokazuje popyt, którego rejestrowane migracje GUS nie widzą. Tabelę można sortować po każdej kolumnie.
- poniżej 390
- 390 - 420
- 420 - 446
- 446 - 476
- powyżej 476
| Mazowieckie | 472,8 | 8,18 | -0,5 | +2,38 | 71,3 |
|---|---|---|---|---|---|
| Dolnośląskie | 471,3 | 6,65 | -3,8 | +1,26 | 48,3 |
| Łódzkie | 469,2 | 4,97 | -7,3 | -0,50 | 38,7 |
| Zachodniopomorskie | 453,3 | 4,79 | -6,2 | -0,14 | 38,4 |
| Śląskie | 444,1 | 4,05 | -6,9 | -0,52 | 24,6 |
| Podlaskie | 434,0 | 5,34 | -5,3 | -1,20 | 26,3 |
| Pomorskie | 433,2 | 7,36 | -0,5 | +2,32 | 38,1 |
| Lubuskie | 430,0 | 5,33 | -6,4 | -0,68 | 41,2 |
| Warmińsko-mazurskie | 416,1 | 3,81 | -7,2 | -1,80 | 12,6 |
| Lubelskie | 416,1 | 4,12 | -7,9 | -2,37 | 20,0 |
| Kujawsko-pomorskie | 415,4 | 4,13 | -6,3 | -0,60 | 21,7 |
| Świętokrzyskie | 410,0 | 3,40 | -9,2 | -2,27 | 10,9 |
| Wielkopolskie | 406,7 | 6,20 | -2,5 | +0,78 | 43,2 |
| Opolskie | 404,3 | 2,60 | -7,3 | -1,18 | 30,5 |
| Małopolskie | 401,6 | 5,92 | +0,1 | +1,80 | 35,5 |
| Podkarpackie | 358,9 | 4,70 | -4,5 | -1,22 | 10,6 |
Mieszkania na 1000 mieszkańców, oddane i ludność: GUS BDL, rok 2025. Saldo migracji: GUS, migracje na pobyt stały. Cudzoziemcy: ZUS, stan na koniec sierpnia 2026, przypisanie do województwa według siedziby płatnika składek.
Które z 17 miast budują najwięcej mieszkań?
613,2 mieszkań na 1000 mieszkańców ma Łódź (GUS, 2025) - najwięcej z 17 miast w zestawieniu. Najwięcej w relacji do liczby mieszkańców buduje Rzeszów: 15,53 oddanych mieszkań na 1000 w 2025. 13 z 17 miast straciło mieszkańców w ostatnim roku z danymi GUS, co obniża liczbę potrzebnych mieszkań w bilansie. Każde miasto ma osobną stronę z historią oddanych mieszkań, pozwoleniami, migracjami i prognozą ludności do 2050 roku.
| Oddane | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Łódź | 613,2 | 5792(2025) | 9,05 | -5803 | +8348 |
| Warszawa | 595,5 | 19 844(2025) | 10,63 | +2884 | +18 596 |
| Wrocław | 595,4 | 7700(2025) | 11,45 | -281 | +7820 |
| Katowice | 591,7 | 2334(2025) | 8,41 | -1470 | +2965 |
| Poznań | 584,2 | 5608(2025) | 10,50 | -1912 | +6401 |
| Kraków | 581,0 | 7946(2025) | 9,73 | +7446 | +4882 |
| Gdańsk | 562,1 | 5750(2025) | 11,75 | +677 | +5476 |
| Lublin | 538,8 | 2907(2025) | 8,90 | -1620 | +3532 |
| Kielce | 528,7 | 1045(2025) | 5,84 | -1700 | +1706 |
| Rzeszów | 522,7 | 3097(2025) | 15,53 | +1119 | +2684 |
| Gdynia | 521,3 | 864(2025) | 3,62 | -1372 | +1406 |
| Szczecin | 519,2 | 2380(2025) | 6,20 | -2920 | +3548 |
| Olsztyn | 516,1 | 600(2025) | 3,63 | -999 | +1001 |
| Białystok | 509,7 | 1693(2025) | 5,85 | -1169 | +2141 |
| Bydgoszcz | 506,0 | 1178(2025) | 3,67 | -2943 | +2323 |
| Zielona Góra | 502,2 | 1063(2025) | 7,68 | -393 | +1215 |
| Opole | 499,8 | 365(2025) | 2,93 | -929 | +732 |
Jak cudzoziemcy wpływają na popyt na mieszkania?
1 355 680 cudzoziemców było zgłoszonych do ubezpieczeń emerytalnego i rentowych w ZUS na koniec sierpnia 2026, czyli 36,3 na 1000 mieszkańców Polski. Największa grupa to obywatele Ukrainy: 911 432 osób (67,2% wszystkich cudzoziemców w ZUS). Dla porównania GUS zarejestrował w 2025 roku tylko 21 087 zameldowań z zagranicy na pobyt stały - rejestr ZUS liczy 64 razy więcej osób, bo większość migrantów zarobkowych nigdy się nie melduje.
Największe grupy obywatelstw (sierpień 2026)
- Ukraińskie911 43267,2%
- Białoruskie145 10710,7%
- Indyjskie25 7421,9%
- Kolumbijskie24 9151,8%
- Gruzińskie21 4391,6%
- Filipińskie15 1781,1%
- Mołdawskie13 9691,0%
- Nepalskie13 4151,0%
Województwa z największą liczbą cudzoziemców w ZUS
- Mazowieckie392 82471,3 na 1000
- Wielkopolskie150 11143,2 na 1000
- Dolnośląskie138 11548,3 na 1000
- Małopolskie121 82435,5 na 1000
- Śląskie104 69424,6 na 1000
- Łódzkie90 02638,7 na 1000
- Pomorskie89 86438,1 na 1000
- Zachodniopomorskie61 88738,4 na 1000
Najwyższe nasycenie ma mazowieckie: 71,3 ubezpieczonych cudzoziemców na 1000 mieszkańców.
Co mówią badania o wpływie migracji na czynsze i ceny?
- Radosław Trojanek (Uniwersytet Ekonomiczny w Poznaniu), Michał Głuszak (Uniwersytet Ekonomiczny w Krakowie), Finance Research Letters, 2022: w marcu i kwietniu 2022, po napływie uchodźców z Ukrainy, czynsze ofertowe wzrosły o 16,5% w Krakowie i o 14% w Warszawie przy zmianie cen mieszkań odpowiednio o 4% i 1%. źródło
- Adam Czerniak (Szkoła Główna Handlowa), Critical Housing Analysis, czerwiec 2024: na panelu 27 krajów (2017-2023) napływ migrantów równy 1% populacji podnosi dynamikę czynszów o 0,2-0,3 pkt proc.; migracja odpowiada za najwyżej jedną piątą przyspieszenia czynszów w Polsce w 2022 roku. źródło
- Narodowy Bank Polski, Departament Statystyki, raport "Sytuacja życiowa i ekonomiczna migrantów z Ukrainy w Polsce w 2024 r.", listopad 2024: nieco ponad 70% ankietowanych migrantów z Ukrainy (zarówno przybyłych przed wojną, jak i po jej wybuchu) wynajmuje mieszkanie. źródło
Migracja zarobkowa podnosi popyt głównie na rynku najmu, w dużych miastach i skokowo (2022). Na ceny mieszkań własnościowych działa pośrednio: przez czynsze, a potem przez decyzje inwestorów. Same liczby ZUS nie przesądzają o kierunku cen w konkretnym mieście.
Jak Polska wypada na tle Unii Europejskiej?
30,9% mieszkańców Polski żyło w przeludnionych mieszkaniach w 2025 roku wobec 16,8% w Unii Europejskiej (Eurostat, ilc_lvho05a, badanie EU-SILC) - różnica 14,1 pkt proc., 5. najwyższy wynik wśród 27 państw UE. Od 2010 do 2025 wskaźnik dla Polski zmienił się o -16,6 pkt proc. Przeludnienie według Eurostatu oznacza, że gospodarstwo domowe ma mniej pokoi, niż wynika z jego składu, i jest to najlepsza dostępna miara jakościowego braku mieszkań.
Najwyższe przeludnienie w UE (2025)
- 1. Rumunia40,4%
- 2. Łotwa38,9%
- 3. Bułgaria32,5%
- 4. Chorwacja31,8%
- 5. Polska30,9%
Najniższe przeludnienie w UE (2025)
- 27. Cypr2,2%
- 26. Holandia4,1%
- 25. Malta4,7%
Pełne porównanie cen mieszkań w Europie: indeks Eurostatu dla 26 państw.
Oferty partnerów: kredyty hipoteczne i konta
Najczęstsze pytania o brak mieszkań w Polsce
Ile mieszkań brakuje w Polsce?
13 438 922 zamieszkanych mieszkań i 12 516 459 gospodarstw domowych policzył Narodowy Spis Powszechny 2021 (GUS, stan na 31 marca 2021), czyli statystycznie było 922 463 mieszkań więcej niż gospodarstw. Szacunki deficytu w raportach rynkowych wahają się od 300-400 tys. (Alior Bank, lipiec 2025) do 2,1 mln (HRE Think Tank, grudzień 2018) i zależą od definicji: czy liczy się gospodarstwa spisowe czy prognozowane, czy odejmuje pustostany i mieszkania bez standardu. Na koniec 2025 GUS podawał 432,9 mieszkań na 1000 mieszkańców.
Ile mieszkań buduje się w Polsce rocznie?
208 297 mieszkań oddano do użytkowania w 2025 roku według GUS, o 4,1% więcej niż rok wcześniej, czyli 5,58 na 1000 mieszkańców. W tym samym roku wydano pozwolenia na budowę 266 445 mieszkań. W okresie styczeń-sierpień 2026 oddano 132 228 mieszkań.
W którym województwie jest najwięcej mieszkań na 1000 mieszkańców?
472,8 mieszkań na 1000 mieszkańców ma województwo mazowieckie (GUS, 2025) - najwięcej w kraju. Najmniej, 358,9, przypada w województwie podkarpackie. Średnia dla Polski to 432,9. Wysoki wskaźnik w regionach wyludniających się nie oznacza nadpodaży tam, gdzie ludzie chcą mieszkać.
Które miasto ma najwięcej mieszkań w przeliczeniu na mieszkańców?
613,2 mieszkań na 1000 mieszkańców ma Łódź (GUS, 2025) - najwięcej z 17 miast objętych zestawieniem. Najwięcej buduje się w mieście Rzeszów: 15,53 oddanych mieszkań na 1000 mieszkańców w 2025. Pełne zestawienie z bilansem podaży i popytu znajduje się w tabeli miast, a każde miasto ma osobną stronę.
Ilu cudzoziemców pracuje w Polsce i jak wpływają na popyt na mieszkania?
1 355 680 cudzoziemców było zgłoszonych do ubezpieczeń emerytalnego i rentowych w ZUS na koniec sierpnia 2026. Największa grupa to obywatele Ukrainy: 911 432 osób. Według badania Radosława Trojanka i Michała Głuszaka (Finance Research Letters, 2022) napływ uchodźców w marcu i kwietniu 2022 podniósł czynsze ofertowe o 16,5% w Krakowie i 14% w Warszawie. Adam Czerniak ze Szkoły Głównej Handlowej (Critical Housing Analysis, 2024) szacuje, że migracja odpowiadała najwyżej za jedną piątą przyspieszenia czynszów w Polsce w 2022 roku.
Czy Polacy mieszkają ciaśniej niż inni Europejczycy?
30,9% mieszkańców Polski żyło w przeludnionych mieszkaniach w 2025 roku wobec 16,8% w całej Unii Europejskiej (Eurostat, wskaźnik przeludnienia ilc_lvho05a, badanie EU-SILC); to 5. najwyższy wynik wśród 27 państw UE. Przeludnienie według Eurostatu oznacza, że gospodarstwo ma mniej pokoi, niż wynika z jego składu (np. osobny pokój dla pary i dla każdego dorosłego). Od 2010 wskaźnik dla Polski zmienił się o -16,6 pkt proc. To miara jakościowa braku mieszkań, której nie widać w samej liczbie lokali.
Skąd pochodzą dane na tej stronie?
GUS Bank Danych Lokalnych dostarcza wszystkie liczby o zasobie, mieszkaniach oddanych, pozwoleniach, ludności, migracjach, NSP 2021 i prognozie ludności - pobieramy je automatycznie z publicznego API raz na dobę (ostatni odczyt: 26 września 2026). Liczbę cudzoziemców podaje ZUS w miesięcznym zestawieniu według obywatelstwa i województw, a wskaźnik przeludnienia Eurostat ze zbioru ilc_lvho05a. Szacunki deficytu z raportów rynkowych cytujemy z datą publikacji i linkiem do źródła.
Źródła i metodologia
- GUS Bank Danych Lokalnych (bdl.stat.gov.pl, API v1): zasoby mieszkaniowe (P2430, P2166), mieszkania oddane do użytkowania rocznie i narastająco (P3824, P3823), pozwolenia na budowę (P4216), ludność (P1336, P2425), migracje na pobyt stały (P1350), NSP 2021 (P4287, P4207), prognoza ludności 2023-2060 (P4359). Pobieranie automatyczne raz na dobę, ostatni odczyt 26 września 2026.
- ZUS, Departament Statystyki i Prognoz Aktuarialnych: "Liczba ubezpieczonych, którzy w zgłoszeniu do ubezpieczeń emerytalnego i rentowych podali obywatelstwo inne niż polskie według województw", zestawienie miesięczne (Centralny Rejestr Ubezpieczonych). Osoba zgłoszona przez płatników z różnych województw liczona jest w każdym z nich, w liczbie krajowej raz.
- Eurostat, ilc_lvho05a "Overcrowding rate by age, sex and poverty status", przekrój całkowity, badanie EU-SILC.
- Szacunki deficytu: raporty HRE Think Tank (2018), PwC (2022), McKinsey (2022), Demagog (2024), Alior Bank (2025) - linki w tabeli wyżej. Badania o migracji: Trojanek i Głuszak (2022), Czerniak (2024), NBP (2024).
- "Oddane na 1000" i "cudzoziemcy na 1000" to iloraz liczby z feedu i ludności GUS z tego samego roku; bilans to oddane mieszkania minus zmiana ludności podzielona przez przeciętną liczbę osób w gospodarstwie z NSP 2021. Żadna liczba nie jest szacowana ręcznie.
Wyniki kalkulatora mają charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią porady finansowej ani kredytowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o doradztwie kredytowym. Ostateczne warunki kredytu, zdolność kredytową i ofertę ustala bank indywidualnie na podstawie złożonego wniosku.