Ile brakuje mieszkań w Polsce? Podaż i popyt według GUS
432,9 mieszkań na 1000 mieszkańców przypadało w Polsce na koniec 2025 roku według GUS, o 7,0 więcej niż rok wcześniej. W 2025 roku oddano do użytkowania 208 297 mieszkań, o 4,1% więcej niż rok wcześniej, czyli 5,58 na 1000 mieszkańców. W okresie styczeń-wrzesień 2026 przybyło 149 227 mieszkań, o 3,1% więcej niż rok wcześniej. Ta strona zestawia podaż (zasób, oddane mieszkania, pozwolenia na budowę) z popytem (ludność, gospodarstwa domowe, migracje, cudzoziemcy) dla Polski, 16 województw i 17 miast. Liczba „2 mln brakujących mieszkań” to jeden z kilku szacunków, nie fakt.
Ile mieszkań brakuje w Polsce według spisu, a ile według szacunków?
13 438 922 zamieszkanych mieszkań i 12 516 459 gospodarstw domowych policzył Narodowy Spis Powszechny 2021 (GUS, stan na 31 marca 2021), czyli statystycznie 922 463 mieszkań więcej niż gospodarstw. Do tego spis wykazał 1 789 005 mieszkań niezamieszkanych (11,7% zasobu). Szacunki deficytu w raportach rynkowych wahają się od 300-400 tys. do 2,1 mln, bo każdy liczy co innego: gospodarstwa spisowe albo prognozowane, cały zasób albo tylko lokale nadające się do zamieszkania.
Szacunki deficytu mieszkaniowego z raportów (z datą publikacji)
| Źródło | Data | Szacunek | Jak liczony |
|---|---|---|---|
| HRE Think Tank | grudzień 2018 | 2,1 mln (2,7 mln w 2030) | różnica między prognozowaną liczbą gospodarstw domowych (14,17 mln na koniec 2017) a zasobem mieszkaniowym; szacunek sprzed spisu NSP 2021 |
| PwC | kwiecień 2022 | 2 mln | luka mieszkaniowa liczona wobec średniej unijnej nasycenia mieszkaniami |
| McKinsey | 2022 | 1,5 mln | szacunek w raporcie o budownictwie modułowym |
| Demagog | czerwiec 2024 | 1,47 mln | zamieszkane mieszkania z NSP 2021 minus liczba gospodarstw szacowana jako ludność / 2,55 osoby, a nie spisowa liczba gospodarstw |
| Alior Bank | lipiec 2025 | 300-400 tys. | co najmniej jedno mieszkanie na gospodarstwo domowe, podaż = lokale nadające się do zamieszkania; popyt fundamentalny zaspokojony około 2028 |
| GUS NSP 2021 (wyliczenie finwire) | 31 marca 2021 | +922 463 | zamieszkane mieszkania (13 438 922) minus spisowe gospodarstwa domowe (12 516 459); dodatnia liczba = nadwyżka, nie deficyt |
Deficyt statystyczny (mieszkania minus gospodarstwa) i deficyt jakościowy (przeludnienie, lokale bez standardu, mieszkania w złej lokalizacji) to dwie różne miary. Spis pokazuje nadwyżkę lokali w skali kraju, a wskaźnik przeludnienia Eurostatu w sekcji o Unii pokazuje, że wielu Polaków nadal mieszka ciasno.
Alior Bank analizuje dostępność zasobową, czyli to, ile mieszkań fizycznie istnieje. Tymczasem Fundacja Habitat bada realne możliwości nabycia lokalu. To zupełnie różne perspektywy.
Czy Polska buduje wystarczająco dużo mieszkań?
208 297 mieszkań oddano w 2025 roku, a pozwolenia na budowę objęły 266 445 mieszkań (GUS, 2025). 64,3% oddanych lokali to budownictwo przeznaczone na sprzedaż lub wynajem, czyli deweloperskie. W szeregu GUS od 2010 najwięcej mieszkań oddano w 2022 (238 490), najmniej w 2011 (130 954). Od 2010 do 2025 zasób powiększył się o 2 913 524 oddanych mieszkań, a liczba ludności zmieniła się o -1 197 356 osób.
Bilans podaży i popytu w 2025
- Mieszkania oddane do użytkowania208 297
- Zmiana liczby ludności-156 577 osób
- Nowe gospodarstwa z samej zmiany ludności (przy 2,99 os. na gospodarstwo, NSP 2021)-52 367
- Bilans: oddane minus potrzebne+260 664
Bilans liczy wyłącznie efekt zmiany liczby ludności. Nie uwzględnia ubytków zasobu, rozpadu gospodarstw na mniejsze, popytu inwestycyjnego ani różnic między miastami - te zależności widać w tabelach niżej.
GUS prognozuje 35 258 862 mieszkańców Polski w 2040 roku (-5,6% wobec 2025) i 33 199 662 w 2050 (prognoza ludności 2023-2060 na bazie NSP 2021). Spadek liczby ludności nie oznacza spadku liczby gospodarstw: średnia wielkość gospodarstwa maleje, a gospodarstwa dzielą się szybciej, niż ubywa mieszkańców.
Gdzie w Polsce mieszkań jest najwięcej, a gdzie przybywa najszybciej?
472,8 mieszkań na 1000 mieszkańców ma województwo mazowieckie (GUS, 2025) - najwięcej w kraju, najmniej podkarpackie: 358,9. Najwięcej nowych mieszkań w relacji do liczby mieszkańców oddaje mazowieckie: 8,18 na 1000 w 2025. Kolumna z cudzoziemcami pochodzi z ZUS i pokazuje popyt, którego rejestrowane migracje GUS nie widzą. Tabelę można sortować po każdej kolumnie.
W powiatowym mieście może powstać tysiąc mieszkań, ale młodzi ludzie chcą mieszkać w Krakowie czy Warszawie.
- poniżej 390
- 390 - 420
- 420 - 446
- 446 - 476
- powyżej 476
| Mazowieckie | 472,8 | 8,18 | -0,5 | +2,38 | 71,3 |
|---|---|---|---|---|---|
| Dolnośląskie | 471,3 | 6,65 | -3,8 | +1,26 | 48,3 |
| Łódzkie | 469,2 | 4,97 | -7,3 | -0,50 | 38,7 |
| Zachodniopomorskie | 453,3 | 4,79 | -6,2 | -0,14 | 38,4 |
| Śląskie | 444,1 | 4,05 | -6,9 | -0,52 | 24,6 |
| Podlaskie | 434,0 | 5,34 | -5,3 | -1,20 | 26,3 |
| Pomorskie | 433,2 | 7,36 | -0,5 | +2,32 | 38,1 |
| Lubuskie | 430,0 | 5,33 | -6,4 | -0,68 | 41,2 |
| Warmińsko-mazurskie | 416,1 | 3,81 | -7,2 | -1,80 | 12,6 |
| Lubelskie | 416,1 | 4,12 | -7,9 | -2,37 | 20,0 |
| Kujawsko-pomorskie | 415,4 | 4,13 | -6,3 | -0,60 | 21,7 |
| Świętokrzyskie | 410,0 | 3,40 | -9,2 | -2,27 | 10,9 |
| Wielkopolskie | 406,7 | 6,20 | -2,5 | +0,78 | 43,2 |
| Opolskie | 404,3 | 2,60 | -7,3 | -1,18 | 30,5 |
| Małopolskie | 401,6 | 5,92 | +0,1 | +1,80 | 35,5 |
| Podkarpackie | 358,9 | 4,70 | -4,5 | -1,22 | 10,6 |
Mieszkania na 1000 mieszkańców, oddane i ludność: GUS BDL, rok 2025. Saldo migracji: GUS, migracje na pobyt stały. Cudzoziemcy: ZUS, stan na koniec sierpnia 2026, przypisanie do województwa według siedziby płatnika składek.
Które z 17 miast budują najwięcej mieszkań?
613,2 mieszkań na 1000 mieszkańców ma Łódź (GUS, 2025) - najwięcej z 17 miast w zestawieniu. Najwięcej w relacji do liczby mieszkańców buduje Rzeszów: 15,53 oddanych mieszkań na 1000 w 2025. 13 z 17 miast straciło mieszkańców w ostatnim roku z danymi GUS, co obniża liczbę potrzebnych mieszkań w bilansie. Każde miasto ma osobną stronę z historią oddanych mieszkań, pozwoleniami, migracjami i prognozą ludności do 2050 roku.
| Oddane | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Łódź | 613,2 | 5792(2025) | 9,05 | -5803 | +8348 |
| Warszawa | 595,5 | 19 844(2025) | 10,63 | +2884 | +18 596 |
| Wrocław | 595,4 | 7700(2025) | 11,45 | -281 | +7820 |
| Katowice | 591,7 | 2334(2025) | 8,41 | -1470 | +2965 |
| Poznań | 584,2 | 5608(2025) | 10,50 | -1912 | +6401 |
| Kraków | 581,0 | 7946(2025) | 9,73 | +7446 | +4882 |
| Gdańsk | 562,1 | 5750(2025) | 11,75 | +677 | +5476 |
| Lublin | 538,8 | 2907(2025) | 8,90 | -1620 | +3532 |
| Kielce | 528,7 | 1045(2025) | 5,84 | -1700 | +1706 |
| Rzeszów | 522,7 | 3097(2025) | 15,53 | +1119 | +2684 |
| Gdynia | 521,3 | 864(2025) | 3,62 | -1372 | +1406 |
| Szczecin | 519,2 | 2380(2025) | 6,20 | -2920 | +3548 |
| Olsztyn | 516,1 | 600(2025) | 3,63 | -999 | +1001 |
| Białystok | 509,7 | 1693(2025) | 5,85 | -1169 | +2141 |
| Bydgoszcz | 506,0 | 1178(2025) | 3,67 | -2943 | +2323 |
| Zielona Góra | 502,2 | 1063(2025) | 7,68 | -393 | +1215 |
| Opole | 499,8 | 365(2025) | 2,93 | -929 | +732 |
Jak cudzoziemcy wpływają na popyt na mieszkania?
1 355 680 cudzoziemców było zgłoszonych do ubezpieczeń emerytalnych i rentowych w ZUS na koniec sierpnia 2026, czyli 36,3 na 1000 mieszkańców Polski. Największa grupa to obywatele Ukrainy: 911 432 osób (67,2% wszystkich cudzoziemców w ZUS). Dla porównania GUS zarejestrował w 2025 roku tylko 21 087 zameldowań z zagranicy na pobyt stały - rejestr ZUS liczy 64 razy więcej osób, bo większość migrantów zarobkowych nigdy się nie melduje.
Największe grupy obywatelstw (sierpień 2026)
- Ukraińskie911 43267,2%
- Białoruskie145 10710,7%
- Indyjskie25 7421,9%
- Kolumbijskie24 9151,8%
- Gruzińskie21 4391,6%
- Filipińskie15 1781,1%
- Mołdawskie13 9691,0%
- Nepalskie13 4151,0%
Województwa z największą liczbą cudzoziemców w ZUS
- Mazowieckie392 82471,3 na 1000
- Wielkopolskie150 11143,2 na 1000
- Dolnośląskie138 11548,3 na 1000
- Małopolskie121 82435,5 na 1000
- Śląskie104 69424,6 na 1000
- Łódzkie90 02638,7 na 1000
- Pomorskie89 86438,1 na 1000
- Zachodniopomorskie61 88738,4 na 1000
Najwyższe nasycenie ma mazowieckie: 71,3 ubezpieczonych cudzoziemców na 1000 mieszkańców.
Co mówią badania o wpływie migracji na czynsze i ceny?
- Radosław Trojanek (Uniwersytet Ekonomiczny w Poznaniu), Michał Głuszak (Uniwersytet Ekonomiczny w Krakowie), Finance Research Letters, 2022: w marcu i kwietniu 2022, po napływie uchodźców z Ukrainy, czynsze ofertowe wzrosły o 16,5% w Krakowie i o 14% w Warszawie przy zmianie cen mieszkań odpowiednio o 4% i 1%. źródło
- Adam Czerniak (Szkoła Główna Handlowa), Critical Housing Analysis, czerwiec 2024: na panelu 27 krajów (2017-2023) napływ migrantów równy 1% populacji podnosi dynamikę czynszów o 0,2-0,3 pkt proc.; migracja odpowiada za najwyżej jedną piątą przyspieszenia czynszów w Polsce w 2022 roku. źródło
- Narodowy Bank Polski, Departament Statystyki, raport „Sytuacja życiowa i ekonomiczna migrantów z Ukrainy w Polsce w 2024 r.”, listopad 2024: nieco ponad 70% ankietowanych migrantów z Ukrainy (zarówno przybyłych przed wojną, jak i po jej wybuchu) wynajmuje mieszkanie. źródło
Migracja zarobkowa podnosi popyt głównie na rynku najmu, w dużych miastach i skokowo (2022). Na ceny mieszkań własnościowych działa pośrednio: przez czynsze, a potem przez decyzje inwestorów. Same liczby ZUS nie przesądzają o kierunku cen w konkretnym mieście.
Jak Polska wypada na tle Unii Europejskiej?
30,9% mieszkańców Polski żyło w przeludnionych mieszkaniach w 2025 roku wobec 16,8% w Unii Europejskiej (Eurostat, ilc_lvho05a, badanie EU-SILC) - różnica 14,1 pkt proc., 5. najwyższy wynik wśród 27 państw UE. Od 2010 do 2025 wskaźnik dla Polski zmienił się o -16,6 pkt proc. Przeludnienie według Eurostatu oznacza, że gospodarstwo domowe ma mniej pokoi, niż wynika z jego składu, i jest to najlepsza dostępna miara jakościowego braku mieszkań.
Najwyższe przeludnienie w UE (2025)
- 1. Rumunia40,4%
- 2. Łotwa38,9%
- 3. Bułgaria32,5%
- 4. Chorwacja31,8%
- 5. Polska30,9%
Najniższe przeludnienie w UE (2025)
- 27. Cypr2,2%
- 26. Holandia4,1%
- 25. Malta4,7%
Pełne porównanie cen mieszkań w Europie: indeks Eurostatu dla państw Unii.
Co z tego wynika dla kupującego i wynajmującego?
208 297 nowych mieszkań rocznie w kraju, w którym ubywa mieszkańców, przesuwa ryzyko z „czy będzie co kupić” na „czy cena i rata mają sens w moim mieście”. Podaż w skali kraju nie mówi nic o Twojej dzielnicy: różnica między miastami w oddanych mieszkaniach na 1000 mieszkańców jest kilkukrotna. Dlatego decyzję warto oprzeć na danych z konkretnego miasta i własnym budżecie, nie na nagłówkach o deficycie.
Analizy i aktualności o rynku mieszkaniowym: artykuły z kategorii Nieruchomości.
Przeczytaj też
Oferty partnerów: kredyty hipoteczne i konta
Najczęstsze pytania o brak mieszkań w Polsce
Ile mieszkań brakuje w Polsce?
13 438 922 zamieszkanych mieszkań i 12 516 459 gospodarstw domowych policzył Narodowy Spis Powszechny 2021 (GUS, stan na 31 marca 2021), czyli statystycznie było 922 463 mieszkań więcej niż gospodarstw. Szacunki deficytu w raportach rynkowych wahają się od 300-400 tys. (Alior Bank, lipiec 2025) do 2,1 mln (HRE Think Tank, grudzień 2018) i zależą od definicji: czy liczy się gospodarstwa spisowe, czy prognozowane, oraz czy odejmuje się pustostany i mieszkania bez standardu. Na koniec 2025 GUS podawał 432,9 mieszkań na 1000 mieszkańców.
Ile mieszkań buduje się w Polsce rocznie?
208 297 mieszkań oddano do użytkowania w 2025 roku według GUS, o 4,1% więcej niż rok wcześniej, czyli 5,58 na 1000 mieszkańców. W tym samym roku wydano pozwolenia na budowę 266 445 mieszkań. W okresie styczeń-wrzesień 2026 oddano 149 227 mieszkań.
W którym województwie jest najwięcej mieszkań na 1000 mieszkańców?
472,8 mieszkań na 1000 mieszkańców ma województwo mazowieckie (GUS, 2025) - najwięcej w kraju. Najmniej, 358,9, przypada w województwie podkarpackie. Średnia dla Polski to 432,9. Wysoki wskaźnik w regionach wyludniających się nie oznacza nadpodaży tam, gdzie ludzie chcą mieszkać.
Które miasto ma najwięcej mieszkań w przeliczeniu na mieszkańców?
613,2 mieszkań na 1000 mieszkańców ma Łódź (GUS, 2025) - najwięcej z 17 miast objętych zestawieniem. Najwięcej buduje się w mieście Rzeszów: 15,53 oddanych mieszkań na 1000 mieszkańców w 2025. Pełne zestawienie z bilansem podaży i popytu znajduje się w tabeli miast, a każde miasto ma osobną stronę.
Ilu cudzoziemców pracuje w Polsce i jak wpływają na popyt na mieszkania?
1 355 680 cudzoziemców było zgłoszonych do ubezpieczeń emerytalnych i rentowych w ZUS na koniec sierpnia 2026. Największa grupa to obywatele Ukrainy: 911 432 osób. Według badania Radosława Trojanka i Michała Głuszaka (Finance Research Letters, 2022) napływ uchodźców w marcu i kwietniu 2022 podniósł czynsze ofertowe o 16,5% w Krakowie i 14% w Warszawie. Adam Czerniak ze Szkoły Głównej Handlowej (Critical Housing Analysis, 2024) szacuje, że migracja odpowiadała najwyżej za jedną piątą przyspieszenia czynszów w Polsce w 2022 roku.
Czy Polacy mieszkają ciaśniej niż inni Europejczycy?
30,9% mieszkańców Polski żyło w przeludnionych mieszkaniach w 2025 roku wobec 16,8% w całej Unii Europejskiej (Eurostat, wskaźnik przeludnienia ilc_lvho05a, badanie EU-SILC); to 5. najwyższy wynik wśród 27 państw UE. Przeludnienie według Eurostatu oznacza, że gospodarstwo ma mniej pokoi, niż wynika z jego składu (np. osobny pokój dla pary i dla każdego dorosłego). Od 2010 wskaźnik dla Polski zmienił się o -16,6 pkt proc. To miara jakościowa braku mieszkań, której nie widać w samej liczbie lokali.
Skąd pochodzą dane na tej stronie?
GUS Bank Danych Lokalnych dostarcza wszystkie liczby o zasobie, mieszkaniach oddanych, pozwoleniach, ludności, migracjach, NSP 2021 i prognozie ludności (ostatni odczyt: 10 listopada 2026). Liczbę cudzoziemców podaje ZUS w miesięcznym zestawieniu według obywatelstwa i województw, a wskaźnik przeludnienia pochodzi z Eurostatu (zbiór ilc_lvho05a). Szacunki deficytu z raportów rynkowych są cytowane z datą publikacji i linkiem do źródła.
Źródła i metodologia
- GUS Bank Danych Lokalnych (bdl.stat.gov.pl, API v1): zasoby mieszkaniowe (P2430, P2166), mieszkania oddane do użytkowania rocznie i narastająco (P3824, P3823), pozwolenia na budowę (P4216), ludność (P1336, P2425), migracje na pobyt stały (P1350), NSP 2021 (P4287, P4207), prognoza ludności 2023-2060 (P4359). Ostatni odczyt: 10 listopada 2026.
- ZUS, Departament Statystyki i Prognoz Aktuarialnych: „Liczba ubezpieczonych, którzy w zgłoszeniu do ubezpieczeń emerytalnego i rentowych podali obywatelstwo inne niż polskie według województw”, zestawienie miesięczne (Centralny Rejestr Ubezpieczonych). Osoba zgłoszona przez płatników z różnych województw liczona jest w każdym z nich, w liczbie krajowej raz.
- Eurostat, ilc_lvho05a „Overcrowding rate by age, sex and poverty status”, przekrój całkowity, badanie EU-SILC.
- Szacunki deficytu: raporty HRE Think Tank (2018), PwC (2022), McKinsey (2022), Demagog (2024), Alior Bank (2025) - linki w tabeli wyżej. Badania o migracji: Trojanek i Głuszak (2022), Czerniak (2024), NBP (2024).
- „Oddane na 1000” i „cudzoziemcy na 1000” to iloraz liczby z pobranych danych i ludności GUS z tego samego roku; bilans to oddane mieszkania minus zmiana ludności podzielona przez przeciętną liczbę osób w gospodarstwie z NSP 2021. Żadna liczba nie jest szacowana ręcznie.
Wyniki kalkulatora mają charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią porady finansowej ani kredytowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o doradztwie kredytowym. Ostateczne warunki kredytu, zdolność kredytową i ofertę ustala bank indywidualnie na podstawie złożonego wniosku.