Kiedy kupisz mieszkanie?
Luty 2032: tyle wychodzi dla 28-latka z dochodem 5 300 zł netto, który odkłada 800 zł miesięcznie i celuje w 40 m² w Łodzi. Planer łączy ceny mieszkań GUS, wzrost płac GUS, oferty banków i test zdolności z Rekomendacji S KNF. Wpisz swoje liczby - wykresy przeliczą się na żywo.
Odkładasz 800 zł miesięcznie (kwota rośnie razem z pensją). W lutym 2032 będziesz mieć 94 750 zł. 40 m² w Łodzi będzie wtedy kosztować ok. 424 230 zł (dziś 299 080 zł). Weźmiesz kredyt 339 041 zł na 30 lat z ratą ok. 1 996 zł, czyli 25% ówczesnych dochodów netto. Spłacisz go w wieku 63 lata.
Czy oszczędności dogonią cenę?
Niebieska linia to Twoje oszczędności z odsetkami. Pomarańczowa to gotówka, której potrzebujesz w dniu zakupu: 20% ceny, PCC, notariusz, prowizja i poduszka. Pasmo pokazuje, jak zmienia się próg, gdy ceny rosną wolniej albo szybciej. Kliknij w wykres, żeby sprawdzić dowolny miesiąc.
Czy bank pożyczy Ci brakującą kwotę?
Zielone pole to maksymalny kredyt z testu zdolności: rata po stopie 5,83% powiększonej o bufor z Rekomendacji S nie może przekroczyć 40% dochodu (50% po przekroczeniu średniej płacy w województwie, dziś 6 636 zł netto). Czerwona linia to kredyt, który musisz wziąć - maleje, bo odkładasz coraz więcej.
Ile będzie kosztować 40 m² w Łodzi?
Model cen finwire.pl na najbliższe 12 miesięcy: +1,8% w scenariuszu bazowym (od -2,1% do +6,9%). Później ceny rosną w tempie płac (7,8% rocznie wg GUS), o 2 pp szybciej albo w tempie inflacji zbiegającej do celu NBP 2,5%.
Twój plan krok po kroku
- ●teraz · 28 latDziś20 000 zł na start
- ✓maj 2031 · 32 lataZdolność wystarczabank pożyczy brakującą kwotę
- ⌂luty 2032 · 33 lataKupujesz mieszkaniekredyt 339 tys. zł
- %luty 2037 · 38 latKoniec stałej stopyrata może się zmienić
- ★luty 2062 · 63 lataOstatnia rataw wieku 63 lata
Skąd pieniądze i na co pójdą?
- Twój wkład
85 189 zł 20% - Kredyt
339 041 zł 80%
- Wkład własny
85 189 zł 90% - Notariusz i sąd
3 573 zł 4% - Poduszka (3 raty)
5 987 zł 6%
- Czynsz najmu
1 900 zł 36% - Odkładasz
800 zł 15% - Na życie
2 600 zł 49%
- Rata kredytu
1 996 zł 25% - Na życie i oszczędności
5 965 zł 75%
Czekając na zakup zapłacisz 152 tys. zł czynszu najmu.
Która zmiana da najwięcej?
Każdą dźwignię policzyłem osobno na Twoich danych. Kliknij, żeby zastosować ją w planie.
Chcę kupić za 5 lat
Więcej odkładać czy mniejsze mieszkanie?
Za ile lat kupisz przy różnych wpłatach i metrażach w Łodzi. Obramowana komórka to Twój plan - kliknij inną, żeby ją wybrać.
Gdzie kupisz najszybciej?
Ten sam dochód, oszczędności i 40 m², inne ceny i inna granica DSTI w województwie. Liczba w kółku to lata do zakupu.
Jak spłacisz 339 tys. zł kredytu?
Rata 1 996 zł przez 30 lat przy oprocentowaniu 5,83%. Odsetki łącznie 379 tys. zł. Nadpłaty skracają ten wykres - policzysz je w Decyzjomacie Nadpłata.
Jak liczę plan
Symulacja miesiąc po miesiącu
Przez 240 miesięcy liczę oszczędności z odsetkami (po podatku Belki 19%), dochód rosnący w tempie płac, cenę mieszkania i test zdolności. Datą zakupu jest pierwszy miesiąc, w którym jednocześnie masz wkład z kosztami i poduszką oraz zdolność na brakującą kwotę.
Test zdolności jak w banku
Rata liczona po stopie z buforem Rekomendacji S KNF (nowelizacja z 19.06.2023), limit DSTI 40% albo 50% powyżej średniej płacy w województwie (GUS), koszty utrzymania gospodarstwa odjęte od dochodu. Okres kredytu skrócony tak, by spłata kończyła się do 75. roku życia. Ten sam model liczy Próg wejścia.
Ceny i płace
Ceny m² to mediany transakcyjne GUS RCiWN (Q1 2026). Pierwszy rok z prognozy cen mieszkań, dalej trzy scenariusze. Wzrost płac: średnie wynagrodzenie GUS, ostatnie 12 miesięcy do poprzednich 12 (7,8%). Inflacja: ostatni odczyt GUS (3,4%) zbiega do celu NBP w 24 miesięcy.
Koszty zakupu
PCC 2% na rynku wtórnym (zwolnienie przy pierwszym mieszkaniu - art. 9 pkt 17 ustawy o PCC, od 31.08.2023), maksymalna taksa notarialna z VAT, opłaty sądowe, prowizja banku z ofert, poduszka w ratach. Oprocentowanie: mediana ofert banków z 29.09.2026.
Czego ten plan nie wie
- Nie zna Twojej ścieżki kariery - pensja rośnie jak średnia w kraju. Zmianę pracy wpisz jako drugą pensję albo wyższy dochód.
- Nie przewiduje stóp procentowych na 10 lat - liczy na dzisiejszym oprocentowaniu. Zmień je w „Założeniach rynkowych”.
- Nie liczy Konta Mieszkaniowego z premią BGK ani gwarancji wkładu z Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego.
- Nie zastępuje decyzji banku - to projekcja przy jawnych założeniach, a nie oferta ani doradztwo kredytowe.
Najczęstsze pytania
Najczęstsze pytania
- Kiedy kupię 40 m² w Łodzi, odkładając 800 zł miesięcznie?
- luty 2032 - przy dochodzie 5 300 zł netto, 20 000 zł oszczędności na start i scenariuszu „ceny rosną jak płace”. W zależności od tempa wzrostu cen zakup wypada najwcześniej 2030, gdy ceny rosną szybciej - ponad 20 lat. Kredyt wyniesie ok. 339 041 zł, rata ok. 1 996 zł.
- Ile wkładu własnego potrzebuję na mieszkanie?
- 20% ceny to standard Rekomendacji S KNF (LTV 80%). Przy dodatkowym zabezpieczeniu, najczęściej ubezpieczeniu niskiego wkładu, bank może pożyczyć 90% wartości, więc wystarczy 10%. Do tego dochodzą koszty zakupu: podatek PCC 2% na rynku wtórnym (zwolnienie przy pierwszym mieszkaniu od 31.08.2023), taksa notarialna i opłaty sądowe. Planer dolicza je automatycznie.
- Dlaczego odkładanie więcej czasem nic nie zmienia?
- Bank sprawdza dwa warunki naraz: wkład własny i zdolność kredytową. Jeśli blokuje zdolność, dodatkowe oszczędności zmniejszają kredyt tylko powoli. Wtedy szybciej działają: druga pensja w gospodarstwie, mniejszy metraż, tańsze miasto albo dłuższy okres kredytu. Planer pokazuje, który warunek blokuje Ciebie.
- Skąd planer wie, ile będzie kosztować mieszkanie za kilka lat?
- Nie wie - liczy trzy scenariusze. Pierwsze 12 miesięcy to model cen finwire.pl (GUS RCiWN, ścieżka stóp NBP). Od drugiego roku: w scenariuszu bazowym ceny rosną w tempie płac (GUS), w scenariuszu „ceny uciekają” o 2 pp szybciej, a w scenariuszu „ceny realnie stoją” w tempie inflacji zbiegającej do celu NBP 2,5%.
- Jak bank liczy moją zdolność kredytową w planerze?
- Rata w teście jest liczona po stopie powiększonej o bufor z Rekomendacji S KNF (po nowelizacji z czerwca 2023: przy stopie zmiennej co najmniej 2,5 pp, przy stałej na 5 lat według wzoru zależnego od okresu kredytu). Rata nie może przekroczyć 40% dochodu netto, a powyżej średniej płacy w województwie 50%. Po odjęciu raty musi zostać kwota na utrzymanie gospodarstwa.
- Czy planer uwzględnia programy rządowe?
- Nie w tej wersji. Bezpieczny Kredyt 2% zakończył się w 2024 r., a program „Pierwsze Klucze” nie ruszył. Planer uwzględnia zwolnienie z PCC przy pierwszym mieszkaniu i kredyt z 10% wkładu. Konto Mieszkaniowe z premią BGK i gwarancja wkładu w Rodzinnym Kredycie Mieszkaniowym mają osobne warunki i nie są liczone.
Wyniki kalkulatora mają charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią porady finansowej ani kredytowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o doradztwie kredytowym. Ostateczne warunki kredytu, zdolność kredytową i ofertę ustala bank indywidualnie na podstawie złożonego wniosku.