Kiedy kupisz mieszkanie?
Marzec 2032: tyle wychodzi dla 28-latka z dochodem 5 400 zł netto, który odkłada 800 zł miesięcznie i celuje w 40 m² w Łodzi. Planer łączy ceny mieszkań GUS, wzrost płac GUS, oferty banków i test zdolności z Rekomendacji S KNF. Wpisz swoje liczby - wykresy przeliczą się na żywo.
Odkładasz 800 zł miesięcznie (kwota rośnie razem z pensją). W marcu 2032 będziesz mieć 95 429 zł. 40 m² w Łodzi będzie wtedy kosztować ok. 428 920 zł (dziś 299 080 zł). Weźmiesz kredyt 342 981 zł na 30 lat z ratą ok. 1 965 zł, czyli 25% ówczesnych dochodów netto. Spłacisz go w wieku 63 lata.
Czy oszczędności dogonią cenę?
Niebieska linia to Twoje oszczędności z odsetkami. Pomarańczowa to gotówka, której potrzebujesz w dniu zakupu: 20% ceny, PCC, notariusz, prowizja i poduszka. Pasmo pokazuje, jak zmienia się próg, gdy ceny rosną wolniej albo szybciej. Kliknij w wykres, żeby sprawdzić dowolny miesiąc.
Czy bank pożyczy Ci brakującą kwotę?
Zielone pole to maksymalny kredyt z testu zdolności: rata po stopie 5,58% powiększonej o bufor z Rekomendacji S nie może przekroczyć 40% dochodu (50% po przekroczeniu średniej płacy w województwie, dziś 6 607 zł netto). Czerwona linia to kredyt, który musisz wziąć - maleje, bo odkładasz coraz więcej.
Ile będzie kosztować 40 m² w Łodzi?
Model cen finwire.pl na najbliższe 12 miesięcy: +4,2% w scenariuszu bazowym (od -0,2% do +9,4%). Później ceny rosną w tempie płac (7,5% rocznie wg GUS), o 2 pp szybciej albo w tempie inflacji zbiegającej do celu NBP 2,5%.
Twój plan krok po kroku
- ●teraz · 28 latDziś20 000 zł na start
- ✓luty 2031 · 32 lataZdolność wystarczabank pożyczy brakującą kwotę
- !marzec 2032 · 33 lataCofasz zastrzeżenie PESELczasowo, na dzień wniosku, umowy kredytu i aktu notarialnegoJak to zrobić →
- ⌂marzec 2032 · 33 lataKupujesz mieszkaniekredyt 343 tys. zł
- %marzec 2037 · 38 latKoniec stałej stopyrata może się zmienić
- ★marzec 2062 · 63 lataOstatnia rataw wieku 63 lata
Skąd pieniądze i na co pójdą?
- Twój wkład
85 939 zł 20% - Kredyt
342 981 zł 80%
- Wkład własny
85 939 zł 90% - Notariusz i sąd
3 596 zł 4% - Poduszka (liczba rat: 3)
5 894 zł 6%
- Czynsz najmu
1 900 zł 35% - Odkładasz
800 zł 15% - Na życie
2 700 zł 50%
- Rata kredytu
1 965 zł 25% - Na życie i oszczędności
6 025 zł 75%
Czekając na zakup zapłacisz 151 tys. zł czynszu najmu.
Która zmiana da najwięcej?
Każda zmiana jest policzona osobno na Twoich danych. Kliknij, żeby zastosować ją w planie.
Chcę kupić za 5 lat
Więcej odkładać czy mniejsze mieszkanie?
Za ile lat kupisz przy różnych wpłatach i metrażach w Łodzi. Obramowane pole to Twój plan - kliknij inne, żeby je wybrać.
Gdzie kupisz najszybciej?
Ten sam dochód, oszczędności i 40 m², inne ceny i inny limit obciążenia dochodu ratą (DSTI) w województwie. Liczba w kółku to lata do zakupu.
Jak spłacisz 343 tys. zł kredytu?
Rata 1 965 zł przez 30 lat przy oprocentowaniu 5,58%. Odsetki łącznie 364 tys. zł. Nadpłaty skracają ten wykres - policzysz je w Decyzjomacie Nadpłata.
Jak powstaje plan
Symulacja miesiąc po miesiącu
Symulacja obejmuje 240 miesięcy: oszczędności z odsetkami (po podatku Belki 19%), dochód rosnący w tempie płac, cenę mieszkania i test zdolności. Datą zakupu jest pierwszy miesiąc, w którym jednocześnie masz wkład z kosztami i poduszką oraz zdolność na brakującą kwotę.
Test zdolności jak w banku
Rata liczona po stopie z buforem Rekomendacji S KNF (nowelizacja z 19.06.2023), limit DSTI 40% albo 50% powyżej średniej płacy w województwie (GUS), koszty utrzymania gospodarstwa odjęte od dochodu. Okres kredytu skrócony tak, by spłata kończyła się do 75. roku życia. Ten sam model liczy Próg wejścia.
Ceny i płace
Ceny m² to mediany transakcyjne GUS RCiWN (Q1 2026). Pierwszy rok z prognozy cen mieszkań, dalej trzy scenariusze. Wzrost płac: średnie wynagrodzenie GUS, ostatnie 12 miesięcy do poprzednich 12 (7,5%). Inflacja: ostatni odczyt GUS (4,0%) zbiega do celu NBP w 24 miesięcy.
Koszty zakupu
PCC 2% na rynku wtórnym (zwolnienie przy pierwszym mieszkaniu - art. 9 pkt 17 ustawy o PCC, od 31.08.2023), maksymalna taksa notarialna z VAT, opłaty sądowe, prowizja banku z ofert, poduszka w ratach. Oprocentowanie: mediana ofert banków z 11.10.2026.
Czego ten plan nie wie
- Nie zna Twojej ścieżki kariery - pensja rośnie jak średnia w kraju. Zmianę pracy wpisz jako drugą pensję albo wyższy dochód.
- Nie przewiduje stóp procentowych na 10 lat - liczy na dzisiejszym oprocentowaniu. Zmień je w „Założeniach rynkowych”.
- Nie liczy Konta Mieszkaniowego z premią BGK ani gwarancji wkładu z Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego.
- Nie zastępuje decyzji banku - to projekcja przy jawnych założeniach, a nie oferta ani doradztwo kredytowe.
Najczęstsze pytania
Najczęstsze pytania
- Kiedy kupię 40 m² w Łodzi, odkładając 800 zł miesięcznie?
- marzec 2032 - przy dochodzie 5 400 zł netto, 20 000 zł oszczędności na start i scenariuszu „ceny rosną jak płace”. W zależności od tempa wzrostu cen zakup wypada najwcześniej 2030, a gdy ceny rosną szybciej - za ponad 20 lat. Kredyt wyniesie ok. 342 981 zł, rata ok. 1 965 zł.
- Ile wkładu własnego potrzebuję na mieszkanie?
- 20% ceny to standard Rekomendacji S KNF (LTV 80%). Przy dodatkowym zabezpieczeniu, najczęściej ubezpieczeniu niskiego wkładu, bank może pożyczyć 90% wartości, więc wystarczy 10%. Do tego dochodzą koszty zakupu: podatek PCC 2% na rynku wtórnym (zwolnienie przy pierwszym mieszkaniu od 31.08.2023), taksa notarialna i opłaty sądowe. Planer dolicza je automatycznie.
- Dlaczego odkładanie więcej czasem nic nie zmienia?
- Bank sprawdza dwa warunki naraz: wkład własny i zdolność kredytową. Jeśli blokuje zdolność, dodatkowe oszczędności zmniejszają kredyt tylko powoli. Wtedy szybciej działają: druga pensja w gospodarstwie, mniejszy metraż, tańsze miasto albo dłuższy okres kredytu. Planer pokazuje, który warunek blokuje Ciebie.
- Skąd planer wie, ile będzie kosztować mieszkanie za kilka lat?
- 3 scenariusze cen zamiast jednej prognozy. Pierwsze 12 miesięcy to model cen finwire.pl (GUS RCiWN, ścieżka stóp NBP). Od drugiego roku: w scenariuszu bazowym ceny rosną w tempie płac (GUS), w scenariuszu „ceny uciekają” o 2 pp szybciej, a w scenariuszu „ceny realnie stoją” w tempie inflacji zbiegającej do celu NBP 2,5%.
- Jak bank liczy moją zdolność kredytową w planerze?
- 2,5 pp wynosi dziś bufor dla stopy zmiennej w teście planera (stopa referencyjna NBP z feedu). Rekomendacja S KNF (nowelizacja z 19.06.2023) każe przy stopie zmiennej doliczyć do stopy bufor MAX(5 pp - stopa referencyjna NBP; 2,5 pp), a przy szybkim wzroście stóp NBP dodatkowe 1,5 pp. Przy stopie stałej na 5 lat bufor wynosi 2,5 pp i maleje do zera, im dłużej stopa jest stała. Rata po buforze nie może przekroczyć 40% dochodu netto, a powyżej średniej płacy w województwie 50%. Po odjęciu raty musi zostać kwota na utrzymanie gospodarstwa.
- Czy planer uwzględnia programy rządowe?
- 2 ułatwienia liczy planer: zwolnienie z PCC przy pierwszym mieszkaniu i kredyt z 10% wkładu. Dopłat z programów rządowych nie uwzględnia: Bezpieczny Kredyt 2% zakończył się w 2024 r., a program „Pierwsze Klucze” nie ruszył. Konto Mieszkaniowe z premią BGK i gwarancja wkładu w Rodzinnym Kredycie Mieszkaniowym mają osobne warunki i nie są liczone.
Wyniki kalkulatora mają charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią porady finansowej ani kredytowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o doradztwie kredytowym. Ostateczne warunki kredytu, zdolność kredytową i ofertę ustala bank indywidualnie na podstawie złożonego wniosku.