Planer zakupu mieszkania: kiedy będzie Cię stać?
Lipiec 2032 - tyle wychodzi dla osoby w wieku 28 lat z dochodem 5 300 zł netto, która odkłada 800 zł miesięcznie i celuje w 40 m² w Łodzi. Planer łączy ceny mieszkań GUS, wzrost płac GUS, typową marżę z Barometru kredytu hipotecznego finwire, oferty banków i test zdolności z Rekomendacji S KNF. Wykresy przeliczają się po każdej zmianie danych.
Co rośnie szybciej: oszczędności czy potrzebna gotówka?
Miesięczny przyrost oszczędności zestawiony z przyrostem gotówki potrzebnej do zakupu 40 m² w Łodzi: ceny z modelu cen finwire.pl (GUS RCiWN) plus koszty zakupu i poduszka.
Luka maleje o 630 zł miesięcznie
Scenariusz: Ceny rosną jak płaceW najbliższych 12 miesiącach oszczędności rosną średnio o 910 zł miesięcznie (wpłata i odsetki po podatku Belki, bez jednorazowej pomocy), a gotówka potrzebna do zakupu - wkład, koszty i poduszka - rośnie o 290 zł. Dziś brakuje 49 tys. zł gotówki.
Przy wpłacie 800 zł miesięcznie (kwota rośnie razem z pensją) oszczędności w lipcu 2032 sięgną 99 401 zł. 40 m² w Łodzi będzie wtedy kosztować ok. 450 786 zł (dziś 309 480 zł). Kredyt 360 053 zł na 30 lat, rata ok. 2 143 zł, czyli 27% ówczesnych dochodów netto. Ostatnia rata w wieku 64 lata.
Czy oszczędności dogonią cenę?
Niebieska linia to Twoje oszczędności z odsetkami. Pomarańczowa to gotówka potrzebna w dniu zakupu: 20% ceny, PCC, notariusz, prowizja i poduszka. Pasmo pokazuje, jak zmienia się próg, gdy ceny rosną wolniej albo szybciej. Klik w wykres pokazuje dowolny miesiąc.
Czy bank pożyczy Ci brakującą kwotę?
Zielone pole to maksymalny kredyt z testu zdolności: rata po stopie 5,93% powiększonej o bufor z Rekomendacji S nie może przekroczyć 40% dochodu (50% po przekroczeniu średniej płacy w województwie, dziś 6 259 zł netto). Czerwona linia to potrzebny kredyt - maleje, bo oszczędności rosną.
Ile będzie kosztować 40 m² w Łodzi?
Model cen finwire.pl na najbliższe 12 miesięcy: +5,3% w scenariuszu bazowym (od -1,8% do +8,3%). Później ceny rosną w tempie płac (7,2% rocznie wg GUS), o 2 pp szybciej albo w tempie inflacji zbiegającej do celu NBP 2,5%.
Jak wygląda plan zakupu krok po kroku?
Od dzisiejszych oszczędności przez dzień zakupu do ostatniej raty, z wiekiem na każdym kroku.
- teraz · 28 latDziś20 000 zł na start
- listopad 2029 · 31 latZdolność wystarczabank pożyczy brakującą kwotę
- lipiec 2032 · 33 lataCofnięcie zastrzeżenia PESELczasowo, na dzień wniosku, umowy kredytu i aktu notarialnegoJak to zrobić
- lipiec 2032 · 33 lataZakup mieszkaniakredyt 360 tys. zł
- lipiec 2037 · 38 latKoniec stałej stopyrata może się zmienić
- lipiec 2062 · 63 lataOstatnia rataw wieku 64 lata
Skąd pieniądze i na co pójdą?
Cena rozpisana na wkład i kredyt, gotówka na dzień zakupu oraz budżet przed zakupem i po nim.
- Twój wkład
90 732 zł 20% - Kredyt
360 053 zł 80%
- Wkład własny
90 732 zł 91% - Notariusz i sąd
2 241 zł 2% - Poduszka (liczba rat: 3)
6 428 zł 6%
- Czynsz najmu
1 900 zł 36% - Wpłata na wkład
800 zł 15% - Na życie
2 600 zł 49%
- Rata kredytu
2 143 zł 27% - Na życie i oszczędności
5 717 zł 73%
Czynsz najmu do dnia zakupu: 158 tys. zł.
Która zmiana da najwięcej?
Każda zmiana policzona osobno na Twoich danych. Klik w wiersz wstawia ją do planu.
Ile odkładać, żeby kupić mieszkanie za 5 lat?
Więcej odkładać czy mniejsze mieszkanie?
Lata do zakupu przy różnych wpłatach i metrażach w Łodzi. Obramowane pole to Twój plan, klik w inne pole ustawia je w planie.
Gdzie najszybciej kupić mieszkanie?
Ten sam dochód, oszczędności i 40 m², inne ceny i inny limit obciążenia dochodu ratą (DSTI) w województwie. Liczba w kółku to lata do zakupu, tabela sortuje się po kliknięciu w nagłówek.
| Miasto | 40 m² dziś | Zakup (lata) | Rata |
|---|---|---|---|
| 309 tys. zł | 5,7 | 2 143 zł | |
| 326 tys. zł | 5,7 | 2 155 zł | |
| 323 tys. zł | 6,0 | 2 285 zł | |
| 350 tys. zł | 6,4 | 2 445 zł | |
| 356 tys. zł | 8,9 | 2 926 zł | |
| 352 tys. zł | 9,3 | 3 012 zł | |
| 375 tys. zł | 9,9 | 3 139 zł | |
| 393 tys. zł | 11,4 | 3 484 zł | |
| 388 tys. zł | 12,9 | 3 866 zł | |
| 385 tys. zł | 13,7 | 4 072 zł | |
| 408 tys. zł | 17,8 | 5 477 zł | |
| 454 tys. zł | 19,4 | 6 322 zł | |
| 472 tys. zł | 20+ | - | |
| 507 tys. zł | 20+ | - | |
| 534 tys. zł | 20+ | - | |
| 591 tys. zł | 20+ | - | |
| 660 tys. zł | 20+ | - |
Jak spłacić 360 tys. zł kredytu?
Rata 2 143 zł przez 30 lat przy oprocentowaniu 5,93%. Odsetki łącznie 411 tys. zł. Nadpłaty skracają ten wykres - liczy je Decyzjomat Nadpłata.
Jak planer liczy datę zakupu?
Symulacja miesiąc po miesiącu
Symulacja obejmuje 240 miesięcy: oszczędności z odsetkami (po podatku Belki 19%), dochód rosnący w tempie płac, cenę mieszkania i test zdolności. Datą zakupu jest pierwszy miesiąc, w którym jednocześnie jest wkład z kosztami i poduszką oraz zdolność na brakującą kwotę.
Test zdolności jak w banku
Rata liczona po stopie z buforem Rekomendacji S KNF (nowelizacja z 19.06.2023), limit DSTI 40% albo 50% powyżej średniej płacy w województwie (GUS), koszty utrzymania gospodarstwa odjęte od dochodu. Okres kredytu skrócony tak, by spłata kończyła się do 75. roku życia. Ten sam model liczy Próg wejścia.
Ceny i płace
Ceny m² to mediany transakcyjne GUS RCiWN (Q2 2026). Pierwszy rok z prognozy cen mieszkań, dalej trzy scenariusze. Wzrost płac: średnie wynagrodzenie GUS, ostatnie 12 miesięcy do poprzednich 12 (7,2%). Inflacja: ostatni odczyt GUS (3,5%) zbiega do celu NBP w 24 miesięcy.
Koszty zakupu i oprocentowanie
PCC 2% na rynku wtórnym (zwolnienie przy pierwszym mieszkaniu - art. 9 pkt 17 ustawy o PCC, od 31.08.2023), maksymalna taksa notarialna z VAT, opłaty sądowe, prowizja banku z ofert, poduszka w ratach. Oprocentowanie stałe: typowe oprocentowanie ofert ze stałą stopą na 5 lat w Barometrze kredytu hipotecznego finwire, czyli mediana najniższych stóp 3 kredytodawców, odczyt z 14 listopada 2026. Zmienne: WIBOR 3M plus typowa marża w Barometrze kredytu hipotecznego finwire, czyli mediana najniższych marż 4 kredytodawców ze zmienną stopą, odczyt z 14 listopada 2026 (Barometr kredytu hipotecznego finwire).
Czego ten plan nie wie
- Nie zna Twojej ścieżki kariery - pensja rośnie jak średnia w kraju. Zmianę pracy oddaje druga pensja albo wyższy dochód.
- Nie przewiduje stóp procentowych na 10 lat - liczy na dzisiejszym oprocentowaniu. Można je zmienić w „Założeniach rynkowych”.
- Nie liczy Konta Mieszkaniowego z premią BGK ani gwarancji wkładu z Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego.
- Nie zastępuje decyzji banku - to projekcja przy jawnych założeniach, a nie oferta ani doradztwo kredytowe.
Najczęstsze pytania o planowanie zakupu mieszkania
- Kiedy kupię 40 m² w Łodzi, odkładając 800 zł miesięcznie?
- Lipiec 2032 - przy dochodzie 5 300 zł netto, 20 000 zł oszczędności na start i scenariuszu „ceny rosną jak płace”. W zależności od tempa wzrostu cen zakup wypada najwcześniej 2030, a gdy ceny rosną szybciej - za ponad 20 lat. Kredyt wyniesie ok. 360 053 zł, rata ok. 2 143 zł.
- Ile wkładu własnego potrzebuję na mieszkanie?
- 20% ceny to standard Rekomendacji S KNF (LTV 80%). Przy dodatkowym zabezpieczeniu, najczęściej ubezpieczeniu niskiego wkładu, bank może pożyczyć 90% wartości, więc wystarczy 10%. Do tego dochodzą koszty zakupu: podatek PCC 2% na rynku wtórnym (zwolnienie przy pierwszym mieszkaniu od 31.08.2023), taksa notarialna i opłaty sądowe. Planer dolicza je automatycznie.
- Dlaczego odkładanie więcej czasem nic nie zmienia?
- Bank sprawdza dwa warunki naraz: wkład własny i zdolność kredytową. Jeśli blokuje zdolność, dodatkowe oszczędności zmniejszają kredyt tylko powoli. Wtedy szybciej działają: druga pensja w gospodarstwie, mniejszy metraż, tańsze miasto albo dłuższy okres kredytu. Planer pokazuje, który warunek blokuje Ciebie.
- Skąd planer wie, ile będzie kosztować mieszkanie za kilka lat?
- 3 scenariusze cen zamiast jednej prognozy. Pierwsze 12 miesięcy to model cen finwire.pl (GUS RCiWN, ścieżka stóp NBP). Od drugiego roku: w scenariuszu bazowym ceny rosną w tempie płac (GUS), w scenariuszu „ceny uciekają” o 2 pp szybciej, a w scenariuszu „ceny realnie stoją” w tempie inflacji zbiegającej do celu NBP 2,5%.
- Jak bank liczy moją zdolność kredytową w planerze?
- 2,5 pp wynosi dziś bufor dla stopy zmiennej w teście planera (stopa referencyjna NBP z feedu). Rekomendacja S KNF (nowelizacja z 19.06.2023) każe przy stopie zmiennej doliczyć do stopy bufor MAX(5 pp - stopa referencyjna NBP; 2,5 pp), a przy szybkim wzroście stóp NBP dodatkowe 1,5 pp. Przy stopie stałej na 5 lat bufor wynosi 2,5 pp i maleje do zera, im dłużej stopa jest stała. Rata po buforze nie może przekroczyć 40% dochodu netto, a powyżej średniej płacy w województwie 50%. Po odjęciu raty musi zostać kwota na utrzymanie gospodarstwa.
- Jaką marżę kredytu przyjmuje planer?
- 1,93 pp - tyle wynosi marża przy stopie zmiennej: typowa marża w Barometrze kredytu hipotecznego finwire, czyli mediana najniższych marż 4 kredytodawców ze zmienną stopą, odczyt z 14 listopada 2026. Oprocentowanie zmienne to WIBOR 3M (dziś 3,89%) plus ta marża. Przy stopie stałej planer bierze typową stałą stopę na 5 lat z Barometru kredytu hipotecznego finwire (gdy barometr nie ma progów - z ofert banków), bo stała stopa nie składa się z WIBOR-u i marży.
- Czy planer uwzględnia programy rządowe?
- 2 ułatwienia liczy planer: zwolnienie z PCC przy pierwszym mieszkaniu i kredyt z 10% wkładu. Dopłat ani gwarancji wkładu z programów rządowych nie uwzględnia, bo ich warunki i dostępność zmieniają się wraz z decyzjami rządu i BGK. Aktualne zasady podaje operator programu i bank.
Wyniki kalkulatora mają charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią porady finansowej ani kredytowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o doradztwie kredytowym. Ostateczne warunki kredytu, zdolność kredytową i ofertę ustala bank indywidualnie na podstawie złożonego wniosku.