Czy warto teraz kupić mieszkanie we Wrocławiu?
Bieżące dane sygnalizują dobry moment na zakup mieszkania we Wrocławiu. Mediana ceny m² na rynku wtórnym wynosi 12 407 zł (Rejestr Cen Nieruchomości, akty notarialne, Q1 2026), wskaźnik ceny do dochodu (P/I) jest na poziomie 2,7, WIBOR 3M 3,88%, inflacja CPI 4%. Raport łączy 6 sygnałów rynkowych w jednym werdykcie.
Warto rozważyć kupno
Wrocław: cena 12 407 zł/m² i P/I 2,7 sprzyjają kupującym - lokalna para udźwignie kredyt na 50 m² z marginesem.
Modelowa para ma stały dochód 11 600 zł netto i służy do porównania miast we wszystkich Barometrach. Lokalna para zarabia 2 przeciętne pensje z regionu według GUS. Raport nie uwzględnia Twojej zdolności - policz ją w kalkulatorze.
Werdykt w skrócie: koszt, pokrycie, dynamika cen
620 350 zł kosztuje 50 m² mieszkania na rynku wtórnym we Wrocławiu (mediana 12 407 zł/m², Rejestr Cen Nieruchomości, akty notarialne). Lokalna para z dwiema regionalnymi pensjami (łącznie 14 024 zł netto) udźwignie kredyt pokrywający 125% tego kosztu przy DSTI 50% i stopie stresowej 8,58%. Ceny w ostatnim roku realnie tanieją o 3,9 pp wobec inflacji.
Z czego składa się werdykt? 6 sygnałów rynkowych
Każdy sygnał dostaje wynik 0-100 (100 = najkorzystniej kupić). Wyniki są ważone i sumowane, a suma przekłada się na werdykt KUP. Definicje sygnałów i progi: jak powstaje werdykt.
| Sygnał | Wartość | Wynik | Waga |
|---|---|---|---|
| Wskaźnik P/I | 2,7 | 84/100 | 2 |
| Stać lokalną parę | 125% kosztu 50 m² | 92/100 | 3 |
| Zmiana cen realna r/r | -3,9 pp | 100/100 | 2 |
| Stopa procentowa | 3,88% | 96/100 | 1 |
| Tempo cen kwartał do kwartału | -0,14 pp | 63/100 | 1 |
| Margines bezpieczeństwa | +1207 zł / mies. | 64/100 | 3 |
Skąd pochodzą dane i jak są aktualne?
- Cena m² rynek wtórny12 407 złRejestr Cen Nieruchomości, Q1 2026 · 1453 aktów
- Cena m² rynek pierwotny12 780 złRejestr Cen Nieruchomości, Q1 2026
- Przeciętna pensja netto - dolnośląskie (1 osoba)7012 zł / mies.GUS, sektor przedsiębiorstw
- Dochód lokalnej pary (2 przeciętne pensje z regionu)14 024 zł / mies.założenie modelu finwire
- WIBOR 3M3.88%2026-10-09
- Stopa referencyjna NBP3.75%obowiązuje od 05 marca 2026
- Inflacja CPI rok do roku4%GUS, wrzesień 2026
Jak zmieniały się ceny m² we Wrocławiu?
Wykres pokazuje średnią transakcyjną cenę m² we Wrocławiu na rynku wtórnym (ciemniejszy niebieski) i pierwotnym (jaśniejszy) w kolejnych kwartałach (Rejestr Cen Nieruchomości, akty notarialne).
Ile kosztuje metr we Wrocławiu na tle innych miast i własnych dzielnic?
12 624 zł/m² to mediana ceny transakcyjnej we Wrocławiu w I kw. 2026 (3037 aktów notarialnych) i 4. wynik wśród 17 miast w Rejestrze Cen Nieruchomości. Najbliżej w zestawieniu: wyżej jest Gdańsk (13 186 zł/m²), niżej Gdynia (11 719 zł/m²).
+23,9% - tak zmieniła się mediana we Wrocławiu od II kw. 2023. Szczyt przypadł na II kw. 2025 (12 628 zł/m²), obecna mediana jest od niego o 0,0% niższa. Ostatnie kwartały: II kw. 2025 - 12 628 zł/m², III kw. 2025 - 12 603 zł/m², IV kw. 2025 - 12 508 zł/m², I kw. 2026 - 12 624 zł/m².
3,0% więcej niż za mieszkanie z rynku wtórnego (12 407 zł/m²) płaci się we Wrocławiu za nowe od dewelopera (12 780 zł/m², I kw. 2026). Tę różnicę warto zestawić z kosztem remontu mieszkania z rynku wtórnego.
21 172 zł/m² to najwyższa mediana ceny metra wśród ulic we Wrocławiu z co najmniej 20 transakcjami w ciągu 24 miesięcy. Najdroższe ulice: Księcia Witolda (21 172 zł/m²), gen. Władysława Sikorskiego (20 332 zł/m²) i Jana Pawła II (18 948 zł/m²). Najtańsze: Ignacego Mościckiego (8768 zł/m²), Szczęśliwa (9080 zł/m²) i Trzebnicka (9356 zł/m²).
8 999 424 zł kosztowało najdroższe mieszkanie sprzedane we Wrocławiu w ostatnich 12 miesiącach: 119,0 m² pod adresem Pomorska 1a (75 600 zł/m², rynek wtórny, akt z 19 listopada 2025). Pełne zestawienie: rekordy rynku mieszkań.
9444 zł/m² kosztuje metr w najtańszym obszarze we Wrocławiu. Trzy obszary z najniższą medianą (II kw. 2025 - I kw. 2026): Marszowice (9444 zł/m²), Muchobór Mały (9616 zł/m²) i Kozanów (10 455 zł/m²). Najdrożej: Zacisze (21 239 zł/m²), Plac Grunwaldzki (15 709 zł/m²) i Bartoszewice (15 293 zł/m²).
| Obszar | Mediana ceny | Wobec miasta | Zmiana r/r | Akty (12 mies.) |
|---|---|---|---|---|
| Zacisze | 21 239 zł/m² | +68,7% | b.d. | 63 |
| Plac Grunwaldzki | 15 709 zł/m² | +24,7% | +4,5% | 435 |
| Bartoszewice | 15 293 zł/m² | +21,4% | +13,6% | 62 |
| Kleczków | 15 220 zł/m² | +20,9% | +2,5% | 1090 |
| Rakowiec | 14 801 zł/m² | +17,5% | +36,7% | 271 |
| Swojczyce | 14 679 zł/m² | +16,6% | +4,1% | 48 |
| Popowice | 14 361 zł/m² | +14,0% | +1,9% | 514 |
| Fabryczna | 14 206 zł/m² | +12,8% | +24,0% | 31 |
| Tarnogaj | 13 824 zł/m² | +9,8% | -4,0% | 406 |
| Krzyki | 13 740 zł/m² | +9,1% | +6,8% | 248 |
| Złotniki | 13 171 zł/m² | +4,6% | +6,7% | 87 |
| Klecina | 13 086 zł/m² | +3,9% | +6,6% | 309 |
| Poświętne | 12 955 zł/m² | +2,9% | +18,9% | 176 |
| Sołtysowice | 12 952 zł/m² | +2,9% | -0,2% | 76 |
| Grabiszyn | 12 892 zł/m² | +2,4% | +8,0% | 509 |
| Biskupin | 12 889 zł/m² | +2,4% | +7,4% | 34 |
| Partynice | 12 710 zł/m² | +0,9% | -3,7% | 172 |
| Brochów | 12 690 zł/m² | +0,8% | +9,9% | 155 |
| Osobowice | 12 602 zł/m² | +0,1% | b.d. | 38 |
| Księże Małe | 12 562 zł/m² | -0,2% | b.d. | 189 |
| Muchobór Wielki | 12 524 zł/m² | -0,5% | +2,8% | 134 |
| Huby | 12 509 zł/m² | -0,7% | -0,4% | 980 |
| Borek | 12 421 zł/m² | -1,4% | 0,0% | 577 |
| Jagodno | 12 379 zł/m² | -1,7% | +21,2% | 488 |
| Sępolno | 12 352 zł/m² | -1,9% | +0,9% | 52 |
| Gaj | 12 340 zł/m² | -2,0% | -2,1% | 150 |
| Pracze Odrzańskie | 12 323 zł/m² | -2,1% | +23,4% | 102 |
| Oporów | 12 141 zł/m² | -3,6% | -1,3% | 305 |
| Ołtaszyn | 12 060 zł/m² | -4,2% | -0,7% | 192 |
| Południe | 12 023 zł/m² | -4,5% | -0,5% | 209 |
| Maślice | 11 989 zł/m² | -4,8% | +1,8% | 527 |
| Stabłowice | 11 984 zł/m² | -4,8% | +4,3% | 83 |
| Różanka | 11 944 zł/m² | -5,2% | +1,2% | 110 |
| Kowale | 11 914 zł/m² | -5,4% | +1,0% | 42 |
| Gądów Mały | 11 820 zł/m² | -6,1% | -1,7% | 101 |
| Zakrzów | 11 810 zł/m² | -6,2% | +3,9% | 270 |
| Wojszyce | 11 697 zł/m² | -7,1% | -2,1% | 309 |
| Bieńkowice | 11 515 zł/m² | -8,6% | +28,4% | 110 |
| Nowy Dwór | 11 465 zł/m² | -9,0% | +0,2% | 76 |
| Śródmieście | 11 440 zł/m² | -9,2% | +3,2% | 288 |
| Psie Pole | 11 192 zł/m² | -11,1% | +1,2% | 318 |
| Lipa Piotrowska | 11 114 zł/m² | -11,7% | +22,2% | 334 |
| Pilczyce | 11 022 zł/m² | -12,5% | -2,9% | 70 |
| Żerniki | 11 000 zł/m² | -12,6% | +5,3% | 151 |
| Wojnów | 10 968 zł/m² | -12,9% | b.d. | 62 |
| Zgorzelisko | 10 858 zł/m² | -13,8% | +13,6% | 128 |
| Karłowice | 10 654 zł/m² | -15,4% | -10,4% | 44 |
| Kozanów | 10 455 zł/m² | -17,0% | -2,3% | 49 |
| Muchobór Mały | 9616 zł/m² | -23,6% | b.d. | 49 |
| Marszowice | 9444 zł/m² | -25,0% | +17,1% | 46 |
Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości, akty do 17 września 2026; obszary od 30 aktów.
Co stanie się z ratą przy innym poziomie WIBOR?
Rata za 50 m² we Wrocławiu i zapas lokalnej pary przy różnych poziomach WIBOR 3M:
| Scenariusz | Zmiana | Rata 50 m² | Czy starczy? |
|---|---|---|---|
| WIBOR 1,88% | -2 pp | 2990 zł | starczy + zapas 322 650 złkredyt to 152% kosztu mieszkania |
| WIBOR 2,88% | -1 pp | 3361 zł | starczy + zapas 232 650 złkredyt to 138% kosztu mieszkania |
| WIBOR 3,88% | dziś | 3751 zł | starczy + zapas 155 650 złkredyt to 125% kosztu mieszkania |
| WIBOR 4,88% | +1 pp | 4161 zł | starczy + zapas 89 650 złkredyt to 114% kosztu mieszkania |
| WIBOR 5,88% | +2 pp | 4587 zł | starczy + zapas 32 650 złkredyt to 105% kosztu mieszkania |
Co zmieni się przy innej cenie m²?
Zapas lub niedobór lokalnej pary przy innej cenie m²:
| Cena m² | Zmiana | Koszt 50 m² | Czy starczy? |
|---|---|---|---|
| 10 546 zł/m² | -15% | 527 300 zł | starczy + zapas 248 700 złkredyt to 147% kosztu mieszkania |
| 11 166 zł/m² | -10% | 558 300 zł | starczy + zapas 217 700 złkredyt to 139% kosztu mieszkania |
| 12 407 zł/m² | dziś | 620 350 zł | starczy + zapas 155 650 złkredyt to 125% kosztu mieszkania |
| 13 648 zł/m² | +10% | 682 400 zł | starczy + zapas 93 600 złkredyt to 114% kosztu mieszkania |
| 14 888 zł/m² | +20% | 744 400 zł | starczy + zapas 31 600 złkredyt to 104% kosztu mieszkania |
Wybierz konkretny kredyt hipoteczny
Jak powstaje werdykt? Metodologia raportu
Indeks ma jawną metodologię na licencji CC BY 4.0: założenia wspólne dla 17 miast (metraż, DSTI, stopa stresowa, wagi sygnałów) są na stronie metodologii werdyktu. We Wrocławiu model zmienia tylko dochód lokalnej pary:
| Lokalna para | 2 dochody w wysokości regionalnej średniej: 7012 zł netto każde, łącznie 14 024 zł netto / mies. (19 478 zł brutto) - przeciętne wynagrodzenie w gospodarce narodowej w województwie dolnośląskie (GUS, średnia z 12 publikacji GUS (maj 2025 - kwiecień 2026)), pomnożone przez 2 osoby pracujące |
|---|
Źródło: finwire.pl - ceny mieszkań z Rejestru Cen Nieruchomości (mediana z aktów notarialnych, kwartalnie) + WIBOR 3M GPW Benchmark + NBP + inflacja CPI GUS.
Najczęstsze pytania o zakup mieszkania we Wrocławiu
Czy warto teraz kupić mieszkanie we Wrocławiu?
Wskaźnik ceny do dochodu (P/I) 2,7 daje werdykt "Warto rozważyć kupno". Lokalna para (dwie regionalne pensje, łącznie 14 024 zł netto) pożyczy kredyt pokrywający 125% kosztu 50 m². Pełna analiza 6 sygnałów składa się na werdykt na początku strony.
Ile kosztuje mieszkanie we Wrocławiu?
12 407 zł za m² to mediana ceny transakcyjnej na rynku wtórnym z Rejestru Cen Nieruchomości (Q1 2026, 1453 aktów notarialnych). Dla mieszkania 50 m² to 620 350 zł - kwota wyjściowa do obliczeń kredytowych i wskaźnika P/I.
Kim jest "lokalna para" w tym raporcie?
Dwiema osobami pracującymi w województwie dolnośląskie, każda z dochodem na poziomie regionalnej średniej w gospodarce narodowej (GUS, średnia z 12 publikacji GUS (maj 2025 - kwiecień 2026)): 9739 zł brutto = 7012 zł netto. Łącznie para ma 14 024 zł netto miesięcznie. To benchmark consistent z modelową parą w naszych Barometrach (11 600 zł, czyli ~2x krajowa średnia netto).
Wyniki kalkulatora mają charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią porady finansowej ani kredytowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o doradztwie kredytowym. Ostateczne warunki kredytu, zdolność kredytową i ofertę ustala bank indywidualnie na podstawie złożonego wniosku.