Czy warto teraz kupić mieszkanie w Warszawie?
Bieżące dane sygnalizują dobry moment na zakup mieszkania w Warszawie. Mediana ceny m² na rynku wtórnym wynosi 16 454 zł (Rejestr Cen Nieruchomości, akty notarialne, Q1 2026), wskaźnik ceny do dochodu (P/I) jest na poziomie 3,1, WIBOR 3M 3,88%, inflacja CPI 4%. Raport łączy 6 sygnałów rynkowych w jednym werdykcie.
Warto rozważyć kupno
Warszawa: cena 16 454 zł/m² i P/I 3,1 sprzyjają kupującym - lokalna para udźwignie kredyt na 50 m² z marginesem.
Modelowa para ma stały dochód 11 600 zł netto i służy do porównania miast we wszystkich Barometrach. Lokalna para zarabia 2 przeciętne pensje z regionu według GUS. Raport nie uwzględnia Twojej zdolności - policz ją w kalkulatorze.
Werdykt w skrócie: koszt, pokrycie, dynamika cen
822 700 zł kosztuje 50 m² mieszkania na rynku wtórnym w Warszawie (mediana 16 454 zł/m², Rejestr Cen Nieruchomości, akty notarialne). Lokalna para z dwiema regionalnymi pensjami (łącznie 15 814 zł netto) udźwignie kredyt pokrywający 108% tego kosztu przy DSTI 50% i stopie stresowej 8,58%. Ceny w ostatnim roku realnie tanieją o 4,2 pp wobec inflacji.
Z czego składa się werdykt? 6 sygnałów rynkowych
Każdy sygnał dostaje wynik 0-100 (100 = najkorzystniej kupić). Wyniki są ważone i sumowane, a suma przekłada się na werdykt KUP. Definicje sygnałów i progi: jak powstaje werdykt.
| Sygnał | Wartość | Wynik | Waga |
|---|---|---|---|
| Wskaźnik P/I | 3,1 | 72/100 | 2 |
| Stać lokalną parę | 108% kosztu 50 m² | 78/100 | 3 |
| Zmiana cen realna r/r | -4,2 pp | 100/100 | 2 |
| Stopa procentowa | 3,88% | 96/100 | 1 |
| Tempo cen kwartał do kwartału | +0,13 pp | 57/100 | 1 |
| Margines bezpieczeństwa | +534 zł / mies. | 45/100 | 3 |
Skąd pochodzą dane i jak są aktualne?
- Cena m² rynek wtórny16 454 złRejestr Cen Nieruchomości, Q1 2026 · 3708 aktów
- Cena m² rynek pierwotny16 699 złRejestr Cen Nieruchomości, Q1 2026
- Przeciętna pensja netto - mazowieckie (1 osoba)7907 zł / mies.GUS, sektor przedsiębiorstw
- Dochód lokalnej pary (2 przeciętne pensje z regionu)15 814 zł / mies.założenie modelu finwire
- WIBOR 3M3.88%2026-10-09
- Stopa referencyjna NBP3.75%obowiązuje od 05 marca 2026
- Inflacja CPI rok do roku4%GUS, wrzesień 2026
Jak zmieniały się ceny m² w Warszawie?
Wykres pokazuje średnią transakcyjną cenę m² w Warszawie na rynku wtórnym (ciemniejszy niebieski) i pierwotnym (jaśniejszy) w kolejnych kwartałach (Rejestr Cen Nieruchomości, akty notarialne).
Ile kosztuje metr w Warszawie na tle innych miast i własnych dzielnic?
16 577 zł/m² to mediana ceny transakcyjnej w Warszawie w I kw. 2026 (7275 aktów notarialnych) i 1. wynik wśród 17 miast w Rejestrze Cen Nieruchomości. To najdroższy rynek w zestawieniu - kolejne miasto, Kraków, ma medianę 14 999 zł/m².
+31,8% - tak zmieniła się mediana w Warszawie od II kw. 2023. Bieżący kwartał to najwyższy poziom tej serii. Ostatnie kwartały: II kw. 2025 - 15 123 zł/m², III kw. 2025 - 14 954 zł/m², IV kw. 2025 - 16 454 zł/m², I kw. 2026 - 16 577 zł/m².
1,5% więcej niż za mieszkanie z rynku wtórnego (16 454 zł/m²) płaci się w Warszawie za nowe od dewelopera (16 699 zł/m², I kw. 2026). Tę różnicę warto zestawić z kosztem remontu mieszkania z rynku wtórnego.
44 818 zł/m² to najwyższa mediana ceny metra wśród ulic w Warszawie z co najmniej 20 transakcjami w ciągu 24 miesięcy. Najdroższe ulice: Złota (44 818 zł/m²), Biały Kamień (27 750 zł/m²) i Białej Floty (27 204 zł/m²). Najtańsze: Żeglugi Wiślanej (11 855 zł/m²), gen. Sylwestra Kaliskiego (12 495 zł/m²) i Gioacchino Rossiniego (12 570 zł/m²).
24 897 619 zł kosztowało najdroższe mieszkanie sprzedane w Warszawie w ostatnich 12 miesiącach: 433,4 m² pod adresem Parkowa 19 (57 447 zł/m², rynek wtórny, akt z 12 grudnia 2025). Pełne zestawienie: rekordy rynku mieszkań.
12 750 zł/m² kosztuje metr w najtańszym obszarze w Warszawie. Trzy obszary z najniższą medianą (II kw. 2025 - I kw. 2026): Rembertów (12 750 zł/m²), Wesoła (12 802 zł/m²) i Białołęka (13 275 zł/m²). Najdrożej: Żoliborz (22 489 zł/m²), Śródmieście (20 671 zł/m²) i Wola (20 082 zł/m²).
| Obszar | Mediana ceny | Wobec miasta | Zmiana r/r | Akty (12 mies.) |
|---|---|---|---|---|
| Żoliborz | 22 489 zł/m² | +42,2% | +4,1% | 490 |
| Śródmieście | 20 671 zł/m² | +30,7% | -0,5% | 1056 |
| Wola | 20 082 zł/m² | +27,0% | +5,3% | 3046 |
| Wilanów | 18 366 zł/m² | +16,1% | +14,2% | 1201 |
| Mokotów | 18 219 zł/m² | +15,2% | +3,8% | 4052 |
| Praga-Północ | 18 187 zł/m² | +15,0% | +14,5% | 1114 |
| Ursynów | 16 920 zł/m² | +7,0% | -4,5% | 998 |
| Ochota | 16 669 zł/m² | +5,4% | -4,1% | 788 |
| Bielany | 16 210 zł/m² | +2,5% | -2,0% | 1323 |
| Praga-Południe | 15 990 zł/m² | +1,1% | +3,1% | 2676 |
| Włochy | 15 649 zł/m² | -1,0% | +10,4% | 2340 |
| Bemowo | 15 143 zł/m² | -4,2% | 0,0% | 2870 |
| Targówek | 14 408 zł/m² | -8,9% | +3,0% | 1457 |
| Ursus | 13 637 zł/m² | -13,8% | +14,9% | 3016 |
| Wawer | 13 326 zł/m² | -15,7% | +12,1% | 981 |
| Białołęka | 13 275 zł/m² | -16,1% | +8,5% | 4031 |
| Wesoła | 12 802 zł/m² | -19,1% | +4,9% | 197 |
| Rembertów | 12 750 zł/m² | -19,4% | +12,8% | 362 |
Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości, akty do 4 sierpnia 2026; obszary od 30 aktów.
Co stanie się z ratą przy innym poziomie WIBOR?
Rata za 50 m² w Warszawie i zapas lokalnej pary przy różnych poziomach WIBOR 3M:
| Scenariusz | Zmiana | Rata 50 m² | Czy starczy? |
|---|---|---|---|
| WIBOR 1,88% | -2 pp | 3966 zł | starczy + zapas 261 300 złkredyt to 132% kosztu mieszkania |
| WIBOR 2,88% | -1 pp | 4457 zł | starczy + zapas 157 300 złkredyt to 119% kosztu mieszkania |
| WIBOR 3,88% | dziś | 4975 zł | starczy + zapas 69 300 złkredyt to 108% kosztu mieszkania |
| WIBOR 4,88% | +1 pp | 5518 zł | brakuje 6700 złkredyt to 99% kosztu mieszkania |
| WIBOR 5,88% | +2 pp | 6083 zł | brakuje 72 700 złkredyt to 91% kosztu mieszkania |
Co zmieni się przy innej cenie m²?
Zapas lub niedobór lokalnej pary przy innej cenie m²:
| Cena m² | Zmiana | Koszt 50 m² | Czy starczy? |
|---|---|---|---|
| 13 986 zł/m² | -15% | 699 300 zł | starczy + zapas 192 700 złkredyt to 128% kosztu mieszkania |
| 14 809 zł/m² | -10% | 740 450 zł | starczy + zapas 151 550 złkredyt to 120% kosztu mieszkania |
| 16 454 zł/m² | dziś | 822 700 zł | starczy + zapas 69 300 złkredyt to 108% kosztu mieszkania |
| 18 099 zł/m² | +10% | 904 950 zł | brakuje 12 950 złkredyt to 99% kosztu mieszkania |
| 19 745 zł/m² | +20% | 987 250 zł | brakuje 95 250 złkredyt to 90% kosztu mieszkania |
Wybierz konkretny kredyt hipoteczny
Jak powstaje werdykt? Metodologia raportu
Indeks ma jawną metodologię na licencji CC BY 4.0: założenia wspólne dla 17 miast (metraż, DSTI, stopa stresowa, wagi sygnałów) są na stronie metodologii werdyktu. W Warszawie model zmienia tylko dochód lokalnej pary:
| Lokalna para | 2 dochody w wysokości regionalnej średniej: 7907 zł netto każde, łącznie 15 814 zł netto / mies. (21 964 zł brutto) - przeciętne wynagrodzenie w gospodarce narodowej w województwie mazowieckie (GUS, średnia z 12 publikacji GUS (maj 2025 - kwiecień 2026)), pomnożone przez 2 osoby pracujące |
|---|
Źródło: finwire.pl - ceny mieszkań z Rejestru Cen Nieruchomości (mediana z aktów notarialnych, kwartalnie) + WIBOR 3M GPW Benchmark + NBP + inflacja CPI GUS.
Najczęstsze pytania o zakup mieszkania w Warszawie
Czy warto teraz kupić mieszkanie w Warszawie?
Wskaźnik ceny do dochodu (P/I) 3,1 daje werdykt "Warto rozważyć kupno". Lokalna para (dwie regionalne pensje, łącznie 15 814 zł netto) pożyczy kredyt pokrywający 108% kosztu 50 m². Pełna analiza 6 sygnałów składa się na werdykt na początku strony.
Ile kosztuje mieszkanie w Warszawie?
16 454 zł za m² to mediana ceny transakcyjnej na rynku wtórnym z Rejestru Cen Nieruchomości (Q1 2026, 3708 aktów notarialnych). Dla mieszkania 50 m² to 822 700 zł - kwota wyjściowa do obliczeń kredytowych i wskaźnika P/I.
Kim jest "lokalna para" w tym raporcie?
Dwiema osobami pracującymi w województwie mazowieckie, każda z dochodem na poziomie regionalnej średniej w gospodarce narodowej (GUS, średnia z 12 publikacji GUS (maj 2025 - kwiecień 2026)): 10 982 zł brutto = 7907 zł netto. Łącznie para ma 15 814 zł netto miesięcznie. To benchmark consistent z modelową parą w naszych Barometrach (11 600 zł, czyli ~2x krajowa średnia netto).
Wyniki kalkulatora mają charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią porady finansowej ani kredytowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o doradztwie kredytowym. Ostateczne warunki kredytu, zdolność kredytową i ofertę ustala bank indywidualnie na podstawie złożonego wniosku.