Czy warto teraz kupić mieszkanie w Poznaniu?
Bieżące dane sygnalizują dobry moment na zakup mieszkania w Poznaniu. Mediana ceny m² na rynku wtórnym wynosi 11 212 zł (GUS, ceny transakcyjne, Q1 2026), wskaźnik ceny do dochodu (P/I) jest na poziomie 2,7, WIBOR 3M 3,88%, inflacja CPI 4%. Raport łączy 6 sygnałów rynkowych w jednym werdykcie.
Warto rozważyć kupno
Poznań: cena 11 212 zł/m² i P/I 2,7 sprzyjają kupującym - lokalna para udźwignie kredyt na 50 m² z marginesem.
Modelowa para ma stały dochód 11 600 zł netto i służy do porównania miast we wszystkich Barometrach. Lokalna para zarabia 2 przeciętne pensje z regionu według GUS. Raport nie uwzględnia Twojej zdolności - policz ją w kalkulatorze.
Werdykt w skrócie: koszt, pokrycie, dynamika cen
560 600 zł kosztuje 50 m² mieszkania na rynku wtórnym w Poznaniu (mediana 11 212 zł/m², GUS, ceny transakcyjne). Lokalna para z dwiema regionalnymi pensjami (łącznie 12 470 zł netto) udźwignie kredyt pokrywający 121% tego kosztu przy DSTI 50% i stopie stresowej 8,58%. Ceny w ostatnim roku realnie tanieją o 3,6 pp wobec inflacji.
Z czego składa się werdykt? 6 sygnałów rynkowych
Każdy sygnał dostaje wynik 0-100 (100 = najkorzystniej kupić). Wyniki są ważone i sumowane, a suma przekłada się na werdykt KUP. Definicje sygnałów i progi: jak powstaje werdykt.
| Sygnał | Wartość | Wynik | Waga |
|---|---|---|---|
| Wskaźnik P/I | 2,7 | 83/100 | 2 |
| Stać lokalną parę | 121% kosztu 50 m² | 90/100 | 3 |
| Zmiana cen realna r/r | -3,6 pp | 100/100 | 2 |
| Stopa procentowa | 3,88% | 96/100 | 1 |
| Tempo cen kwartał do kwartału | +6,13 pp | 0/100 | 1 |
| Margines bezpieczeństwa | +893 zł / mies. | 55/100 | 3 |
Skąd pochodzą dane i jak są aktualne?
- Cena m² rynek wtórny11 212 złGUS RCiWN, Q1 2026
- Cena m² rynek pierwotny11 857 złGUS RCiWN, Q1 2026
- Przeciętna pensja netto - wielkopolskie (1 osoba)6235 zł / mies.GUS, sektor przedsiębiorstw
- Dochód lokalnej pary (2 przeciętne pensje z regionu)12 470 zł / mies.założenie modelu finwire
- WIBOR 3M3.88%2026-10-09
- Stopa referencyjna NBP3.75%obowiązuje od 05 marca 2026
- Inflacja CPI rok do roku4%GUS, wrzesień 2026
Jak zmieniały się ceny m² w Poznaniu?
Wykres pokazuje średnią transakcyjną cenę m² w Poznaniu na rynku wtórnym (ciemniejszy niebieski) i pierwotnym (jaśniejszy) w kolejnych kwartałach (GUS RCiWN).
Ile kosztuje metr w Poznaniu na tle innych miast i własnych dzielnic?
11 509 zł/m² to mediana ceny transakcyjnej w Poznaniu w I kw. 2026 (2064 akty notarialne) i 6. wynik wśród 17 miast w Rejestrze Cen Nieruchomości. Najbliżej w zestawieniu: wyżej jest Gdynia (11 719 zł/m²), niżej Szczecin (10 502 zł/m²).
+29,8% - tak zmieniła się mediana w Poznaniu od II kw. 2023. Szczyt przypadł na IV kw. 2025 (11 612 zł/m²), obecna mediana jest od niego o 0,9% niższa. Ostatnie kwartały: II kw. 2025 - 11 357 zł/m², III kw. 2025 - 11 499 zł/m², IV kw. 2025 - 11 612 zł/m², I kw. 2026 - 11 509 zł/m².
2,8% więcej niż za mieszkanie z rynku wtórnego (11 348 zł/m²) płaci się w Poznaniu za nowe od dewelopera (11 663 zł/m², I kw. 2026). Tę różnicę warto zestawić z kosztem remontu mieszkania z rynku wtórnego.
16 707 zł/m² to najwyższa mediana ceny metra wśród ulic w Poznaniu z co najmniej 20 transakcjami w ciągu 24 miesięcy. Najdroższe ulice: Stanisława Barańczaka (16 707 zł/m²), Klemensa Janickiego (15 452 zł/m²) i Garbary (15 271 zł/m²). Najtańsze: Działyńskich (8182 zł/m²), Głogowska (8274 zł/m²) i Wierzbięcice (8394 zł/m²).
4 280 000 zł kosztowało najdroższe mieszkanie sprzedane w Poznaniu w ostatnich 12 miesiącach: 191,8 m² pod adresem Kazimierza Pułaskiego 19 (22 318 zł/m², rynek pierwotny, akt z 9 kwietnia 2026). Pełne zestawienie: rekordy rynku mieszkań.
8084 zł/m² kosztuje metr w najtańszym obszarze w Poznaniu. Trzy obszary z najniższą medianą (II kw. 2025 - I kw. 2026): Wzgórze Przemysława (8084 zł/m²), Rynek Łazarski (9360 zł/m²) i Malinów (9625 zł/m²). Najdrożej: Piekary (17 569 zł/m²), Święty Wojciech (16 478 zł/m²) i Święty Marcin (16 267 zł/m²).
| Obszar | Mediana ceny | Wobec miasta | Zmiana r/r | Akty (12 mies.) |
|---|---|---|---|---|
| Piekary | 17 569 zł/m² | +53,0% | b.d. | 46 |
| Święty Wojciech | 16 478 zł/m² | +43,5% | +7,8% | 30 |
| Święty Marcin | 16 267 zł/m² | +41,6% | +20,2% | 70 |
| Jeżyce | 15 110 zł/m² | +31,6% | +42,8% | 353 |
| Jeżyckie Osiedle | 14 263 zł/m² | +24,2% | +18,5% | 295 |
| Grunwald | 13 964 zł/m² | +21,6% | +15,7% | 282 |
| Olszak | 13 275 zł/m² | +15,6% | b.d. | 35 |
| Szeląg | 12 799 zł/m² | +11,5% | +19,8% | 50 |
| Edwardowo | 12 754 zł/m² | +11,1% | +21,3% | 54 |
| Marcelin | 12 659 zł/m² | +10,2% | +41,1% | 216 |
| Strzeszyn | 12 658 zł/m² | +10,2% | +8,5% | 47 |
| Chwaliszewo | 12 604 zł/m² | +9,8% | +6,1% | 67 |
| Niestachów | 12 566 zł/m² | +9,4% | +13,5% | 268 |
| Rynek Jeżycki | 12 515 zł/m² | +9,0% | +17,1% | 269 |
| Nadolnik | 12 448 zł/m² | +8,4% | +39,8% | 69 |
| Miasteczko | 12 419 zł/m² | +8,1% | +26,7% | 584 |
| Garbary | 12 250 zł/m² | +6,7% | +88,0% | 135 |
| Dębiec | 12 176 zł/m² | +6,0% | +19,2% | 78 |
| Górna Wilda | 11 892 zł/m² | +3,6% | -3,9% | 69 |
| Trójpole | 11 861 zł/m² | +3,3% | +19,7% | 223 |
| Wola | 11 806 zł/m² | +2,8% | +9,5% | 68 |
| Wilczy Młyn | 11 696 zł/m² | +1,8% | +11,9% | 382 |
| Junikowo | 11 657 zł/m² | +1,5% | +6,8% | 318 |
| Sołacz | 11 611 zł/m² | +1,1% | +7,3% | 79 |
| Rynek Wildecki | 11 438 zł/m² | -0,4% | -4,3% | 73 |
| Wilda | 11 402 zł/m² | -0,7% | -1,8% | 172 |
| Wierzbięcice | 11 332 zł/m² | -1,3% | -10,8% | 62 |
| Podolany | 11 264 zł/m² | -1,9% | +10,1% | 59 |
| Stare Miasto | 11 191 zł/m² | -2,6% | -11,3% | 33 |
| Starołęka Mała | 11 149 zł/m² | -2,9% | +1,1% | 227 |
| Nowe Miasto | 11 111 zł/m² | -3,2% | +2,5% | 239 |
| Rybaki | 11 110 zł/m² | -3,3% | -0,3% | 70 |
| Naramowickie Osiedle | 11 095 zł/m² | -3,4% | -2,3% | 127 |
| Górczyn | 10 899 zł/m² | -5,1% | +10,9% | 150 |
| Rataje | 10 833 zł/m² | -5,7% | +2,6% | 51 |
| Czarna Rola | 10 833 zł/m² | -5,7% | -4,6% | 107 |
| Winogrady | 10 761 zł/m² | -6,3% | -10,2% | 61 |
| Naramowice | 10 608 zł/m² | -7,6% | +5,0% | 398 |
| Raszyn | 10 601 zł/m² | -7,7% | +0,3% | 134 |
| Bonin | 10 550 zł/m² | -8,1% | +0,1% | 58 |
| Obrzyca | 10 546 zł/m² | -8,2% | -10,4% | 87 |
| Golęcin | 10 466 zł/m² | -8,9% | +1,7% | 492 |
| Ogrody | 10 437 zł/m² | -9,1% | +2,4% | 95 |
| Ostroróg | 10 327 zł/m² | -10,1% | -0,2% | 128 |
| Umultowo | 10 281 zł/m² | -10,5% | +1,0% | 51 |
| Starołęka Wielka | 10 157 zł/m² | -11,6% | b.d. | 81 |
| Chartowo | 10 089 zł/m² | -12,1% | +2,0% | 111 |
| Dolna Wilda | 10 062 zł/m² | -12,4% | -0,6% | 48 |
| Piątkowo | 9983 zł/m² | -13,1% | +5,1% | 267 |
| Łazarz | 9763 zł/m² | -15,0% | -1,9% | 108 |
| Malinów | 9625 zł/m² | -16,2% | -2,6% | 78 |
| Rynek Łazarski | 9360 zł/m² | -18,5% | -14,7% | 180 |
| Wzgórze Przemysława | 8084 zł/m² | -29,6% | -27,3% | 74 |
Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości, akty do 1 września 2026; obszary od 30 aktów.
Co stanie się z ratą przy innym poziomie WIBOR?
Rata za 50 m² w Poznaniu i zapas lokalnej pary przy różnych poziomach WIBOR 3M:
| Scenariusz | Zmiana | Rata 50 m² | Czy starczy? |
|---|---|---|---|
| WIBOR 1,88% | -2 pp | 2702 zł | starczy + zapas 260 400 złkredyt to 146% kosztu mieszkania |
| WIBOR 2,88% | -1 pp | 3037 zł | starczy + zapas 182 400 złkredyt to 133% kosztu mieszkania |
| WIBOR 3,88% | dziś | 3390 zł | starczy + zapas 115 400 złkredyt to 121% kosztu mieszkania |
| WIBOR 4,88% | +1 pp | 3760 zł | starczy + zapas 57 400 złkredyt to 110% kosztu mieszkania |
| WIBOR 5,88% | +2 pp | 4145 zł | starczy + zapas 8400 złkredyt to 101% kosztu mieszkania |
Co zmieni się przy innej cenie m²?
Zapas lub niedobór lokalnej pary przy innej cenie m²:
| Cena m² | Zmiana | Koszt 50 m² | Czy starczy? |
|---|---|---|---|
| 9530 zł/m² | -15% | 476 500 zł | starczy + zapas 199 500 złkredyt to 142% kosztu mieszkania |
| 10 091 zł/m² | -10% | 504 550 zł | starczy + zapas 171 450 złkredyt to 134% kosztu mieszkania |
| 11 212 zł/m² | dziś | 560 600 zł | starczy + zapas 115 400 złkredyt to 121% kosztu mieszkania |
| 12 333 zł/m² | +10% | 616 650 zł | starczy + zapas 59 350 złkredyt to 110% kosztu mieszkania |
| 13 454 zł/m² | +20% | 672 700 zł | starczy + zapas 3300 złkredyt to 100% kosztu mieszkania |
Wybierz konkretny kredyt hipoteczny
Jak powstaje werdykt? Metodologia raportu
Indeks ma jawną metodologię na licencji CC BY 4.0: założenia wspólne dla 17 miast (metraż, DSTI, stopa stresowa, wagi sygnałów) są na stronie metodologii werdyktu. W Poznaniu model zmienia tylko dochód lokalnej pary:
| Lokalna para | 2 dochody w wysokości regionalnej średniej: 6235 zł netto każde, łącznie 12 470 zł netto / mies. (17 318 zł brutto) - przeciętne wynagrodzenie w gospodarce narodowej w województwie wielkopolskie (GUS, średnia z 12 publikacji GUS (maj 2025 - kwiecień 2026)), pomnożone przez 2 osoby pracujące |
|---|
Źródło: finwire.pl - ceny mieszkań GUS RCiWN (mediana transakcyjna, kwartalnie) + WIBOR 3M GPW Benchmark + NBP + inflacja CPI GUS.
Najczęstsze pytania o zakup mieszkania w Poznaniu
Czy warto teraz kupić mieszkanie w Poznaniu?
Wskaźnik ceny do dochodu (P/I) 2,7 daje werdykt "Warto rozważyć kupno". Lokalna para (dwie regionalne pensje, łącznie 12 470 zł netto) pożyczy kredyt pokrywający 121% kosztu 50 m². Pełna analiza 6 sygnałów składa się na werdykt na początku strony.
Ile kosztuje mieszkanie w Poznaniu?
11 212 zł za m² to mediana ceny transakcyjnej na rynku wtórnym według GUS (rejestr cen nieruchomości RCiWN, rzeczywiste akty notarialne). Dla mieszkania 50 m² to 560 600 zł - kwota wyjściowa do obliczeń kredytowych i wskaźnika P/I.
Kim jest "lokalna para" w tym raporcie?
Dwiema osobami pracującymi w województwie wielkopolskie, każda z dochodem na poziomie regionalnej średniej w gospodarce narodowej (GUS, średnia z 12 publikacji GUS (maj 2025 - kwiecień 2026)): 8659 zł brutto = 6235 zł netto. Łącznie para ma 12 470 zł netto miesięcznie. To benchmark consistent z modelową parą w naszych Barometrach (11 600 zł, czyli ~2x krajowa średnia netto).
Wyniki kalkulatora mają charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią porady finansowej ani kredytowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o doradztwie kredytowym. Ostateczne warunki kredytu, zdolność kredytową i ofertę ustala bank indywidualnie na podstawie złożonego wniosku.