Czy warto teraz kupić mieszkanie w Kielcach?
Bieżące dane sygnalizują dobry moment na zakup mieszkania w Kielcach. Mediana ceny m² na rynku wtórnym wynosi 8876 zł (Rejestr Cen Nieruchomości, akty notarialne, Q1 2026), wskaźnik ceny do dochodu (P/I) jest na poziomie 2,2, WIBOR 3M 3,88%, inflacja CPI 4%. Raport łączy 6 sygnałów rynkowych w jednym werdykcie.
Warto rozważyć kupno
Kielce: cena 8876 zł/m² i P/I 2,2 sprzyjają kupującym - lokalna para udźwignie kredyt na 50 m² z marginesem.
Modelowa para ma stały dochód 11 600 zł netto i służy do porównania miast we wszystkich Barometrach. Lokalna para zarabia 2 przeciętne pensje z regionu według GUS. Raport nie uwzględnia Twojej zdolności - policz ją w kalkulatorze.
Werdykt w skrócie: koszt, pokrycie, dynamika cen
443 800 zł kosztuje 50 m² mieszkania na rynku wtórnym w Kielcach (mediana 8876 zł/m², Rejestr Cen Nieruchomości, akty notarialne). Lokalna para z dwiema regionalnymi pensjami (łącznie 11 910 zł netto) udźwignie kredyt pokrywający 144% tego kosztu przy DSTI 50% i stopie stresowej 8,58%. Ceny w ostatnim roku realnie tanieją o 1,2 pp wobec inflacji.
Z czego składa się werdykt? 6 sygnałów rynkowych
Każdy sygnał dostaje wynik 0-100 (100 = najkorzystniej kupić). Wyniki są ważone i sumowane, a suma przekłada się na werdykt KUP. Definicje sygnałów i progi: jak powstaje werdykt.
| Sygnał | Wartość | Wynik | Waga |
|---|---|---|---|
| Wskaźnik P/I | 2,2 | 94/100 | 2 |
| Stać lokalną parę | 144% kosztu 50 m² | 98/100 | 3 |
| Zmiana cen realna r/r | -1,2 pp | 82/100 | 2 |
| Stopa procentowa | 3,88% | 96/100 | 1 |
| Tempo cen kwartał do kwartału | +3,34 pp | 0/100 | 1 |
| Margines bezpieczeństwa | +1517 zł / mies. | 72/100 | 3 |
Skąd pochodzą dane i jak są aktualne?
- Cena m² rynek wtórny8876 złRejestr Cen Nieruchomości, Q1 2026 · 277 aktów
- Cena m² rynek pierwotny10 698 złRejestr Cen Nieruchomości, Q1 2026
- Przeciętna pensja netto - świętokrzyskie (1 osoba)5955 zł / mies.GUS, sektor przedsiębiorstw
- Dochód lokalnej pary (2 przeciętne pensje z regionu)11 910 zł / mies.założenie modelu finwire
- WIBOR 3M3.88%2026-10-09
- Stopa referencyjna NBP3.75%obowiązuje od 05 marca 2026
- Inflacja CPI rok do roku4%GUS, wrzesień 2026
Jak zmieniały się ceny m² w Kielcach?
Wykres pokazuje średnią transakcyjną cenę m² w Kielcach na rynku wtórnym (ciemniejszy niebieski) i pierwotnym (jaśniejszy) w kolejnych kwartałach (Rejestr Cen Nieruchomości, akty notarialne).
Ile kosztuje metr w Kielcach na tle innych miast i własnych dzielnic?
10 068 zł/m² to mediana ceny transakcyjnej w Kielcach w I kw. 2026 (572 akty notarialne) i 8. wynik wśród 17 miast w Rejestrze Cen Nieruchomości. Najbliżej w zestawieniu: wyżej jest Szczecin (10 502 zł/m²), niżej Białystok (10 050 zł/m²).
+36,0% - tak zmieniła się mediana w Kielcach od II kw. 2023. Bieżący kwartał to najwyższy poziom tej serii. Ostatnie kwartały: II kw. 2025 - 9338 zł/m², III kw. 2025 - 9054 zł/m², IV kw. 2025 - 8958 zł/m², I kw. 2026 - 10 068 zł/m².
20,5% więcej niż za mieszkanie z rynku wtórnego (8876 zł/m²) płaci się w Kielcach za nowe od dewelopera (10 698 zł/m², I kw. 2026). Tę różnicę warto zestawić z kosztem remontu mieszkania z rynku wtórnego.
11 572 zł/m² to najwyższa mediana ceny metra wśród ulic w Kielcach z co najmniej 20 transakcjami w ciągu 24 miesięcy. Najdroższe ulice: Zagnańska (11 572 zł/m²), Stefana Okrzei (10 792 zł/m²) i Klonowa (10 077 zł/m²). Najtańsze: Zagórska (7452 zł/m²), Jana Nowaka-Jeziorańskiego (7466 zł/m²) i Władysława Orkana (7498 zł/m²).
3 725 946 zł kosztowało najdroższe mieszkanie sprzedane w Kielcach w ostatnich 12 miesiącach: 266,9 m² pod adresem Piotrkowska 16 (13 960 zł/m², rynek pierwotny, akt z 15 maja 2026). Pełne zestawienie: rekordy rynku mieszkań.
7788 zł/m² kosztuje metr w najtańszym obszarze w Kielcach. Trzy obszary z najniższą medianą (II kw. 2025 - I kw. 2026): Kadzielnia (7788 zł/m²), Czarnów-Osiedle (7850 zł/m²) i Radostowa (8184 zł/m²). Najdrożej: Głęboczka (10 828 zł/m²), Bocianek (10 602 zł/m²) i Stara Góra (9966 zł/m²).
| Obszar | Mediana ceny | Wobec miasta | Zmiana r/r | Akty (12 mies.) |
|---|---|---|---|---|
| Głęboczka | 10 828 zł/m² | +16,0% | +37,2% | 86 |
| Bocianek | 10 602 zł/m² | +13,6% | +10,1% | 145 |
| Stara Góra | 9966 zł/m² | +6,8% | +22,4% | 145 |
| Ostra Górka | 9810 zł/m² | +5,1% | +8,7% | 209 |
| Psie Górki | 9674 zł/m² | +3,6% | +15,2% | 156 |
| Ślichowice | 9664 zł/m² | +3,5% | -0,2% | 58 |
| Pocieszka | 9488 zł/m² | +1,6% | -0,4% | 218 |
| Czarnów | 9274 zł/m² | -0,6% | +4,0% | 33 |
| Szydłówek | 9163 zł/m² | -1,8% | +15,3% | 336 |
| Radostowa | 8184 zł/m² | -12,3% | +4,7% | 86 |
| Czarnów-Osiedle | 7850 zł/m² | -15,9% | +0,5% | 153 |
| Kadzielnia | 7788 zł/m² | -16,6% | -2,7% | 113 |
Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości, akty do 15 września 2026; obszary od 30 aktów.
Co stanie się z ratą przy innym poziomie WIBOR?
Rata za 50 m² w Kielcach i zapas lokalnej pary przy różnych poziomach WIBOR 3M:
| Scenariusz | Zmiana | Rata 50 m² | Czy starczy? |
|---|---|---|---|
| WIBOR 1,88% | -2 pp | 2139 zł | starczy + zapas 333 200 złkredyt to 175% kosztu mieszkania |
| WIBOR 2,88% | -1 pp | 2404 zł | starczy + zapas 259 200 złkredyt to 158% kosztu mieszkania |
| WIBOR 3,88% | dziś | 2684 zł | starczy + zapas 196 200 złkredyt to 144% kosztu mieszkania |
| WIBOR 4,88% | +1 pp | 2976 zł | starczy + zapas 141 200 złkredyt to 132% kosztu mieszkania |
| WIBOR 5,88% | +2 pp | 3281 zł | starczy + zapas 94 200 złkredyt to 121% kosztu mieszkania |
Co zmieni się przy innej cenie m²?
Zapas lub niedobór lokalnej pary przy innej cenie m²:
| Cena m² | Zmiana | Koszt 50 m² | Czy starczy? |
|---|---|---|---|
| 7545 zł/m² | -15% | 377 250 zł | starczy + zapas 262 750 złkredyt to 170% kosztu mieszkania |
| 7988 zł/m² | -10% | 399 400 zł | starczy + zapas 240 600 złkredyt to 160% kosztu mieszkania |
| 8876 zł/m² | dziś | 443 800 zł | starczy + zapas 196 200 złkredyt to 144% kosztu mieszkania |
| 9764 zł/m² | +10% | 488 200 zł | starczy + zapas 151 800 złkredyt to 131% kosztu mieszkania |
| 10 651 zł/m² | +20% | 532 550 zł | starczy + zapas 107 450 złkredyt to 120% kosztu mieszkania |
Wybierz konkretny kredyt hipoteczny
Jak powstaje werdykt? Metodologia raportu
Indeks ma jawną metodologię na licencji CC BY 4.0: założenia wspólne dla 17 miast (metraż, DSTI, stopa stresowa, wagi sygnałów) są na stronie metodologii werdyktu. W Kielcach model zmienia tylko dochód lokalnej pary:
| Lokalna para | 2 dochody w wysokości regionalnej średniej: 5955 zł netto każde, łącznie 11 910 zł netto / mies. (16 542 zł brutto) - przeciętne wynagrodzenie w gospodarce narodowej w województwie świętokrzyskie (GUS, średnia z 12 publikacji GUS (maj 2025 - kwiecień 2026)), pomnożone przez 2 osoby pracujące |
|---|
Źródło: finwire.pl - ceny mieszkań z Rejestru Cen Nieruchomości (mediana z aktów notarialnych, kwartalnie) + WIBOR 3M GPW Benchmark + NBP + inflacja CPI GUS.
Najczęstsze pytania o zakup mieszkania w Kielcach
Czy warto teraz kupić mieszkanie w Kielcach?
Wskaźnik ceny do dochodu (P/I) 2,2 daje werdykt "Warto rozważyć kupno". Lokalna para (dwie regionalne pensje, łącznie 11 910 zł netto) pożyczy kredyt pokrywający 144% kosztu 50 m². Pełna analiza 6 sygnałów składa się na werdykt na początku strony.
Ile kosztuje mieszkanie w Kielcach?
8876 zł za m² to mediana ceny transakcyjnej na rynku wtórnym z Rejestru Cen Nieruchomości (Q1 2026, 277 aktów notarialnych). Dla mieszkania 50 m² to 443 800 zł - kwota wyjściowa do obliczeń kredytowych i wskaźnika P/I.
Kim jest "lokalna para" w tym raporcie?
Dwiema osobami pracującymi w województwie świętokrzyskie, każda z dochodem na poziomie regionalnej średniej w gospodarce narodowej (GUS, średnia z 12 publikacji GUS (maj 2025 - kwiecień 2026)): 8271 zł brutto = 5955 zł netto. Łącznie para ma 11 910 zł netto miesięcznie. To benchmark consistent z modelową parą w naszych Barometrach (11 600 zł, czyli ~2x krajowa średnia netto).
Wyniki kalkulatora mają charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią porady finansowej ani kredytowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o doradztwie kredytowym. Ostateczne warunki kredytu, zdolność kredytową i ofertę ustala bank indywidualnie na podstawie złożonego wniosku.