Czy warto teraz kupić mieszkanie w Bydgoszczy?
Bieżące dane sygnalizują dobry moment na zakup mieszkania w Bydgoszczy. Mediana ceny m² na rynku wtórnym wynosi 7945 zł (Rejestr Cen Nieruchomości, akty notarialne, Q1 2026), wskaźnik ceny do dochodu (P/I) jest na poziomie 2,0, WIBOR 3M 3,88%, inflacja CPI 4%. Raport łączy 6 sygnałów rynkowych w jednym werdykcie.
Warto rozważyć kupno
Bydgoszcz: cena 7945 zł/m² i P/I 2,0 sprzyjają kupującym - lokalna para udźwignie kredyt na 50 m² z marginesem.
Modelowa para ma stały dochód 11 600 zł netto i służy do porównania miast we wszystkich Barometrach. Lokalna para zarabia 2 przeciętne pensje z regionu według GUS. Raport nie uwzględnia Twojej zdolności - policz ją w kalkulatorze.
Werdykt w skrócie: koszt, pokrycie, dynamika cen
397 250 zł kosztuje 50 m² mieszkania na rynku wtórnym w Bydgoszczy (mediana 7945 zł/m², Rejestr Cen Nieruchomości, akty notarialne). Lokalna para z dwiema regionalnymi pensjami (łącznie 11 994 zł netto) udźwignie kredyt pokrywający 162% tego kosztu przy DSTI 50% i stopie stresowej 8,58%. Ceny w ostatnim roku realnie drożeją o 5,7 pp wobec inflacji.
Z czego składa się werdykt? 6 sygnałów rynkowych
Każdy sygnał dostaje wynik 0-100 (100 = najkorzystniej kupić). Wyniki są ważone i sumowane, a suma przekłada się na werdykt KUP. Definicje sygnałów i progi: jak powstaje werdykt.
| Sygnał | Wartość | Wynik | Waga |
|---|---|---|---|
| Wskaźnik P/I | 2,0 | 100/100 | 2 |
| Stać lokalną parę | 162% kosztu 50 m² | 100/100 | 3 |
| Zmiana cen realna r/r | +5,7 pp | 13/100 | 2 |
| Stopa procentowa | 3,88% | 96/100 | 1 |
| Tempo cen kwartał do kwartału | +2,53 pp | 9/100 | 1 |
| Margines bezpieczeństwa | +1920 zł / mies. | 84/100 | 3 |
Skąd pochodzą dane i jak są aktualne?
- Cena m² rynek wtórny7945 złRejestr Cen Nieruchomości, Q1 2026 · 535 aktów
- Cena m² rynek pierwotny10 170 złRejestr Cen Nieruchomości, Q1 2026
- Przeciętna pensja netto - kujawsko-pomorskie (1 osoba)5997 zł / mies.GUS, sektor przedsiębiorstw
- Dochód lokalnej pary (2 przeciętne pensje z regionu)11 994 zł / mies.założenie modelu finwire
- WIBOR 3M3.88%2026-10-09
- Stopa referencyjna NBP3.75%obowiązuje od 05 marca 2026
- Inflacja CPI rok do roku4%GUS, wrzesień 2026
Jak zmieniały się ceny m² w Bydgoszczy?
Wykres pokazuje średnią transakcyjną cenę m² w Bydgoszczy na rynku wtórnym (ciemniejszy niebieski) i pierwotnym (jaśniejszy) w kolejnych kwartałach (Rejestr Cen Nieruchomości, akty notarialne).
Ile kosztuje metr w Bydgoszczy na tle innych miast i własnych dzielnic?
8808 zł/m² to mediana ceny transakcyjnej w Bydgoszczy w I kw. 2026 (777 aktów notarialnych) i 16. wynik wśród 17 miast w Rejestrze Cen Nieruchomości. Bydgoszcz jest w trójce najtańszych miast; wyżej jest Łódź (9096 zł/m²), niżej Zielona Góra (8300 zł/m²).
+26,7% - tak zmieniła się mediana w Bydgoszczy od II kw. 2023. Szczyt przypadł na IV kw. 2025 (8988 zł/m²), obecna mediana jest od niego o 2,0% niższa. Ostatnie kwartały: II kw. 2025 - 8171 zł/m², III kw. 2025 - 8104 zł/m², IV kw. 2025 - 8988 zł/m², I kw. 2026 - 8808 zł/m².
28,0% więcej niż za mieszkanie z rynku wtórnego (7945 zł/m²) płaci się w Bydgoszczy za nowe od dewelopera (10 170 zł/m², I kw. 2026). Tę różnicę warto zestawić z kosztem remontu mieszkania z rynku wtórnego.
11 128 zł/m² to najwyższa mediana ceny metra wśród ulic w Bydgoszczy z co najmniej 20 transakcjami w ciągu 24 miesięcy. Najdroższe ulice: Gajowa (11 128 zł/m²), Akademicka (10 691 zł/m²) i Królowej Jadwigi (10 596 zł/m²). Najtańsze: Sandomierska (6638 zł/m²), Gdańska (6760 zł/m²) i Bocianowo (6770 zł/m²).
3 670 170 zł kosztowało najdroższe mieszkanie sprzedane w Bydgoszczy w ostatnich 12 miesiącach: 190,6 m² pod adresem Nad Portem 19 (19 259 zł/m², rynek pierwotny, akt z 10 lutego 2026). Pełne zestawienie: rekordy rynku mieszkań.
6736 zł/m² kosztuje metr w najtańszym obszarze w Bydgoszczy. Trzy obszary z najniższą medianą (II kw. 2025 - I kw. 2026): Pałcz (6736 zł/m²), Zofin (7013 zł/m²) i Wilczak (7796 zł/m²). Najdrożej: Bocianowo (9761 zł/m²), Czyżkówko (9565 zł/m²) i Szwederowo (9509 zł/m²).
| Obszar | Mediana ceny | Wobec miasta | Zmiana r/r | Akty (12 mies.) |
|---|---|---|---|---|
| Bocianowo | 9761 zł/m² | +15,6% | +5,6% | 589 |
| Czyżkówko | 9565 zł/m² | +13,2% | +13,1% | 160 |
| Szwederowo | 9509 zł/m² | +12,6% | +25,0% | 361 |
| Czarnówko | 9388 zł/m² | +11,2% | +8,7% | 48 |
| Bielice | 9130 zł/m² | +8,1% | +20,4% | 144 |
| Bartodzieje Wielkie | 8929 zł/m² | +5,7% | +8,1% | 199 |
| Skrzetusko | 8691 zł/m² | +2,9% | +17,9% | 98 |
| Fordonek | 8677 zł/m² | +2,7% | b.d. | 30 |
| Rupienica | 8552 zł/m² | +1,3% | +10,0% | 71 |
| Bielawy | 8294 zł/m² | -1,8% | +10,7% | 154 |
| Fordon | 8290 zł/m² | -1,8% | +8,2% | 127 |
| Kapuściska | 8108 zł/m² | -4,0% | +5,9% | 214 |
| Suszyn | 8088 zł/m² | -4,2% | +2,6% | 390 |
| Osiedle Leśne | 8049 zł/m² | -4,7% | +9,2% | 223 |
| Okole | 7954 zł/m² | -5,8% | -7,7% | 93 |
| Bartodzieje Małe | 7851 zł/m² | -7,0% | +5,2% | 196 |
| Biedaszkowo | 7829 zł/m² | -7,3% | -5,6% | 198 |
| Wilczak | 7796 zł/m² | -7,7% | +4,0% | 156 |
| Zofin | 7013 zł/m² | -17,0% | +8,8% | 95 |
| Pałcz | 6736 zł/m² | -20,2% | -7,2% | 63 |
Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości, akty do 28 września 2026; obszary od 30 aktów.
Co stanie się z ratą przy innym poziomie WIBOR?
Rata za 50 m² w Bydgoszczy i zapas lokalnej pary przy różnych poziomach WIBOR 3M:
| Scenariusz | Zmiana | Rata 50 m² | Czy starczy? |
|---|---|---|---|
| WIBOR 1,88% | -2 pp | 1915 zł | starczy + zapas 386 750 złkredyt to 197% kosztu mieszkania |
| WIBOR 2,88% | -1 pp | 2152 zł | starczy + zapas 311 750 złkredyt to 178% kosztu mieszkania |
| WIBOR 3,88% | dziś | 2402 zł | starczy + zapas 247 750 złkredyt to 162% kosztu mieszkania |
| WIBOR 4,88% | +1 pp | 2664 zł | starczy + zapas 192 750 złkredyt to 149% kosztu mieszkania |
| WIBOR 5,88% | +2 pp | 2937 zł | starczy + zapas 145 750 złkredyt to 137% kosztu mieszkania |
Co zmieni się przy innej cenie m²?
Zapas lub niedobór lokalnej pary przy innej cenie m²:
| Cena m² | Zmiana | Koszt 50 m² | Czy starczy? |
|---|---|---|---|
| 6753 zł/m² | -15% | 337 650 zł | starczy + zapas 307 350 złkredyt to 191% kosztu mieszkania |
| 7151 zł/m² | -10% | 357 550 zł | starczy + zapas 287 450 złkredyt to 180% kosztu mieszkania |
| 7945 zł/m² | dziś | 397 250 zł | starczy + zapas 247 750 złkredyt to 162% kosztu mieszkania |
| 8740 zł/m² | +10% | 437 000 zł | starczy + zapas 208 000 złkredyt to 148% kosztu mieszkania |
| 9534 zł/m² | +20% | 476 700 zł | starczy + zapas 168 300 złkredyt to 135% kosztu mieszkania |
Wybierz konkretny kredyt hipoteczny
Jak powstaje werdykt? Metodologia raportu
Indeks ma jawną metodologię na licencji CC BY 4.0: założenia wspólne dla 17 miast (metraż, DSTI, stopa stresowa, wagi sygnałów) są na stronie metodologii werdyktu. W Bydgoszczy model zmienia tylko dochód lokalnej pary:
| Lokalna para | 2 dochody w wysokości regionalnej średniej: 5997 zł netto każde, łącznie 11 994 zł netto / mies. (16 660 zł brutto) - przeciętne wynagrodzenie w gospodarce narodowej w województwie kujawsko-pomorskie (GUS, średnia z 12 publikacji GUS (maj 2025 - kwiecień 2026)), pomnożone przez 2 osoby pracujące |
|---|
Źródło: finwire.pl - ceny mieszkań z Rejestru Cen Nieruchomości (mediana z aktów notarialnych, kwartalnie) + WIBOR 3M GPW Benchmark + NBP + inflacja CPI GUS.
Najczęstsze pytania o zakup mieszkania w Bydgoszczy
Czy warto teraz kupić mieszkanie w Bydgoszczy?
Wskaźnik ceny do dochodu (P/I) 2,0 daje werdykt "Warto rozważyć kupno". Lokalna para (dwie regionalne pensje, łącznie 11 994 zł netto) pożyczy kredyt pokrywający 162% kosztu 50 m². Pełna analiza 6 sygnałów składa się na werdykt na początku strony.
Ile kosztuje mieszkanie w Bydgoszczy?
7945 zł za m² to mediana ceny transakcyjnej na rynku wtórnym z Rejestru Cen Nieruchomości (Q1 2026, 535 aktów notarialnych). Dla mieszkania 50 m² to 397 250 zł - kwota wyjściowa do obliczeń kredytowych i wskaźnika P/I.
Kim jest "lokalna para" w tym raporcie?
Dwiema osobami pracującymi w województwie kujawsko-pomorskie, każda z dochodem na poziomie regionalnej średniej w gospodarce narodowej (GUS, średnia z 12 publikacji GUS (maj 2025 - kwiecień 2026)): 8330 zł brutto = 5997 zł netto. Łącznie para ma 11 994 zł netto miesięcznie. To benchmark consistent z modelową parą w naszych Barometrach (11 600 zł, czyli ~2x krajowa średnia netto).
Wyniki kalkulatora mają charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią porady finansowej ani kredytowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o doradztwie kredytowym. Ostateczne warunki kredytu, zdolność kredytową i ofertę ustala bank indywidualnie na podstawie złożonego wniosku.