Indeks cen transakcyjnych mieszkań: IV kw. 2025
9907 zł za m² to środkowa z median cen mieszkań w 14 miastach w IV kwartale 2025, policzonych z 26 165 aktów notarialnych z Rejestru Cen Nieruchomości. W typowym mieście metr kwadratowy zdrożał rok do roku o 4,9%, najszybciej rosły ceny w Szczecinie (+17,8%). Uwzględniam akty wpisane do rejestru do 15 września 2026.
69% typowej liczby aktów ma dziś w rejestrze I kw. 2026. Kolejne wydanie opublikuję automatycznie, gdy miasta z pełnymi danymi obejmą co najmniej 75% typowej liczby transakcji.
Które miasta drożeją najszybciej, a które tanieją?
8 z 11 miast z porównywalnymi danymi sprzed roku miało w IV kwartale 2025 wyższą medianę ceny m² niż w IV kwartale 2024. Najszybciej drożało w Szczecinie (+17,8%), Rzeszowie (+10,7%) i Warszawie (+7,1%). Taniej niż rok wcześniej było w Lublinie (-0,5%), Gdańsku (-0,6%) i Katowicach (-4,0%).
- 1Szczecin+17,8%10 842 zł/m²
- 2Rzeszów+10,7%9961 zł/m²
- 3Warszawa+7,1%16 454 zł/m²
- 4Olsztyn+6,2%8908 zł/m²
- 5Poznań+5,8%11 611 zł/m²
- 6Kraków+4,9%14 692 zł/m²
- 7Opole+4,5%9557 zł/m²
- 8Białystok+1,7%9853 zł/m²
- 9Lublin-0,5%9768 zł/m²
- 10Gdańsk-0,6%12 518 zł/m²
- 11Katowice-4,0%10 000 zł/m²
Bez porównania rok do roku: Łódź, Kielce, Zielona Góra - rejestr nie ma dla nich pełnego kwartału sprzed roku.
Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w dużych miastach?
16 454 zł za m² płacili kupujący w Warszawie, najdroższym mieście indeksu (9834 aktów), a 8488 zł w Zielonej Górze. Metr w Warszawie był więc o 94% droższy. Połowa transakcji w Warszawie zamknęła się między 14 074 a 19 122 zł/m².
| Miasto | Mediana zł/m² | r/r | k/k | Aktów |
|---|---|---|---|---|
| Warszawa | 16 454 | +7,1% | +10,0% | 9834 |
| Kraków | 14 692 | +4,9% | -0,4% | 3585 |
| Gdańsk | 12 518 | -0,6% | -4,2% | 2444 |
| Poznań | 11 611 | +5,8% | +1,0% | 1931 |
| Szczecin | 10 842 | +17,8% | +9,1% | 1088 |
| Katowice | 10 000 | -4,0% | +0,7% | 879 |
| Rzeszów | 9961 | +10,7% | +0,8% | 917 |
| Białystok | 9853 | +1,7% | +2,1% | 1701 |
| Lublin | 9768 | -0,5% | -2,9% | 426 |
| Opole | 9557 | +4,5% | +6,1% | 293 |
| Łódź | 8993 | brak | - | 1825 |
| Kielce | 8976 | brak | -0,9% | 388 |
| Olsztyn | 8908 | +6,2% | -1,9% | 535 |
| Zielona Góra | 8488 | brak | -0,1% | 319 |
- Bydgoszcz: poza wydaniem - brak aktów sprzedaży mieszkań w krajowej usłudze rejestru.
- Gdynia: poza wydaniem - powiat wciąż dopisuje akty z tego kwartału.
- Wrocław: poza wydaniem - powiat wciąż dopisuje akty z tego kwartału. Ostatni pełny kwartał: III kw. 2025, 12 623 zł/m².
Mediana ceny za m² z aktów notarialnych, IV kw. 2025. „Połowa transakcji” to przedział od 25. do 75. percentyla. Pierwotny i wtórny pokazuję, gdy rynek ma co najmniej 30 aktów. r/r - wobec IV kw. 2024, k/k - wobec III kw. 2025.
O ile nowe mieszkania są droższe od używanych?
11 654 zł za m² wyniosła mediana z median rynku pierwotnego, a 9422 zł rynku wtórnego w IV kwartale 2025. W 10 z 12 miast nowe mieszkania były droższe od używanych, najbardziej w Katowicach (+45,0%). Odwrotnie było w Zielonej Górze i Gdańsku: tam wyższą medianę miał rynek wtórny.
Jak zmieniały się ceny mieszkań w ostatnich kwartałach?
Wykres pokazuje medianę ceny m² z aktów notarialnych do IV kw. 2025 dla wybranego miasta, osobno dla całego rynku, rynku pierwotnego i wtórnego. Przerwa w linii oznacza kwartał, w którym rejestr miał za mało aktów albo niepełne dane z powiatu.
12 330 zł za m² wynosiła mediana w Warszawie w I kwartale 2023, a 16 454 zł w IV kwartale 2025: zmiana o +33,4%.
Oś pionowa: tys. zł za m². Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK), mediana z aktów notarialnych. Kwartały niepełne i z niepełnym pokryciem rejestru pominięte.
Ile wynosi różnica między ceną z cennika a ceną z aktu?
8,3% wynosi mediana różnicy między ceną z cenników deweloperów (tydzień od 28 września 2026) a medianą aktów rynku pierwotnego z IV kwartale 2025 w 12 miastach. Największa różnica jest w Gdańsku (+23,9%). Część luki to upływ czasu: akt przeniesienia własności podpisuje się zwykle po oddaniu budynku, a cenę strony uzgadniają wcześniej w umowie deweloperskiej.
Cenniki deweloperów: dane.gov.pl - ceny ofertowe deweloperów (ustawa z 21 maja 2025 r., Dz.U. 2025 poz. 758). Pokazuję miasta z co najmniej 30 aktami rynku pierwotnego w wydaniu.
Skąd są dane i jak powstaje indeks?
- 1Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości, krajowa usługa GUGiK (geoportal.gov.pl) - ceny z aktów notarialnych sprzedaży lokali mieszkalnych. Najnowszy akt w danych: 15 września 2026. Dane pobieram codziennie.
- 2Miasta: Białystok, Bydgoszcz, Gdańsk, Gdynia, Katowice, Kielce, Kraków, Lublin, Łódź, Olsztyn, Opole, Poznań, Rzeszów, Szczecin, Warszawa, Wrocław, Zielona Góra. Miasto to miasto na prawach powiatu (kod TERYT), bez gmin ościennych.
- 3Biorę tylko lokale mieszkalne sprzedane na wolnym rynku w całości (udział 1/1). Odrzucam ceny m² spoza 1. i 99. percentyla w danym powiecie, rynku i roku. Liczę medianę ceny za m², nie średnią - pojedyncze drogie apartamenty jej nie przesuwają.
- 4Miasto wchodzi do wydania, gdy kwartał jest pełny, ma co najmniej 30 aktów i nie odstaje od typowej liczby transakcji tego miasta. Kwartały, do których powiaty wciąż dopisują akty, pomijam.
- 5Wydanie powstaje dla kwartału, w którym miasta z pełnymi danymi obejmują co najmniej 75% typowej liczby aktów wszystkich 17 miast. IV kw. 2025: 89%.
- 6Zmiana rok do roku i kwartał do kwartału jest liczona tylko wtedy, gdy oba porównywane kwartały spełniają te same warunki.
- 7Zmiana mediany to nie tylko zmiana cen tych samych mieszkań: zależy też od tego, jakie mieszkania sprzedano w danym kwartale (nowe czy używane, w centrum czy na obrzeżach).
- 8Liczby przeliczam codziennie. Gdy powiat dopisze spóźnione akty, starsze wydania mogą się nieznacznie zmienić.
„W związku z uwolnieniem Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) z opłat, w serwisie www.geoportal.gov.pl w modułach „Geoportal krajowy”, „Geodezja i Kartografia” oraz „Rejestr Cen Nieruchomości” opublikowaliśmy dane z tego rejestru.”
Wszystkie wydania indeksu
Jak wykorzystać ceny transakcyjne przy zakupie mieszkania?
Najczęstsze pytania
- Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w dużych miastach według aktów notarialnych?
- 9907 zł to środkowa z median ceny m² w 14 miastach w IV kwartale 2025 (Rejestr Cen Nieruchomości). Najdrożej było w Warszawie (16 454 zł/m²), najtaniej w Zielonej Górze (8488 zł/m²).
- W którym mieście mieszkania drożeją najszybciej?
- +17,8% rok do roku wyniosła zmiana mediany ceny m² w Szczecinie w IV kwartale 2025, najwięcej spośród 11 miast z porównywalnymi danymi. Mediana wzrosła tam do 10 842 zł/m² na podstawie 1088 aktów.
- Czy ceny mieszkań spadają?
- 3 z 11 miast miało w IV kwartale 2025 niższą medianę ceny m² niż rok wcześniej: Lublinie (-0,5%), Gdańsku (-0,6%) i Katowicach (-4,0%). W pozostałych mediana wzrosła, a typowa zmiana wyniosła +4,9%.
- O ile nowe mieszkania są droższe od używanych?
- 23,7% wynosi różnica między medianą z median rynku pierwotnego (11 654 zł/m²) i wtórnego (9422 zł/m²) w IV kwartale 2025. W poszczególnych miastach różnica jest bardzo różna, bo zależy od tego, gdzie powstają nowe osiedla.
- Kiedy pojawi się kolejne wydanie indeksu?
- 69% typowej liczby aktów ma dziś w rejestrze I kw. 2026. Nowe wydanie powstaje samo, gdy miasta z pełnymi danymi obejmą co najmniej 75% typowej liczby transakcji 17 miast - powiaty wpisują akty z opóźnieniem, więc zwykle trwa to kilka miesięcy po końcu kwartału.
- Czym różni się cena transakcyjna od ceny ofertowej?
- 2 różne momenty rynku: cena ofertowa pochodzi z ogłoszenia albo cennika dewelopera i pokazuje oczekiwania sprzedającego dziś, a cena transakcyjna z aktu notarialnego pokazuje, za ile mieszkanie faktycznie sprzedano, po negocjacjach i z opóźnieniem wpisu do rejestru.
Wyniki kalkulatora mają charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią porady finansowej ani kredytowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o doradztwie kredytowym. Ostateczne warunki kredytu, zdolność kredytową i ofertę ustala bank indywidualnie na podstawie złożonego wniosku.