Indeks cen transakcyjnych finwire: I kw. 2026 - stan na 12 listopada 2026

Które miasta drożeją najszybciej, a które tanieją?

14 z 15 miast z porównywalnymi danymi sprzed roku miało w I kwartale 2026 wyższą medianę ceny m² niż w I kwartale 2025. Najszybciej drożało w Bydgoszczy (+12,1%), Szczecinie (+11,9%) i Kielcach (+8,9%). Taniej niż rok wcześniej było w Gdyni (-0,7%).

Bez porównania rok do roku: Zielona Góra - rejestr nie ma dla nich pełnego kwartału sprzed roku.

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w dużych miastach?

16 554 zł za m² płacili kupujący w Warszawie, najdroższym mieście indeksu (7334 aktów), a 8300 zł w Zielonej Górze. Metr w Warszawie był więc o 99% droższy. Połowa transakcji w Warszawie zamknęła się między 14 237 a 19 130 zł/m².

• Białystok: poza wydaniem - dane za ten kwartał są jeszcze niepełne. Ostatni pełny kwartał: IV kw. 2025, 9853 zł/m².

O ile nowe mieszkania są droższe od używanych?

10 994 zł za m² wyniosła typowa cena na rynku pierwotnym, a 9798 zł na rynku wtórnym w I kwartale 2026 (środkowa wartość spośród median miast). W 10 z 13 miast nowe mieszkania były droższe od używanych, najbardziej w Katowicach (+37,8%). Odwrotnie było w Gdańsku, Zielonej Górze i Rzeszowie: tam wyższą medianę miał rynek wtórny.

Mediana ceny za m² z aktów, I kw. 2026; rynek podany, gdy ma co najmniej 30 aktów. Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK), mediana ceny za m² z aktów notarialnych, I kw. 2026, akty do 12 listopada 2026.

Jak zmieniała się kolejność miast od najdroższego do najtańszego?

16 miast w 12 kwartałach, od II kw. 2023 do I kw. 2026: suwak przesuwa ranking po kwartałach, a paski pokazują medianę ceny za m² albo indeks, w którym pierwszy kwartał to 100. Miasto bez wartości w danym kwartale nie spełniało wtedy warunków indeksu.

Jak zmieniały się ceny mieszkań w ostatnich kwartałach?

Wykres pokazuje medianę ceny m² z aktów notarialnych do I kw. 2026. Porównaj do pięciu miast w zł/m² albo jako indeks, albo zobacz jedno miasto osobno dla rynku pierwotnego i wtórnego. Przerwa w linii oznacza kwartał, w którym rejestr miał za mało aktów albo niepełne dane z powiatu.

Ile wynosi różnica między ceną z cennika a ceną z aktu?

9,8% wynosi w I kwartale 2026 Indeks luki cenowej finwire: o tyle typowo cena z aktów notarialnych na rynku pierwotnym była niższa od ceny z cenników deweloperów na koniec kwartału (mediana 13 miast). Największa różnica jest w Gdańsku (+16,7%). Część luki to upływ czasu: akt przeniesienia własności podpisuje się zwykle po oddaniu budynku, a cenę strony uzgadniają wcześniej w umowie deweloperskiej.

Cenniki deweloperów na 31 marca 2026 (stan odtworzony z historii zmian cen), akty z I kw. 2026. Miasto w zestawieniu ma co najmniej 50 ofert z 3 inwestycji i medianę aktów rynku pierwotnego w indeksie. Indeks luki cenowej finwire: seria kwartalna, ranking miast i dzielnice.

Skąd są dane i jak powstaje indeks?

1. 1
   Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości, krajowa usługa GUGiK (geoportal.gov.pl) - ceny z aktów notarialnych sprzedaży lokali mieszkalnych. Najnowszy akt w danych: 12 listopada 2026.
2. 2
   Miasta: Białystok, Bydgoszcz, Gdańsk, Gdynia, Katowice, Kielce, Kraków, Lublin, Łódź, Olsztyn, Opole, Poznań, Rzeszów, Szczecin, Warszawa, Wrocław, Zielona Góra. Miasto oznacza miasto na prawach powiatu, bez gmin ościennych.
3. 3
   Indeks obejmuje tylko lokale mieszkalne sprzedane na wolnym rynku w całości (udział 1/1). Pomija 1% najniższych i 1% najwyższych cen za m² w danym powiecie, rynku i roku. Podstawą jest mediana ceny za m², nie średnia - pojedyncze drogie apartamenty jej nie przesuwają.
4. 4
   Miasto wchodzi do wydania, gdy kwartał jest pełny, ma co najmniej 30 aktów i nie odstaje od typowej liczby transakcji tego miasta. Kwartały, do których powiaty wciąż wpisują akty, nie są uwzględniane.
5. 5
   Wydanie powstaje dla kwartału, w którym miasta z pełnymi danymi obejmują co najmniej 75% typowej liczby aktów wszystkich 17 miast. I kw. 2026: 94%.
6. 6
   Zmiana rok do roku i kwartał do kwartału jest liczona tylko wtedy, gdy oba porównywane kwartały spełniają te same warunki.
7. 7
   Zmiana mediany to nie tylko zmiana cen tych samych mieszkań: zależy też od tego, jakie mieszkania sprzedano w danym kwartale (nowe czy używane, w centrum czy na obrzeżach).
8. 8
   Liczby są przeliczane codziennie. Gdy powiat wpisze spóźnione akty, starsze wydania mogą się nieznacznie zmienić.

Słowniczek wskaźników

Mediana

Środkowa cena za m²: połowa transakcji jest tańsza, połowa droższa. Pojedyncze drogie apartamenty jej nie przesuwają.

Połowa transakcji

Przedział między 25. a 75. percentylem cen za m², czyli zakres, w którym zamknęła się środkowa połowa aktów.

Typowa cena miast

Mediana z median miast w indeksie. Każde miasto liczy się raz, niezależnie od liczby transakcji.

r/r i k/k

Zmiana mediany wobec tego samego kwartału rok wcześniej i wobec poprzedniego kwartału, liczona tylko dla kwartałów w indeksie.

Pokrycie wydania

Udział typowej liczby aktów wszystkich miast serii, który pokrywają miasta z pełnymi danymi. Wydanie I kw. 2026: 94%.

Identyfikator

finwire_rcn_price_index - ten sam w pliku CSV, API i formule cytowania. Wartość w rejestrze indeksów finwire to typowa cena miast, a zmiana to mediana zmian k/k miast.

Źródła pierwotne: GUGiK - Rejestr Cen Nieruchomości, Dz.U. 2025 poz. 1542, cenniki deweloperów: dane.gov.pl - ceny ofertowe deweloperów (ustawa z 21 maja 2025 r., Dz.U. 2025 poz. 758). Indeks ma charakter informacyjny i analityczny, nie jest rekomendacją zakupu ani prognozą cen.

Jak zacytować indeks?

16 miast i 27 745 aktów notarialnych obejmuje wydanie I kw. 2026. Liczby i wykres możesz bezpłatnie wykorzystać w artykule lub analizie, wystarczy podać źródło z linkiem do raportu.

<iframe src="https://finwire.pl/embed/indeks-cen-transakcyjnych" width="100%" height="880" style="border:0;border-radius:12px" loading="lazy" title="Indeks cen transakcyjnych mieszkań - ranking miast finwire.pl"></iframe>
<p>Źródło: <a href="https://finwire.pl/raporty/indeks-cen-transakcyjnych">finwire.pl - Indeks cen transakcyjnych</a></p>

Identyfikator serii: finwire_rcn_price_index, licencja CC BY 4.0. Plik CSV z liczbami miast jest pod tabelą miast.

Osadzony ranking miast zawsze pokazuje najnowsze wydanie indeksu i aktualizuje się razem z raportem. Dane z tabeli miast skopiujesz przyciskiem pod tabelą. Podgląd i pozostałe narzędzia do osadzenia.

Wszystkie wydania indeksu

2 wydań w serii. Każde ma własny adres, a liczby starszych wydań mogą się nieznacznie zmienić, gdy powiat wpisze spóźnione akty.

Jak wykorzystać ceny transakcyjne przy zakupie mieszkania?