Indeks cen transakcyjnych mieszkań: I kw. 2026
10 050 zł za m² to typowa cena mieszkań w 17 miastach w I kwartale 2026: środkowa wartość spośród median poszczególnych miast, policzonych z 28 449 aktów notarialnych z Rejestru Cen Nieruchomości. W typowym mieście metr kwadratowy zdrożał rok do roku o 5,1%, najszybciej rosły ceny w Białymstoku (+13,2%). Indeks obejmuje akty wpisane do rejestru do 1 października 2026.
79% typowej liczby aktów za II kw. 2026 jest dziś w rejestrze. Kolejne wydanie ukaże się automatycznie, gdy miasta z pełnymi danymi obejmą co najmniej 75% typowej liczby transakcji.
Które miasta drożeją najszybciej, a które tanieją?
15 z 16 miast z porównywalnymi danymi sprzed roku miało w I kwartale 2026 wyższą medianę ceny m² niż w I kwartale 2025. Najszybciej drożało w Białymstoku (+13,2%), Bydgoszczy (+12,3%) i Szczecinie (+11,8%). Taniej niż rok wcześniej było w Gdyni (-0,8%).
- 1Białystok+13,2%10 050 zł/m²
- 2Bydgoszcz+12,3%8808 zł/m²
- 3Szczecin+11,8%10 502 zł/m²
- 4Kielce+8,7%10 068 zł/m²
- 5Warszawa+7,4%16 577 zł/m²
- 6Kraków+7,3%14 999 zł/m²
- 7Łódź+7,2%9096 zł/m²
- 8Poznań+5,2%11 509 zł/m²
- 9Gdańsk+4,9%13 186 zł/m²
- 10Olsztyn+4,5%9180 zł/m²
- 11Wrocław+4,2%12 624 zł/m²
- 12Opole+4,0%9430 zł/m²
- 13Katowice+2,9%9674 zł/m²
- 14Rzeszów+0,7%9513 zł/m²
- 15Lublin+0,2%9972 zł/m²
- 16Gdynia-0,8%11 719 zł/m²
Bez porównania rok do roku: Zielona Góra - rejestr nie ma dla nich pełnego kwartału sprzed roku.
Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w dużych miastach?
16 577 zł za m² płacili kupujący w Warszawie, najdroższym mieście indeksu (7275 aktów), a 8300 zł w Zielonej Górze. Metr w Warszawie był więc o 100% droższy. Połowa transakcji w Warszawie zamknęła się między 14 262 a 19 150 zł/m².
| Miasto | Mediana zł/m² | r/r | k/k | Aktów |
|---|---|---|---|---|
| Warszawa | 16 577 | +7,4% | +0,7% | 7275 |
| Kraków | 14 999 | +7,3% | +2,1% | 3311 |
| Gdańsk | 13 186 | +4,9% | +5,3% | 2582 |
| Wrocław | 12 624 | +4,2% | +0,9% | 3037 |
| Gdynia | 11 719 | -0,8% | -5,8% | 629 |
| Poznań | 11 509 | +5,2% | -0,9% | 2064 |
| Szczecin | 10 502 | +11,8% | -4,4% | 1123 |
| Kielce | 10 068 | +8,7% | +12,4% | 572 |
| Białystok | 10 050 | +13,2% | +2,0% | 867 |
| Lublin | 9972 | +0,2% | +0,9% | 583 |
| Katowice | 9674 | +2,9% | -3,3% | 955 |
| Rzeszów | 9513 | +0,7% | -4,4% | 927 |
| Opole | 9430 | +4,0% | -1,6% | 300 |
| Olsztyn | 9180 | +4,5% | +2,6% | 532 |
| Łódź | 9096 | +7,2% | +3,0% | 2626 |
| Bydgoszcz | 8808 | +12,3% | -2,0% | 777 |
| Zielona Góra | 8300 | brak | -2,2% | 289 |
Mediana ceny za m² z aktów notarialnych, I kw. 2026. „Połowa transakcji” to przedział cen środkowej połowy transakcji. Ceny osobno dla rynku pierwotnego i wtórnego są podane, gdy dany rynek ma co najmniej 30 aktów. r/r - wobec I kw. 2025, k/k - wobec IV kw. 2025.
O ile nowe mieszkania są droższe od używanych?
10 994 zł za m² wyniosła typowa cena na rynku pierwotnym, a 9898 zł na rynku wtórnym w I kwartale 2026 (środkowa wartość spośród median miast). W 11 z 15 miast nowe mieszkania były droższe od używanych, najbardziej w Katowicach (+37,8%). Odwrotnie było w Gdyni, Gdańsku, Zielonej Górze i Rzeszowie: tam wyższą medianę miał rynek wtórny.
Jak zmieniały się ceny mieszkań w ostatnich kwartałach?
Wykres pokazuje medianę ceny m² z aktów notarialnych do I kw. 2026 dla wybranego miasta, osobno dla całego rynku, rynku pierwotnego i wtórnego. Przerwa w linii oznacza kwartał, w którym rejestr miał za mało aktów albo niepełne dane z powiatu.
12 582 zł za m² wynosiła mediana ceny mieszkań w Warszawie w II kwartale 2023, a 16 577 zł w I kwartale 2026: zmiana o +31,8%.
Oś pionowa: tys. zł za m². Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK), mediana z aktów notarialnych. Pominięto kwartały, za które rejestr nie jest jeszcze kompletny.
Ile wynosi różnica między ceną z cennika a ceną z aktu?
13,4% wynosi mediana różnicy między ceną z cenników deweloperów (tydzień od 5 października 2026) a medianą cen z aktów notarialnych na rynku pierwotnym z I kwartale 2026 w 15 miastach. Największa różnica jest w Gdańsku (+20,2%). Część luki to upływ czasu: akt przeniesienia własności podpisuje się zwykle po oddaniu budynku, a cenę strony uzgadniają wcześniej w umowie deweloperskiej.
Cenniki deweloperów: dane.gov.pl - ceny ofertowe deweloperów (ustawa z 21 maja 2025 r., Dz.U. 2025 poz. 758). Zestawienie obejmuje miasta z co najmniej 30 aktami z rynku pierwotnego w danym kwartale.
Skąd są dane i jak powstaje indeks?
- 1Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości, krajowa usługa GUGiK (geoportal.gov.pl) - ceny z aktów notarialnych sprzedaży lokali mieszkalnych. Najnowszy akt w danych: 1 października 2026. Dane są aktualizowane codziennie.
- 2Miasta: Białystok, Bydgoszcz, Gdańsk, Gdynia, Katowice, Kielce, Kraków, Lublin, Łódź, Olsztyn, Opole, Poznań, Rzeszów, Szczecin, Warszawa, Wrocław, Zielona Góra. Miasto oznacza miasto na prawach powiatu, bez gmin ościennych.
- 3Indeks obejmuje tylko lokale mieszkalne sprzedane na wolnym rynku w całości (udział 1/1). Pomija 1% najniższych i 1% najwyższych cen za m² w danym powiecie, rynku i roku. Podstawą jest mediana ceny za m², nie średnia - pojedyncze drogie apartamenty jej nie przesuwają.
- 4Miasto wchodzi do wydania, gdy kwartał jest pełny, ma co najmniej 30 aktów i nie odstaje od typowej liczby transakcji tego miasta. Kwartały, do których powiaty wciąż wpisują akty, nie są uwzględniane.
- 5Wydanie powstaje dla kwartału, w którym miasta z pełnymi danymi obejmują co najmniej 75% typowej liczby aktów wszystkich 17 miast. I kw. 2026: 100%.
- 6Zmiana rok do roku i kwartał do kwartału jest liczona tylko wtedy, gdy oba porównywane kwartały spełniają te same warunki.
- 7Zmiana mediany to nie tylko zmiana cen tych samych mieszkań: zależy też od tego, jakie mieszkania sprzedano w danym kwartale (nowe czy używane, w centrum czy na obrzeżach).
- 8Liczby są przeliczane codziennie. Gdy powiat wpisze spóźnione akty, starsze wydania mogą się nieznacznie zmienić.
„W związku z uwolnieniem Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) z opłat, w serwisie www.geoportal.gov.pl w modułach „Geoportal krajowy”, „Geodezja i Kartografia” oraz „Rejestr Cen Nieruchomości” opublikowaliśmy dane z tego rejestru.”
Jak zacytować indeks?
17 miast i 28 449 aktów notarialnych obejmuje wydanie I kw. 2026. Liczby i wykres możesz bezpłatnie wykorzystać w artykule lub analizie, wystarczy podać źródło z linkiem do raportu.
Źródło: finwire.pl, Indeks cen transakcyjnych mieszkań, I kw. 2026, https://finwire.pl/raporty/indeks-cen-transakcyjnych
<iframe src="https://finwire.pl/embed/indeks-cen-transakcyjnych" width="100%" height="920" style="border:0;border-radius:12px" loading="lazy" title="Indeks cen transakcyjnych mieszkań - ranking miast finwire.pl"></iframe>
<p>Źródło: <a href="https://finwire.pl/raporty/indeks-cen-transakcyjnych">finwire.pl - Indeks cen transakcyjnych</a></p>Osadzony ranking miast zawsze pokazuje najnowsze wydanie indeksu i aktualizuje się razem z raportem. Zobacz podgląd i pozostałe narzędzia do osadzenia.
Wszystkie wydania indeksu
Jak wykorzystać ceny transakcyjne przy zakupie mieszkania?
Najczęstsze pytania
- Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w dużych miastach według aktów notarialnych?
- 10 050 zł to typowa cena m² (środkowa wartość spośród median miast) w 17 miastach w I kwartale 2026 (Rejestr Cen Nieruchomości). Najdrożej było w Warszawie (16 577 zł/m²), najtaniej w Zielonej Górze (8300 zł/m²).
- W którym mieście mieszkania drożeją najszybciej?
- +13,2% rok do roku wyniosła zmiana mediany ceny m² w Białymstoku w I kwartale 2026, najwięcej spośród 16 miast z porównywalnymi danymi. Mediana wzrosła tam do 10 050 zł/m² na podstawie 867 aktów.
- Czy ceny mieszkań spadają?
- 1 z 16 miast miało w I kwartale 2026 niższą medianę ceny m² niż rok wcześniej: Gdynia (-0,8%). W pozostałych mediana wzrosła albo się nie zmieniła, a typowa zmiana wyniosła +5,1%.
- O ile nowe mieszkania są droższe od używanych?
- 11,1% wynosi różnica między typową ceną m² na rynku pierwotnym (10 994 zł/m²) i wtórnym (9898 zł/m²) w I kwartale 2026. W poszczególnych miastach różnica jest bardzo różna, bo zależy od tego, gdzie powstają nowe osiedla.
- Kiedy pojawi się kolejne wydanie indeksu?
- 79% typowej liczby aktów za II kw. 2026 jest dziś w rejestrze. Nowe wydanie ukazuje się automatycznie, gdy miasta z pełnymi danymi obejmą co najmniej 75% typowej liczby transakcji 17 miast - powiaty wpisują akty z opóźnieniem, więc zwykle trwa to kilka miesięcy po końcu kwartału.
- Czym różni się cena transakcyjna od ceny ofertowej?
- 2 różne momenty rynku: cena ofertowa pochodzi z ogłoszenia albo cennika dewelopera i pokazuje oczekiwania sprzedającego dziś, a cena transakcyjna z aktu notarialnego pokazuje, za ile mieszkanie faktycznie sprzedano, po negocjacjach i z opóźnieniem wpisu do rejestru.
Wyniki kalkulatora mają charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią porady finansowej ani kredytowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o doradztwie kredytowym. Ostateczne warunki kredytu, zdolność kredytową i ofertę ustala bank indywidualnie na podstawie złożonego wniosku.