Wycena mieszkania online: ile jest warte Twoje mieszkanie?
Wpisz adres i metraż. Policzę przedział wartości z cen, za które sprzedano podobne mieszkania w okolicy według aktów notarialnych z Rejestru Cen Nieruchomości. To szacunek na podstawie cen transakcyjnych, nie operat rzeczoznawcy.
Ile kosztuje metr mieszkania w Warszawie, Gdańsku, Wrocławiu i Łodzi?
16 432 zł za m² to mediana ceny transakcyjnej mieszkań z rynku wtórnego w Warszawie (IV kw. 2025, 3575 transakcji, Rejestr Cen Nieruchomości), a 7893 zł w Łodzi (IV kw. 2025). Mediana miasta to punkt odniesienia - wycena konkretnego mieszkania zależy od okolicy, dlatego szacunek powyżej liczę z transakcji w promieniu od adresu.
Mediany z rynku wtórnego, wszystkie metraże. Pokazuję tylko pełne kwartały z co najmniej 30 transakcjami.
Czym ten szacunek różni się od wyceny rzeczoznawcy?
Operat szacunkowy to pisemna opinia rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości (art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami) i tylko on jest dokumentem dla banku, sądu czy urzędu skarbowego. Szacunek na tej stronie pokazuje, za ile sprzedawano podobne mieszkania w okolicy - to punkt odniesienia do negocjacji, rozmowy z bankiem i sprawdzenia LTV.
Dane z aktów notarialnych
Rejestr Cen Nieruchomości zbiera ceny z aktów notarialnych, więc to ceny po negocjacjach, a nie z ogłoszeń. Biorę tylko lokale mieszkalne sprzedane w całości na wolnym rynku.
Porównywalne mieszkania
Ten sam rynek, metraż ±20%, liczba pokoi w pierwszym kroku. Promień 500 m, 1 km albo 2 km i 4 albo 8 pełnych kwartałów - każde poszerzenie jest opisane przy wyniku.
Trend do dziś
Starsze transakcje przeliczam wygładzonym trendem median w powiecie, z limitem ±15% na transakcję. Gdy w powiecie jest za mało sprzedaży, zostawiam ceny bez korekty i piszę o tym.
Prywatność
W bazie nie ma adresów lokali - transakcje są przypisane do kwadratów 250 × 250 m. Wynik powstaje z co najmniej 5 transakcji, a Twój adres nie trafia do linku ani do bazy.
Najczęstsze pytania
- Jak działa wycena mieszkania online na finwire.pl?
- 5 transakcji to minimum, od którego pokazuję jakąkolwiek liczbę, a przy 15 kończę poszerzanie kryteriów. Szacunek bierze ceny z aktów notarialnych z Rejestru Cen Nieruchomości dla mieszkań o metrażu ±20% w promieniu 500 m od adresu z ostatnich 4 pełnych kwartałów; gdy jest ich za mało, promień rośnie do 1 i 2 km, a okres do 8 kwartałów. Wynik to przedział od 25. do 75. percentyla ceny za m² razy metraż.
- Czy wycena mieszkania online zastąpi operat szacunkowy?
- Operat szacunkowy to pisemna opinia o wartości nieruchomości sporządzana przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 156 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami) i tylko on jest dokumentem dla banku, sądu czy urzędu. Ten szacunek to punkt odniesienia z cen transakcyjnych: nie zna stanu technicznego, standardu wykończenia ani widoku z okna.
- Skąd pochodzą ceny transakcyjne mieszkań?
- Rejestr Cen Nieruchomości prowadzą starostowie i prezydenci miast na prawach powiatu na podstawie aktów notarialnych; od 13 lutego 2026 r. dane są dostępne bezpłatnie przez krajową usługę GUGiK (Dz.U. 2025 poz. 1542). Biorę tylko lokale mieszkalne sprzedane w całości na wolnym rynku, z datą aktu od 2010 r., bez cen odstających. Najnowszy akt w danych dla miast na tej stronie pochodzi z 10 września 2026.
- Dlaczego dla mojego adresu nie ma wyniku?
- 5 transakcji w promieniu 2 km z ostatnich 8 kwartałów to minimum. Poniżej nie pokazuję liczby, bo byłaby przypadkowa albo pozwalałaby odtworzyć cenę konkretnego mieszkania. Część powiatów wprowadza akty do rejestru z opóźnieniem albo nie udostępniła jeszcze danych w usłudze krajowej - wtedy wynik pojawi się po uzupełnieniu rejestru.
- Co to jest LTV i dlaczego ma znaczenie przy refinansowaniu?
- 80% to maksymalne LTV nowego kredytu hipotecznego według Rekomendacji S KNF, a 90%, gdy część ponad 80% jest dodatkowo zabezpieczona. LTV (loan to value) to stosunek salda kredytu do wartości nieruchomości. Bank, który przejmuje kredyt przy refinansowaniu, liczy LTV od aktualnej wyceny, więc wzrost cen mieszkań od dnia zakupu obniża LTV.
- Czy piętro, pokoje i rynek wpływają na wynik?
- 3 kryteria zawężają porównanie: rynek (pierwotny i wtórny liczę osobno), liczba pokoi (w pierwszym kroku, w promieniu 500 m) i metraż. Piętro nie zawęża próby, bo rejestr ma je dla części transakcji - gdy w próbie jest co najmniej 10 sprzedaży z podobnego piętra, pokazuję ich medianę osobno.
Wyniki kalkulatora mają charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią porady finansowej ani kredytowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o doradztwie kredytowym. Ostateczne warunki kredytu, zdolność kredytową i ofertę ustala bank indywidualnie na podstawie złożonego wniosku.