Ceny mieszkań 2026: PKO BP prognozuje wzrost o 5% - kurcząca się podaż napędza rynek

Ceny transakcyjne mieszkań w Polsce wzrosną w perspektywie roku o około 5% rok do roku - wynika z wrześniowej prognozy analityków Centrum Analiz PKO BP (raport Rynek Mieszkaniowy, wrzesień 2026). Jeśli wynajmujesz w Krakowie za 3 100 zł miesięcznie i masz odłożone 110 tys. zł na wkład własny, to prognoza oznacza konkret: mieszkanie, które dziś kosztuje 700 tys. zł, za rok może być droższe o ok. 35 tys. zł - mniej więcej tyle, ile odkładasz przez dwa lata najmu. Stan na wrzesień 2026.

O ile PKO BP prognozuje wzrost cen mieszkań w 2026?

PKO BP prognozuje wzrost średnich cen transakcyjnych mieszkań o około 5% rok do roku w perspektywie kolejnych dwunastu miesięcy (Centrum Analiz PKO BP, wrzesień 2026). W scenariuszu bazowym bank mówi ostrożniej o stabilizacji rynku z umiarkowanym wzrostem rzędu 3-4%, ale kierunek jest jeden: w górę. To zwrot wobec pierwszej połowy roku, gdy dane NBP za I kw. 2026 pokazały spadek na rynku wtórnym - pierwszy raz od blisko 12 lat.

Prognoza opiera się na twardych danych transakcyjnych. Wg NBP i bazy BaRN (Baza Rynku Nieruchomości - zbiera ceny z aktów notarialnych) w okresie od III kw. 2025 do II kw. 2026 ceny transakcyjne mieszkań używanych wzrosły średnio o 1,81%, a ofertowe na rynku pierwotnym o 3,19%. W Warszawie liczba transakcji skoczyła o 71,4% kwartał do kwartału, a cena transakcyjna o 2,3% (NBP, II kw. 2026). Rynek, który jeszcze zimą wyglądał na uśpiony, wiosną drgnął.

Dwie liczby, które media często zlepiają, warto rozdzielić. Ceny ofertowe deweloperów w Warszawie spadły w sierpniu 2026 do 19,6 tys. zł/m2, ale to efekt statystyczny - do oferty trafiły tańsze lokale, a nie fala przecen, co opisywaliśmy przy okazji sierpniowych danych. Prognoza PKO BP dotyczy cen transakcyjnych - tego, co realnie płacisz u notariusza.

Dlaczego mieszkań zacznie ubywać?

Głównym motorem prognozowanych podwyżek jest kurcząca się podaż, a nie tani pieniądz. Liczba nowych projektów deweloperskich spadła w sześciu największych aglomeracjach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Łódź, Poznań, Trójmiasto) o 24% rok do roku (Centrum Analiz PKO BP, 2026). Deweloperzy od początku 2025 r. systematycznie ograniczają starty nowych inwestycji - i to właśnie ten czynnik, zdaniem analityków PKO BP, zaczyna się kumulować.

Mechanizm jest prosty. Duża oferta z lat 2024-2025 przez pierwsze miesiące roku tłumiła ceny - kupujący mieli w czym przebierać. Ale ta oferta się wyprzedaje, a nowa nie nadchodzi w tym samym tempie. Do tego dochodzą koszty: zmiany w warunkach technicznych, droższe uzbrojenie działek, wygaszenie specustawy mieszkaniowej od września 2026, które dodatkowo hamuje nowe projekty. Mniej gruntów w budowie dziś to mniej mieszkań na sprzedaż za rok.

Według analityków Centrum Analiz PKO BP (raport Rynek Mieszkaniowy, wrzesień 2026), przesłanki podażowe stopniowo się akumulują i to one - obok odbudowy popytu - przeważą w drugiej połowie roku. To spójne z tym, co NBP i PKO BP sygnalizowały dla rynku domów jednorodzinnych, gdzie korekta cen również okazała się przystankiem, a nie końcem trendu.

Co obniżki stóp robią z Twoją zdolnością kredytową?

Zdolność kredytowa przeciętnego kupującego może wzrosnąć nawet o około 8% na jednym cyklu obniżek stóp (szacunki na bazie danych bankowych, 2026). To druga strona równania popytowego: gdy stopy spadają, ta sama pensja pozwala pożyczyć więcej, więcej osób wraca na rynek, a przy ograniczonej podaży rośnie presja na ceny. W 2025 r. RPP obniżyła stopy sześciokrotnie - i te decyzje wciąż działają.

Od marca 2026 stopa referencyjna NBP stoi na 3,75% i po wrześniowym posiedzeniu RPP się nie zmieniła. WIBOR 3M (trzymiesięczna stopa, po której banki pożyczają sobie pieniądze) wynosi 3,86% - 11 punktów bazowych (pb, jedna setna punktu procentowego) powyżej stopy NBP. Rynek nie wycenia szybkiej obniżki, bo inflacja CPI (indeks cen konsumpcyjnych wg GUS) sięga 3,4% i dotyka górnej granicy pasma NBP. Ekonomiści ING widzą przestrzeń do kolejnych cięć dopiero w połowie 2027 r.

Dla rynku mieszkań to ważne rozróżnienie. Powiem wprost: prognozowany wzrost cen nie wynika z nowej fali taniejącego kredytu, bo tej na razie nie ma. Wynika z tego, że popyt odbudowany w 2025 r. zderza się z topniejącą podażą. Gdyby RPP jednak wróciła do obniżek wcześniej, niż zakłada ING, do rynku dołączyłaby kolejna grupa kupujących - i wtedy 5% mogłoby okazać się prognozą zbyt ostrożną.

Kupować teraz czy poczekać? Rachunek dla wynajmującego

Przy najmie 3 100 zł miesięcznie i 110 tys. zł oszczędności prognozowany wzrost cen o 5% działa przeciwko Tobie z dwóch stron naraz. W Krakowie, gdzie metr kosztuje ok. 14 601 zł (SonarHome, czerwiec 2026, szczegóły w naszej analizie krakowskiego rynku), mieszkanie 48 m2 to dziś ok. 700 tys. zł. Wzrost o 5% w rok to +35 tys. zł do ceny - i jednocześnie +7 tys. zł do wymaganego wkładu własnego 20%.

Czekając rok, płacisz 37 200 zł czynszu najmu, którego nie odzyskasz, a cel się od Ciebie oddala. To jednak nie jest argument "kupuj natychmiast". Twoje 110 tys. zł to solidny wkład, ale przy mieszkaniu za 700 tys. zł potrzebujesz 140 tys. zł na sam wkład 20% plus 3,5-5% na koszty transakcyjne (PCC, notariusz, wpis). Rata kredytu 560 tys. zł na 25 lat przy WIBOR 3,86% + marża 1,9% to ok. 3 500 zł miesięcznie - wciąż powyżej Twojego obecnego czynszu, ale różnica topnieje.

Moim zdaniem kluczowe pytanie nie brzmi "czy ceny wzrosną", tylko "czy zdążysz z wkładem, zanim wzrosną bardziej". Jeśli do pełnego wkładu brakuje Ci kilkunastu tysięcy i dobierzesz je w kilka miesięcy, prognoza PKO BP jest argumentem, by nie zwlekać. Jeśli brakuje Ci 40-50 tys. zł, pogoń za rynkiem może być stresująca i lepiej policzyć oba warianty na zimno. Porównaj najem z zakupem w Decyzjomacie Kupno-Wynajem, a zdolność i ratę sprawdź w Decyzjomacie Hipotecznym. Sam koszt dojścia do transakcji policzysz w kalkulatorze najem vs kupno.

Moja ocena: to nie jest 2021, ale okno dla kupujących się przymyka

Prognoza 5% to nie zapowiedź szaleństwa cenowego w stylu 2021 r., gdy metr w metropoliach drożał po kilkanaście procent rocznie. Bez taniejącego kredytu i bez rządowej dopłaty na miarę "Bezpiecznego kredytu" rynek nie ma paliwa na dwucyfrowe wzrosty. Umiarkowany wzrost przy stopie NBP na 3,75% i CPI 3,4% oznacza, że realnie - po odjęciu inflacji - ceny mieszkań urosną o ok. 1,5-2%. To rynek, który się normalizuje, a nie przegrzewa.

Ale dla kogoś, kto zbiera na wkład, kierunek jest jednoznaczny i to budzi moją czujność wobec taktyki "poczekam na przecenę". Ta przecena z I kw. 2026 już się skończyła. Rynek wtórny wrócił do wzrostów, transakcji w Warszawie przybyło o 71,4% kw/kw, a podaż nowych mieszkań się kurczy. To układ, w którym każdy kolejny kwartał zwłoki statystycznie kosztuje kupującego więcej. Podobny błąd popełnili ci, którzy czekali na dnie w 2023 r. - okno okazało się węższe, niż sądzili.

Co obserwować do końca 2026 r.? Trzy rzeczy: tempo startów nowych inwestycji deweloperskich (jeśli dalej spada, presja cenowa rośnie), decyzje RPP (każda obniżka to +8% zdolności i więcej kupujących) oraz dane BaRN za III kw., które NBP opublikuje zimą. Jeśli podaż dalej topnieje, a RPP zaskoczy obniżką - prognoza 5% szybko stanie się nieaktualna w górę. Więcej analiz rynku znajdziesz w hubie kategorii nieruchomości, a aktualne oferty banków w rankingu kredytów hipotecznych.

FAQ

O ile PKO BP prognozuje wzrost cen mieszkań w 2026?

Około 5% rok do roku w perspektywie kolejnych dwunastu miesięcy prognozuje Centrum Analiz PKO BP (raport Rynek Mieszkaniowy, wrzesień 2026). W scenariuszu bazowym bank mówi ostrożniej o wzroście 3-4%. Prognoza dotyczy cen transakcyjnych - realnie płaconych u notariusza, a nie ofertowych.

Dlaczego ceny mieszkań mają rosnąć mimo wysokich stóp?

Kurcząca się podaż jest głównym motorem. Liczba nowych projektów deweloperskich spadła o 24% rok do roku w sześciu największych aglomeracjach (PKO BP, 2026). Duża oferta z lat 2024-2025 się wyprzedaje, a nowa nie nadchodzi w tym samym tempie, co przy odbudowanym popycie tworzy presję na wzrost cen.

Czy warto teraz kupować mieszkanie, czy poczekać na spadki?

Spadki z I kw. 2026 już się skończyły - rynek wtórny wrócił do wzrostów (+1,81% rdr wg NBP BaRN, II kw. 2026). Przy prognozie 5% każdy kwartał zwłoki statystycznie podnosi cenę zakupu i wymagany wkład własny. Decyzja zależy od tego, czy masz już pełny wkład, czy dopiero go zbierasz.

Ile wynosi rata kredytu na mieszkanie w Krakowie w 2026?

Rata kredytu 560 tys. zł na 25 lat przy WIBOR 3M 3,86% i marży 1,9% to ok. 3 500 zł miesięcznie (stan na wrzesień 2026). To wciąż więcej niż typowy czynsz najmu ok. 3 100 zł, ale różnica maleje. Dokładną kwotę policzysz w kalkulatorze raty po podaniu własnych parametrów.

Jak obniżki stóp wpływają na ceny mieszkań?

Zdolność kredytowa rośnie o ok. 8% na każdym cyklu obniżek (dane bankowe, 2026). Ta sama pensja pozwala pożyczyć więcej, więc na rynek wraca więcej kupujących. Przy ograniczonej podaży dodatkowy popyt przekłada się na wyższe ceny transakcyjne, nawet jeśli sama rata jest niższa.

Kiedy RPP może obniżyć stopy procentowe?

Ekonomiści ING widzą przestrzeń do kolejnych obniżek dopiero w połowie 2027 r. Inflacja CPI na poziomie 3,4% (GUS, wrzesień 2026) dotyka górnej granicy pasma NBP, dlatego stopa referencyjna od marca 2026 stoi na 3,75%, a rynek nie wycenia szybkiego cięcia.

Czy spadek cen ofertowych w Warszawie to początek przecen?

Spadek średniej ceny ofertowej w Warszawie do 19,6 tys. zł/m2 w sierpniu 2026 to efekt statystyczny - do oferty trafiły tańsze lokale, a nie fala obniżek. Ceny transakcyjne w stolicy w tym czasie rosły (+2,3% kw/kw wg NBP, II kw. 2026), więc realny koszt zakupu nie spadł.

Narzędzia do Twojej decyzji

• Decyzjomat Kupno-Wynajem
• Kalkulator kosztów zakupu mieszkania
• Kalkulator najem vs kupno
• Kalkulator PCC i notariusza
• Decyzjomat Hipoteczny