Najem krótkoterminowy 2026: 52,9% Polaków za prawem wspólnot do zakazu na doby

Ponad połowa Polaków - dokładnie 52,9% - chce, by wspólnoty mieszkaniowe i spółdzielnie mogły zakazać właścicielom wynajmu mieszkań na doby (sondaż IBRiS dla "Rzeczpospolitej", 4-5 września 2026 r., próba 1068 osób). To skok z poziomu poniżej jednej trzeciej z grudnia 2025 r. i wyraźny sygnał dla każdego, kto rozważa zakup kawalerki pod najem krótkoterminowy: nastroje twardnieją szybciej niż same przepisy, bo rządowy projekt ustawy UC135 (Ministerstwo Sportu i Turystyki) usunął strefy zakazu dla gmin jeszcze przed przyjęciem 14 lipca 2026 r. Stan na wrzesień 2026 r.

Co dokładnie pokazuje sondaż o zakazie najmu na doby?

Za prawem wspólnot i spółdzielni do zakazu najmu krótkoterminowego (wynajem lokalu na okres do 30 dni, zwykle na doby przez platformy typu Airbnb czy Booking) opowiedziało się 52,9% badanych - 26,9% odpowiedziało "zdecydowanie tak", a 26% "raczej tak" (IBRiS dla "Rzeczpospolitej", 4-5 września 2026 r.). Przeciw jest łącznie 29% (12,6% "zdecydowanie nie", 16,4% "raczej nie"), a 18,1% nie ma zdania.

Gwałtowność tej zmiany robi wrażenie. Kiedy "Rzeczpospolita" pytała o to samo w grudniu 2025 r., zwolenników ograniczeń było mniej niż jedna trzecia. W dziewięć miesięcy poparcie wzrosło o ponad 20 punktów procentowych (pp, gdzie 1 pp to jedna setna). Osobny wynik z tego samego badania: 58,2% Polaków uważa, że najem na doby przez platformy powinien być mocniej regulowany prawem.

Najwięcej zwolenników zakazu mieszka w miastach średniej wielkości. W ośrodkach od 50 tys. do 250 tys. mieszkańców za prawem wspólnot do blokowania najmu na doby jest 67% badanych, a wśród osób z wykształceniem średnim - 64% (IBRiS, wrzesień 2026 r.). To grupy, które najczęściej mieszkają w blokach, gdzie hałas i rotacja turystów w windzie są odczuwalne na co dzień.

Czy wspólnota już teraz może zakazać najmu krótkoterminowego?

Wspólnota mieszkaniowa dziś nie ma jednoznacznego prawa do zakazu najmu na doby w lokalu, który należy do prywatnego właściciela - sondaż mierzy poparcie dla przepisów, których jeszcze nie ma. To sedno sprawy, które ginie w nagłówkach. Rządowy projekt UC135, przyjęty przez Radę Ministrów 14 lipca 2026 r., wprowadza Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON - jeden rejestr zastępujący ewidencje gminne, w którym każdy wynajmujący musi uzyskać numer obiektu) oraz kary do 50 tys. zł, ale strefy zakazu dla gmin z niego wypadły.

Inaczej wygląda konkurencyjny projekt poselski klubu Polska 2050, który Sejm skierował do prac w komisjach. Zakłada on silną decentralizację - to samorządy i wspólnoty mieszkaniowe miałyby dostać szerokie uprawnienia do blokowania najmu na doby. Dwa projekty, dwie filozofie: rząd stawia na jeden centralny rejestr i kary, posłowie na oddanie decyzji lokalnym gremiom.

Ile realnie jest mieszkań na doby w Polsce?

Rynek najmu krótkoterminowego w Polsce to według Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego (PSWK) około 65 tys. mieszkań (dane za 2024 r.), z czego blisko 60 tys. wystawiono na Airbnb, a ponad 35 tys. na Booking. Według platformy analitycznej AirDNA pod koniec czerwca 2026 r. aktywnych było około 14 500 ofert. W 2024 r. współpracujący z Airbnb właściciele przyjęli ponad 1,8 mln gości i zarobili łącznie 729 mln zł.

Kluczowa liczba, która studzi emocje: całe mieszkania wynajmowane na Airbnb dłużej niż 90 nocy rocznie to zaledwie 0,05% wszystkich lokali mieszkalnych w Polsce (raport Airbnb, 2026 r.). Nawet w miastach z największą presją wskaźnik jest niski - 0,46% w Krakowie, 0,27% w Gdańsku i 0,25% w Warszawie. Dla porównania skali całego zjawiska turystycznego: według Eurostatu w 2025 r. w UE przez Airbnb, Booking i Expedię zarezerwowano około 952 mln noclegów krótkoterminowych, z czego Polska odpowiadała za około 46 mln.

Powiem wprost: te dane pochodzą od samej platformy, więc traktuję je z rezerwą, ale rząd nie przedstawił twardszej statystyki, która by je obalała. Airbnb konsekwentnie broni się liczbami - w komunikacie dla "Rzeczpospolitej" firma podkreśla: "Wzmacniamy polską gospodarkę, nie jesteśmy winni problemów mieszkaniowych" (raport Airbnb, 2026 r.), wskazując na 2,5 mld zł wkładu w PKB i 20 tys. wspieranych miejsc pracy w 2024 r. Problem w tym, że mieszkańcy bloku nie mierzą uciążliwości udziałem w PKB, tylko liczbą obcych z walizkami na klatce.

Czy zakaz najmu na doby obniży czynsze najmu długoterminowego?

Zakaz najmu krótkoterminowego niekoniecznie przełoży się na tańszy najem długoterminowy - doświadczenia rynków, które już wprowadziły licencjonowanie, są tu ostrzeżeniem. "Nie ma podstaw, by twierdzić, że sama licencja obniża czynsze; praktyka pokazuje raczej odwrotny efekt" - mówi Tatiana Pękala, ekspertka hiszpańskiego rynku nieruchomości ("Rzeczpospolita", wrzesień 2026 r.). W Hiszpanii, mimo restrykcji w Barcelonie i na Balearach, stawki najmu długoterminowego nie spadły.

Mechanizm bywa odwrotny do intuicji. Część właścicieli po zamknięciu drogi na doby wcale nie przechodzi na najem długi - sprzedaje lokal albo zostawia go pusty, bo rentowność najmu długoterminowego jest niska. Rentowność brutto najmu w Warszawie zjechała do 3,5-4% (Centrum Analiz PKO BP, 2026 r.), a przy takim poziomie zwrotu wielu inwestorów woli poczekać na wzrost wartości mieszkania niż wiązać się z lokatorem na lata. Zakaz na doby uderza więc w podaż na doby, ale niekoniecznie zasila podaż mieszkań na wynajem stały.

To jest właśnie moment, w którym mainstreamowa narracja i dane się rozjeżdżają. Media powtarzają, że ukrócenie Airbnb "uwolni" mieszkania dla zwykłych najemców. Moim zdaniem to myślenie życzeniowe - przy udziale 0,25% mieszkań w Warszawie odzyskanie nawet połowy tej puli nie ruszy stawek najmu w mieście, w którym o cenach decyduje popyt kredytowy i koszt budowy, a nie kilka tysięcy kawalerek na doby.

Co ryzyko regulacyjne zmienia w kalkulacji inwestora?

Masz około 110 tys. zł oszczędności i rozważasz zakup kawalerki w Krakowie pod najem na doby? Ten sondaż powinien zmienić Twój rachunek ryzyka, nawet jeśli żaden odgórny zakaz jeszcze nie obowiązuje. Metr w Krakowie kosztuje średnio 14 601 zł (SonarHome, czerwiec 2026 r.), więc lokal 35 m2 to około 511 tys. zł. Przy 110 tys. zł wkładu resztę finansujesz kredytem, a rentowność najmu na doby (po prowizji platformy, sprzątaniu i mediach) bywa wyższa niż najmu długiego, ale to właśnie ona jest na celowniku regulatora.

Scenariusz edukacyjny, nie rekomendacja: przy najmie długoterminowym taka kawalerka w Krakowie da czynsz rzędu 2 500-2 800 zł miesięcznie, czyli rentowność brutto około 6% wartości lokalu bez uwzględnienia kosztów. Najem na doby przy 60% obłożenia potrafi dać więcej, ale to model, który uchwała wspólnoty albo strefa zakazu (gdyby wróciła w wersji poselskiej) może wygasić z dnia na dzień. Wtedy zostajesz z lokalem kupionym pod jeden model przychodu i musisz przejść na najem długi o niższej stopie zwrotu.

Dlatego realnym ryzykiem dla Twojej inwestycji nie jest dziś ustawa UC135, z której strefy zakazu wypadły, lecz uchwała wspólnoty w konkretnym bloku - a poparcie dla takiego prawa właśnie przebiło 50%. Zanim kupisz, policz oba scenariusze najmu w kalkulatorze najem vs kupno i sprawdź, czy inwestycja broni się także przy niższej stopie z najmu długoterminowego. Werdykt "kupować czy wynajmować i inwestować nadwyżkę" przeliczysz w Decyzjomacie Kupno-Wynajem, a jeśli finansujesz zakup kredytem - policz ratę w Decyzjomacie Hipotecznym.

Dwa konkurujące projekty w Sejmie oznaczają, że kształt przepisów jest wciąż otwarty. Jeśli w toku prac wróci model decentralizacji z projektu Polska 2050, właściciele lokali na doby dostaną rok, może dwa, na dostosowanie modelu - a sondaż 52,9% będzie argumentem, po który sięgną posłowie forsujący uprawnienia dla wspólnot. Warto śledzić, który projekt wygra w komisjach, bo to on zdecyduje, czy o Twojej kawalerce zadecyduje Warszawa, czy sąsiedzi z klatki. Więcej analiz finwire.pl z rynku znajdziesz w hubie kategorii nieruchomości, a szerszy obraz nowych przepisów opisaliśmy w analizie ustawy o najmie bez stref zakazu oraz w tekście o projekcie UC135 i rejestrze CWTON. O tym, jak zmienią się opłaty za części wspólne dla lokali na doby, pisaliśmy w artykule o własności lokali, a o ucieczce kapitału do mniejszych miast w analizie decentralizacji inwestycji.

Narzędzia do Twojej decyzji

• Decyzjomat Kupno-Wynajem
• Kalkulator kosztów zakupu mieszkania
• Kalkulator najem vs kupno
• Kalkulator PCC i notariusza
• Decyzjomat Hipoteczny