Prognoza cen mieszkań Białystok do Q2 2027
Mieszkania w Białymstoku kosztują 10 199 zł/m² na rynku pierwotnym (Q2 2026, GUS RCiWN). Prognoza bazowa: ceny wzrosną o +3,7% do Q2 2027 przy założeniach ścieżki stóp: WIBOR 3M ~3,90%. Wskaźnik P/I 4,4 roku - w normie OECD (<6 lat).
Jak zmienią się ceny mieszkań w Białymstoku do Q2 2028?
Punkt startowy: 10 199 zł/m² (Q2 2026, GUS RCiWN). Model i założenia prognozy.
Czy mieszkania w Białymstoku zdrożeją? 3 scenariusze do Q2 2027
WIBOR 3M ~3,90%
WIBOR 3M ~3,90%
WIBOR 3M ~4,40%
Ścieżki stóp i opis scenariuszy: prognoza stóp NBP. Dane: GUS RCiWN Q2 2026, aktualizacja 2026-11-02.
Ile trzeba zarabiać na mieszkanie w Białymstoku?
Wskaźnik P/I (Price-to-Income) = cena mieszkania 50 m² podzielona przez roczne wynagrodzenie brutto. Przy cenie 10 199 zł/m² i wynagrodzeniu 9 651,59 zł/mies. (kwiecień 2026, GUS, Rozkład wynagrodzeń w gospodarce narodowej w kwietniu 2026 r.) - kupujący w Białymstoku potrzebuje 4,4 roku odkładania całej pensji brutto. Wartość mieści się w normie OECD (4-6 lat).
5,7% brutto daje czynsz 1 900 zł za 41 m² (1 735 ofert, znajdznajem.pl) wobec ceny zakupu - powyżej progu 5%. Szczegóły w rentowności najmu w Białymstoku.
Jak zmieniały się ceny mieszkań w Białymstoku? Historia kwartalna
Dane: GUS RCiWN (mediany cen transakcyjnych, do Q2 2026). Domyślnie ostatnie 5 lat - przesuń suwak w lewo, aby zobaczyć pełną historię.
W których obszarach w Białymstoku ceny rosną najszybciej?
+1,7% r/r - tak zmieniła się mediana ceny transakcyjnej w Białymstoku w IV kw. 2025 wobec tego samego kwartału rok wcześniej (akty notarialne RCN). To 14. tempo na 16 miast, jedno z najwolniejszych; wyżej jest Lublin (+2,0%), niżej Poznań (+0,9%).
8875 zł/m² w I kw. 2025 i 9853 zł/m² w IV kw. 2025 - ścieżka mediany w Białymstoku z ostatnich 4 kwartałów: I kw. 2025 8875 zł/m², II kw. 2025 9602 zł/m², III kw. 2025 9648 zł/m², IV kw. 2025 9853 zł/m². Ostatni kwartał jest najwyższym punktem w danych z trzech lat.
+36,5% r/r w obszarze Białostoczek to najszybszy wzrost cen w Białymstoku, a Starosielce notuje -9,1%. Ceny spadły w 7 z 18 obszarów z porównywalnymi danymi (II kw. 2025 - I kw. 2026), więc średnia miasta ukrywa lokalne korekty.
24,2% zysku w 91 dni przyniosła odsprzedaż z czołówki rankingu szybkich odsprzedaży w Białymstoku (akty notarialne): 41,3 m² pod adresem Józefa Ignacego Kraszewskiego 45B, kupione 5 listopada 2025 za 475 000 zł i sprzedane 4 lutego 2026 za 590 000 zł. Kolejne pozycje: kpt. Kazimierza Kamieńskiego "Huzar" 2 (+25,0% w 102 dni) i 42 Pułku Piechoty 74E (+31,7% w 105 dni). Zestawienie: rekordy rynku mieszkań.
181,3% wzrostu wartości przy odsprzedaży po latach: 97,3 m² pod adresem al. 1000-lecia Państwa Polskiego 10, kupione 2 sierpnia 2013 za 320 000 zł i sprzedane 26 marca 2025 za 900 000 zł - najwyższy wynik w Białymstoku w rankingu długich odsprzedaży. Pojedyncze rekordy nie są prognozą, ale pokazują, gdzie w mieście ceny rosły najszybciej.
4,2% zakupów w Białymstoku należało do firm w ostatnich czterech kwartałach (Polska: 3,4%). Firmy kupują w Białymstoku częściej niż przeciętnie w kraju.
| Obszar | Zmiana r/r | Mediana ceny | Akty (12 mies.) |
|---|---|---|---|
| Białostoczek | +36,5% | 10 890 zł/m² | 521 |
| Bacieczki | +18,7% | 9855 zł/m² | 313 |
| Słoboda | +16,9% | 10 582 zł/m² | 100 |
| Nowe Miasto | +12,8% | 9946 zł/m² | 221 |
| Zawady | +12,4% | 9471 zł/m² | 144 |
| Bażantarnia | +9,0% | 8065 zł/m² | 48 |
| Skorupy | +7,5% | 9450 zł/m² | 155 |
| Antoniuk | +5,6% | 9062 zł/m² | 338 |
| Piaski | +1,7% | 9746 zł/m² | 827 |
| Pieczurki | +1,7% | 9596 zł/m² | 291 |
| Bojary | +1,0% | 10 566 zł/m² | 1142 |
| Bagnówka | -0,9% | 9669 zł/m² | 126 |
| Dziesięciny | -0,9% | 8520 zł/m² | 148 |
| Wygoda | -1,7% | 9662 zł/m² | 41 |
| Zwierzyniec | -2,8% | 9378 zł/m² | 374 |
| Antoniuk Fabryczny | -4,5% | 8403 zł/m² | 87 |
| Marczuk | -5,5% | 7992 zł/m² | 206 |
| Starosielce | -9,1% | 8299 zł/m² | 172 |
| Dojlidy | b.d. | 9012 zł/m² | 98 |
Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości, akty do 5 października 2026; obszary od 30 aktów.
Najczęstsze pytania o ceny mieszkań w Białymstoku
- Czy ceny mieszkań w Białymstoku wzrosną do Q2 2027?
- +3,7% r/r - taki wzrost, do poziomu 10 576 zł/m² na rynku pierwotnym (Q2 2027), zakłada scenariusz bazowy (prawdopodobieństwo 60%). Punkt wyjścia: 10 199 zł/m² w Q2 2026 (GUS RCiWN), dynamika +7,3% r/r. Założenie kosztu kredytu: WIBOR 3M ~3,90%.
- Ile kosztuje mieszkanie 50 m² w Białymstoku?
- 509 950 zł - tyle kosztuje 50 m² na rynku pierwotnym w Białymstoku (Q2 2026, GUS RCiWN, mediana transakcyjna). Na rynku wtórnym: ok. 485 500 zł. Rata kredytu na 80% ceny przy oprocentowaniu 5,90% (WIBOR 3M 3,90% plus marża 2 pkt proc.) i okresie 25 lat: ok. 2 604 zł/mies.
- Jaki jest wskaźnik dostępności mieszkań w Białymstoku?
- 4,4 roku - tyle wynosi wskaźnik P/I (Price-to-Income) w Białymstoku przy założeniu odkładania 100% wynagrodzenia brutto (9 651,59 zł/mies., kwiecień 2026, GUS, Rozkład wynagrodzeń w gospodarce narodowej w kwietniu 2026 r.). Wartość poniżej 6 lat mieści się w normie OECD.
- Czy opłaca się kupić mieszkanie w Białymstoku na wynajem?
- 5,7% - taka jest stopa zwrotu brutto z najmu (gross yield) w Białymstoku, policzona z mediany czynszu 1 900 zł za 41 m² (znajdznajem.pl, 2026-11-02). Stopa powyżej 5% oznacza rynkowo uzasadnioną inwestycję - przed odliczeniem podatku, kosztów zarządzania i remontu.
- Czy ceny mieszkań w Białymstoku spadną do Q2 2027?
- -2,1% r/r - taki spadek cen mieszkań w Białymstoku do Q2 2027 zakłada scenariusz pesymistyczny (prawdopodobieństwo 30%), przy założeniu: WIBOR 3M ~4,40%. Pozostałe scenariusze: bazowy +3,7%, optymistyczny +6,7%.
Wyniki kalkulatora mają charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią porady finansowej ani kredytowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o doradztwie kredytowym. Ostateczne warunki kredytu, zdolność kredytową i ofertę ustala bank indywidualnie na podstawie złożonego wniosku.
