Ceny mieszkań Polska 2025: wzrost 2,6% - najsłabszy wynik w całej UE według Eurostatu

Wartość sprzedaży mieszkań w Polsce wzrosła w 2025 r. tylko o 2,6% rok do roku (r/r) - to najsłabszy wynik wśród 22 krajów Unii Europejskiej, dla których Eurostat opublikował dane w październiku 2026 r. Jeszcze rok wcześniej rynek rósł o 19,7%, więc jeśli wynajmujesz mieszkanie za 3 100 zł miesięcznie i odkładasz 110 tys. zł na własne cztery kąty, presja „kup teraz, zanim znów zdrożeje" właśnie wyraźnie zelżała. Stan na październik 2026 r.: rynek przeszedł z galopu do stępa.

Dlaczego Polska wypadła najgorzej w całej UE?

Polska zanotowała w 2025 r. najniższy ze wszystkich 22 krajów UE wzrost wartości sprzedaży mieszkań - 2,6% r/r wobec 19,7% rok wcześniej, wynika z danych Eurostatu opublikowanych w październiku 2026 r. To nie jest zapaść, tylko zjazd z ekstremalnie wysokiej bazy.

W tym samym czasie w całej strefie euro indeks cen mieszkań (HPI, House Price Index - zharmonizowany wskaźnik cen nieruchomości mieszkaniowych Eurostatu) rósł o 5,1% r/r (Eurostat, komunikat z 7 kwietnia 2026 r.).

Paradoks polega na tym, że w dłuższym horyzoncie Polska wciąż jest w europejskiej czołówce. Od 2015 r. ceny mieszkań urosły u nas o ok. 105%, podczas gdy średnia unijna to ok. 62% (Eurostat). W ujęciu indeksowym polski wskaźnik sięga 205 punktów wobec 100 w 2015 r., przy średniej UE ok. 162 punktów. Innymi słowy: po dekadzie wystrzału rynek po prostu musiał złapać oddech.

Sam wolumen też się skurczył. Liczba transakcji zakupu nieruchomości spadła w 2025 r. o 1,1%, przy czym sprzedaż mieszkań nowych obniżyła się o 6,1%, a obrót na rynku wtórnym wzrósł o 2,6% (Eurostat, dane wstępne). Deweloperzy dostali więc rykoszetem mocniej niż rynek z drugiej ręki.

Czy mieszkania w Polsce rzeczywiście tanieją?

Ceny transakcyjne mieszkań w Polsce po raz pierwszy od 13 lat spadły nominalnie - na rynku pierwotnym o 0,8% r/r, a na wtórnym o 0,4% r/r w IV kw. 2025 r., wynika z kwartalnej informacji NBP (Narodowy Bank Polski). To przełom, bo od 2012 r. licznik szedł wyłącznie w górę.

Dane NBP pochodzą z bazy BaRN (baza rynku nieruchomości, w której bank zbiera rzeczywiste ceny z aktów notarialnych).

Obraz jest jednak mocno zróżnicowany regionalnie. W IV kw. 2025 r. najdroższa na rynku pierwotnym była Warszawa - 16 583 zł/m², Gdańsk podrożał do 14 397 zł/m² (+9,5% r/r), a Rzeszów staniał do 10 028 zł/m² (-6,83% r/r), według danych NBP. Jedna średnia krajowa kryje więc miasta, które wciąż rosną dwucyfrowo, i takie, które już się cofają.

GUS liczy to nieco inaczej i pokazuje łagodniejszy obraz: w IV kw. 2025 r. ceny lokali mieszkalnych wzrosły o 1,5% kwartał do kwartału (k/k) i o 4,3% r/r, podaje Główny Urząd Statystyczny. Różnica między NBP a GUS wynika z metodologii - GUS obejmuje szerszy koszyk i inne wagi. Wniosek dla Ciebie jest jednak wspólny: dynamika gwałtownie wyhamowała, a w części miast oferty zaczęły schodzić poniżej cen z 2024 r.

Rynek kupującego: czy to dobry moment, żeby przestać się spieszyć?

Rynek wrócił do układu, w którym to kupujący dyktuje tempo - duża podaż ofert spotyka się z selektywnym, ostrożnym popytem, a sprzedający coraz częściej muszą schodzić z ceny. Dla osoby z 110 tys. zł oszczędności, która dziś płaci 3 100 zł czynszu najmu, oznacza to jedno: zniknął argument „każdy miesiąc zwłoki to stracone tysiące".

Przez trzy lata ten argument napędzał decyzje zakupowe. W 2025 r. przestał być prawdziwy.

Na rynku wtórnym różnica między ceną ofertową a transakcyjną znów się rozjechała, o czym pisaliśmy w analizie negocjacji cen mieszkań. Powiem wprost: w rynku kupującego to Ty masz dziś kartę przetargową, a nie właściciel mieszkania z ogłoszenia sprzed pół roku. To nie znaczy, że ceny runą - dane NBP pokazują spadki liczone w ułamkach procenta, nie krach. Znaczy to, że masz czas, żeby policzyć na spokojnie.

Sytuacja jest szczególnie wymowna w Krakowie, gdzie ceny transakcyjne sięgnęły już poziomu Warszawy (ok. 17,8 tys. zł/m² we wrześniu 2026 r.), co opisywaliśmy w analizie krakowskiego rynku. Przy takich stawkach decyzja o zakupie przestaje być oczywista nawet dla dobrze zarabiających singli.

Ile realnie kosztuje wynajem kontra zakup w Krakowie w 2026?

Mieszkanie 35 m² w Krakowie po ok. 17 tys. zł/m² to wydatek rzędu 600 tys. zł; przy wkładzie 110 tys. zł i kredycie 490 tys. zł na 25 lat z oprocentowaniem ok. 6,3% (typowe oferty, jesień 2026 r.) rata wynosi ok. 3 250 zł miesięcznie, a z czynszem administracyjnym realny koszt własności dochodzi do ok. 3 750 zł.

Najem porównywalnego lokalu to dziś ok. 3 100 zł. Poniżej przedstawiam scenariusz edukacyjny pokazujący mechanizm - to nie rekomendacja, bo każdy liczy własny horyzont i profil ryzyka.

Historycznie szeroki rynek akcji (ETF na indeks) dawał ok. 7% rocznie przed podatkiem Belki (19-procentowy podatek od zysków kapitałowych), ale bez żadnej gwarancji - to nie jest pewny zysk jak z lokaty. W rynku, który przestał galopować, różnica między „kupić teraz" a „poczekać i inwestować" przestała być oczywista na korzyść zakupu. Policz swój wariant w kalkulatorze najem kontra kupno, a pełen werdykt sprawdzisz w Decyzjomacie kupno-wynajem.

Co mówią ekonomiści o 2026 roku?

Stabilizacja z nieznacznym wzrostem cen to bazowy scenariusz największych banków na 2026 r. Według Marty Petki-Zagajewskiej, dyrektor Biura Analiz Makroekonomicznych PKO BP (raport „Rynek Mieszkaniowy 1q26: Wiatr w oczy", Centrum Analiz PKO BP), rynek czeka stabilizacja z lekkim wzrostem średnich cen transakcyjnych, wspieranym rosnącym popytem po obniżkach stóp NBP i stopniowo malejącą podażą mieszkań deweloperskich.

PKO BP szacuje wzrost rzędu ok. 5% w perspektywie roku, o czym pisaliśmy w analizie prognozy PKO BP.

Inaczej akcenty rozkłada Centrum Analiz PKO BP i bank Pekao - ten drugi zakładał przejściowy spadek średnich cen transakcyjnych w siedmiu największych miastach poniżej 14 tys. zł/m² na przełomie 2025 i 2026 r., z odbiciem w dalszej części roku. Mowa o kilkuprocentowych ruchach, a nie o powrocie do dynamiki +15-20% r/r z 2023 r.

„Rynek wchodzi w fazę stabilizacji po latach silnych wzrostów cen i wysokiej aktywności zakupowej. Widać większą selektywność popytu, rosnące znaczenie jakości produktu i presję na elastyczność cenową." - Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego Otodom (materiały analityczne Otodom, 2025/2026)

Najem potwierdza ten obraz od drugiej strony: ceny transakcyjne na rynku wtórnym wzrosły o 1,81% r/r w II kw. 2026 r. (NBP, baza BaRN) - czyli wyraźnie wolniej niż inflacja w szczycie. Kupujący odzyskali oddech, bo obniżki stóp RPP (Rada Polityki Pieniężnej) z 2025 r. poprawiły zdolność kredytową i jednocześnie zdjęły z rynku gorączkę.

Moja ocena: hamowanie to nie krach

Polska na ostatnim miejscu w UE pod względem wzrostu wartości sprzedaży mieszkań (2,6% wobec 19,7% rok wcześniej, Eurostat) brzmi dramatycznie, ale moim zdaniem to zdrowy powrót do normy, a nie początek obsunięcia. Rynek, który przez dekadę urósł o 105% (ponad średnią UE 62%), nie mógł rosnąć dwucyfrowo w nieskończoność. Spadki cen liczone przez NBP w ułamkach procenta to korekta, nie pęknięcie bańki.

Dla Ciebie - osoby z 110 tys. zł oszczędności, która boi się i inflacji, i pułapki zbyt drogiego kredytu - to najlepszy układ od trzech lat. Masz podaż, masz czas na negocjacje i masz niższe stopy niż w 2023 r. Jednocześnie nie grozi Ci kupno „na górce", bo górka już minęła. To budzi mój umiarkowany optymizm, ale z zastrzeżeniem: jeśli RPP będzie dalej ciąć stopy, a podaż nowych mieszkań faktycznie spadnie zgodnie z prognozą PKO BP, okno rynku kupującego może się zamknąć szybciej, niż się wydaje.

Jeśli rozważasz kredyt zamiast najmu, policz zdolność i ratę w kalkulatorze hipotecznym, a scenariusz zakupu sprawdzisz w Decyzjomacie Hipotecznym. Swoją sytuację możesz też zestawić z barierą wejścia na rynek i szerszym obrazem słabnącego popytu. Więcej analiz finwire.pl o rynku znajdziesz w hubie kategorii nieruchomości.

Co dalej? Klucz to pierwszy kwartał 2027 r. - jeśli liczba rozpoczynanych inwestycji deweloperskich nie odbije, podaż zacznie się kurczyć, a wtedy dzisiejsza przewaga kupującego może zamienić się w kolejną rundę wzrostów. Obserwuj dane GUS o budownictwie i kwartalne raporty NBP - to one powiedzą Ci, czy okazja wciąż trwa.

Narzędzia do Twojej decyzji

• Ceny mieszkań z aktów notarialnych
• Wycena mieszkania - ile jest warte
• Mapa cen mieszkań
• Decyzjomat Kupno-Wynajem
• Kalkulator kosztów zakupu mieszkania