Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG)

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) to wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym, z którego zwraca się nabywcom mieszkań wpłaty utracone w razie problemów dewelopera (art. 46 ustawy deweloperskiej). Fundusz zasilają składki płacone przez deweloperów od każdej wpłaty klienta.

Wysokość składki zależy od rodzaju rachunku powierniczego. Przy otwartym rachunku wynosi 0,45% wpłaty, przy zamkniętym 0,1% (rozporządzenie Dz.U. 2022 poz. 1341; ustawowe maksimum to 1% i 0,1%). Przy wpłacie 100 000 zł na otwarty rachunek deweloper odprowadza 450 zł.

DFG wypłaca środki m.in. gdy w upadłości dewelopera sędzia-komisarz nie zgodzi się na dokończenie inwestycji, gdy syndyk odstąpi od umowy, a także gdy nabywca odstąpi od umowy z przyczyn z art. 43 i nie dostanie zwrotu w terminie (art. 48). Ochrona obejmuje pieniądze wpłacone na otwarty rachunek powierniczy, bo to z niego deweloper pobiera środki w trakcie budowy.

Przy zamkniętym rachunku deweloper dostaje pieniądze dopiero po przeniesieniu własności, więc ryzyko dla nabywcy jest mniejsze i dlatego składka jest niższa. W obu przypadkach DFG jest drugą linią ochrony po rachunku powierniczym: chroni wpłaty, nie gwarantuje dokończenia budowy.

Dla kupującego DFG nie oznacza żadnych formalności: nie zawiera się osobnej umowy ani nie składa wniosków przy zakupie. Wpłaty trafiają do funduszu przez bank prowadzący rachunek powierniczy, a Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny prowadzi ewidencję przedsięwzięć deweloperskich i wpłat (art. 50 ustawy). Wypłata z funduszu następuje na wniosek nabywcy, gdy zajdzie jedno ze zdarzeń z art. 48. Nabywca odzyskuje wtedy wpłaty, a nie mieszkanie: jeśli ceny w okolicy w międzyczasie wzrosły, zwrot nominalnej kwoty nie pozwoli kupić podobnego lokalu. Ochrona dotyczy umów zawieranych na podstawie ustawy z 2021 roku; przy umowach z wcześniejszych lat zabezpieczeniem był sam rachunek powierniczy i gwarancje bankowe przewidziane w poprzedniej ustawie.

Przed podpisaniem umowy deweloperskiej warto sprawdzić w umowie i prospekcie, jaki rodzaj rachunku powierniczego wybrał deweloper. Od tego zależy, czy i w jakim zakresie wpłaty są objęte zwrotem z DFG oraz na jakim etapie budowy deweloper dostaje pieniądze nabywcy. Informacja ta jest obowiązkowym elementem umowy.