Ocena lokalizacji mieszkania: jak dobra jest okolica adresu
8 składowych daje jedną ocenę okolicy od 0 do 100: odjazdy z 15 rozkładów komunikacji miejskiej, szkoły z rejestru szkół MEN (RSPO), sklepy i parki z OpenStreetMap, mapy powodziowe ISOK, pomiary smogu GIOŚ, ceny z aktów notarialnych. Pod wynikiem policzysz cenę mieszkania i ratę kredytu w tej okolicy. Adresu nie zapisujemy w linku ani w bazie.
Co jest w promieniu 500 m i 1 km od adresu?
Kliknij budynek albo ulicę na mapie. Ocenę policzymy dla najbliższego adresu z państwowego rejestru adresów (PRG).
Wczytuję mapę…
Jak liczymy ocenę lokalizacji?
8 składowych dostaje od 0 do 100 punktów, a ocena łączna to ich średnia ważona. Progi odległości ustaliła redakcja tak, żeby ocena odróżniała od siebie okolice w dużych miastach. Na minuty przeliczamy je przy tempie 80 m na minutę: 150 m do przedszkola to ok. 2 min pieszo. Składowa bez danych wypada z oceny, a wagi pozostałych przeliczamy tak, żeby razem dawały 100%. Ocenę łączną pokazujemy, gdy składowe z danymi mają co najmniej 50% wagi.
Wagi składowych
| Składowa | Waga | Co mierzy |
|---|---|---|
| Komunikacja | 20% | odjazdy komunikacji miejskiej 6:00-9:00 z przystanków do 500 m i odległość do stacji kolei lub metra |
| Szkoły i przedszkola | 15% | odległość do najbliższego przedszkola, szkoły podstawowej i szkoły średniej z rejestru RSPO |
| Sklepy i zdrowie | 15% | odległość do sklepu spożywczego, apteki i przychodni |
| Zieleń i rekreacja | 10% | odległość do brzegu parku i do placu zabaw |
| Jakość powietrza | 10% | średnia roczna pyłu PM2,5 (albo PM10) na najbliższej stacji GIOŚ do 30 km |
| Ryzyko powodzi | 15% | udział stref z map zagrożenia powodziowego ISOK w najbliższej okolicy budynku |
| Ceny i dynamika | 10% | mediana ceny z aktów w promieniu 1 km na tle miasta i jej zmiana rok do roku na tle zmiany w mieście |
| Rozwój okolicy | 5% | inwestycje deweloperów z cennikami i inwestycje z map miejskich w promieniu 1 km |
Progi odległości: 100 pkt blisko, 0 pkt daleko, pomiędzy punkty spadają równo z odległością
| Obiekt | 100 pkt do | 0 pkt od | Udział w składowej |
|---|---|---|---|
| Przedszkole | 150 m | 800 m | 35% |
| Szkoła podstawowa | 300 m | 1200 m | 45% |
| Szkoła średnia | 500 m | 2500 m | 20% |
| Sklep spożywczy | 100 m | 600 m | 40% |
| Apteka | 200 m | 1000 m | 25% |
| Przychodnia | 300 m | 1500 m | 35% |
| Park (do brzegu) | 200 m | 1000 m | 70% |
| Plac zabaw | 150 m | 700 m | 30% |
| Stacja kolei lub metra | 500 m | 2000 m | 30% |
Komunikacja
70% składowej to odjazdy 6:00-9:00 z przystanków do 500 m w typowy dzień roboczy. 100 pkt daje 600 odjazdów (średnio 3,3 na minutę ze wszystkich przystanków). Przy mniejszej liczbie punkty spadają łagodnie, bo liczymy pierwiastek z udziału: połowa progu daje ok. 71 pkt. Reszta składowej to odległość do stacji kolei lub metra.
Powietrze
Średnia roczna pyłu PM2,5 (drobin mniejszych niż 2,5 mikrometra): 100 pkt do 5 µg/m³ (wytyczna WHO z 2021 r.), 0 pkt od 25 µg/m³ (obecna norma roczna UE). Bez PM2,5 bierzemy PM10: 15 i 40 µg/m³.
Powódź
Strefa 10% to teren zalewany średnio raz na 10 lat, strefa 1% raz na 100 lat. Punkty za wynik z map ISOK dla najbliższej okolicy budynku: poza strefami 100 pkt, tylko scenariusz zniszczenia wału 80 pkt, strefa 0,2% (woda raz na 500 lat) 60 pkt, część okolicy w strefie 1% lub 10% 25 pkt, okolica w strefie 1% lub 10% 0 pkt. Gdy serwis ISOK nie odpowiada, składowa wypada z oceny i nie dostaje 100 pkt.
Ceny i rozwój
Cena: mediana z 12 mies. w promieniu 1 km jako procent mediany powiatu. 70% daje 0 pkt, 130% daje 100 pkt. Dynamika: zmiana ceny rok do roku w okolicy minus zmiana w powiecie. -10 pkt proc. daje 0 pkt, +10 pkt proc. daje 100 pkt. Rozwój: 25 pkt za inwestycję deweloperską i 20 pkt za obiekt z mapy miejskiej do 1 km.
Percentyl, czyli odsetek okolic w mieście z niższą oceną, liczymy dla 17 miast: Białystok (386 okolic), Bydgoszcz (512 okolic), Gdańsk (953 okolic), Gdynia (472 okolic), Katowice (542 okolic), Kielce (294 okolic), Kraków (1414 okolic), Łódź (1018 okolic), Lublin (582 okolic), Olsztyn (304 okolic), Opole (269 okolic), Poznań (897 okolic), Rzeszów (453 okolic), Szczecin (684 okolic), Warszawa (2682 okolic), Wrocław (1192 okolic), Zielona Góra (242 okolic). Rozkład przeliczamy codziennie.
Najczęstsze pytania
- Jak ocenić lokalizację mieszkania przed zakupem?
- 8 składowych tej oceny ma jawne wagi: komunikacja 20%, szkoły i przedszkola 15%, sklepy i zdrowie 15%, zieleń i rekreacja 10%, jakość powietrza 10%, ryzyko powodzi 15%, ceny i dynamika 10%, rozwój okolicy 5%. Każda składowa dostaje od 0 do 100 punktów według progów z metodologii. Ocena łączna to ich średnia ważona. Składowa bez danych nie dostaje zera, tylko wypada z oceny.
- Co oznacza percentyl „lepiej niż X% okolic”?
- 12 896 okolic o boku 250 m, w których w ostatnich 24 miesiącach sprzedano mieszkanie, to grupa porównawcza w każdym mieście. Percentyl mówi, jaka część tych okolic ma gorszy dostęp do komunikacji, szkół, sklepów i zieleni. Wynik „lepiej niż 70%” oznacza, że 70 na 100 takich okolic wypada słabiej. Porównujemy tylko miejsca, w których ludzie kupują mieszkania, a nie pola i lasy. Rozkład liczymy dla miast: Białystok, Bydgoszcz, Gdańsk, Gdynia, Katowice, Kielce, Kraków, Łódź, Lublin, Olsztyn, Opole, Poznań, Rzeszów, Szczecin, Warszawa, Wrocław, Zielona Góra.
- Skąd są dane o szkołach, przystankach i sklepach?
- Szkoły i przedszkola pochodzą z Rejestru Szkół i Placówek Oświatowych (RSPO), który prowadzi MEN. Przystanki i liczba odjazdów 6:00-9:00 w dzień roboczy pochodzą z rozkładów jazdy, które organizatorzy transportu publikują w otwartym formacie GTFS (15 rozkładów). Sklepy, apteki, przychodnie, parki, place zabaw i stacje kolei pochodzą z OpenStreetMap, otwartej mapy tworzonej przez użytkowników, dla 17 miast.
- Dlaczego przy niektórych adresach brakuje składowej?
- 50% łącznej wagi muszą mieć składowe z danymi, żeby ocena łączna się pokazała. Komunikacja wymaga rozkładu jazdy GTFS, a część miast go nie publikuje. Sklepy i zieleń wymagają mapy obiektów, którą mamy tylko dla wybranych miast. Powietrze wymaga stacji GIOŚ ze średnią roczną w promieniu 30 km. Gdy źródła brakuje, piszemy to wprost i nie wpisujemy zera.
- Czy ocena zastępuje wizytę na miejscu i opinię rzeczoznawcy?
- Ocena zbiera dane publiczne. Nie jest wyceną ani dokumentem urzędowym. Hałas, stan budynku i sąsiadów sprawdzisz tylko na miejscu, plan miejscowy w urzędzie gminy, a wartość mieszkania na potrzeby kredytu ustali rzeczoznawca majątkowy.
Wyniki kalkulatora mają charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią porady finansowej ani kredytowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o doradztwie kredytowym. Ostateczne warunki kredytu, zdolność kredytową i ofertę ustala bank indywidualnie na podstawie złożonego wniosku.