Umowa deweloperska

Umowa deweloperska to umowa, w której deweloper zobowiązuje się wybudować budynek, wyodrębnić lokal i przenieść jego własność na nabywcę, a nabywca zobowiązuje się zapłacić cenę. Reguluje ją ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 880).

Umowę zawiera się w formie aktu notarialnego (art. 40 ust. 1). Wynagrodzenie notariusza i koszty wpisu roszczenia do księgi wieczystej dzielą po połowie deweloper i nabywca (art. 40 ust. 2). Treść minimalną określa art. 35: m.in. cenę, termin przeniesienia własności, harmonogram przedsięwzięcia, numer rachunku powierniczego i warunki odstąpienia.

Przed podpisaniem deweloper doręcza prospekt informacyjny z danymi o firmie, inwestycji i otoczeniu. Na życzenie klienta musi też udostępnić do wglądu sprawozdania finansowe za 2 ostatnie lata. Wcześniej strony mogą podpisać umowę rezerwacyjną: opłata rezerwacyjna nie może przekroczyć 1% ceny z prospektu (art. 32 ust. 2).

Wpłaty idą transzami według harmonogramu. Przykład: przy cenie 600 000 zł i pięciu etapach budowy nabywca wpłaca po 120 000 zł po zakończeniu kolejnych etapów, a deweloper dostaje pieniądze z otwartego rachunku dopiero po potwierdzeniu etapu przez bank. Od każdej wpłaty deweloper odprowadza składkę na DFG.

Art. 43 wylicza przypadki, w których nabywca może odstąpić od umowy, m.in. gdy deweloper nie przeniesie własności w terminie albo nie usunie wady istotnej. Historię i sytuację finansową firmy przed podpisaniem umowy pokaże narzędzie sprawdź dewelopera.

Umowa deweloperska jest podstawą wpisu roszczenia nabywcy o wybudowanie lokalu i przeniesienie jego własności do księgi wieczystej nieruchomości, na której powstaje inwestycja (art. 38 ustawy). Wpis chroni nabywcę na wypadek sprzedaży gruntu przez dewelopera komuś innemu. Ustawa zakazuje też postanowień, które pogarszają sytuację nabywcy w stosunku do jej przepisów (art. 42), więc klauzula sprzeczna z ustawą jest nieważna nawet po podpisaniu. Przed wizytą u notariusza warto porównać projekt umowy z prospektem informacyjnym: metraż, standard wykończenia części wspólnych, termin przeniesienia własności i wysokość kar umownych za opóźnienie. Rozbieżności łatwiej poprawić przed aktem niż później w sporze z deweloperem.