Mieszkaniowy rachunek powierniczy
Rachunek bankowy, na który nabywca wpłaca cenę mieszkania, a bank wypłaca deweloperowi pieniądze dopiero po spełnieniu warunków.
Mieszkaniowy rachunek powierniczy to rachunek w banku, na który nabywca wpłaca pieniądze za mieszkanie od dewelopera. Bank nie przekazuje ich od razu deweloperowi, tylko pilnuje warunków wypłaty. Deweloper musi zapewnić jeden z dwóch rodzajów rachunku dla każdego przedsięwzięcia (art. 6 i 7 ustawy deweloperskiej).
Otwarty rachunek pozwala deweloperowi pobierać pieniądze w trakcie budowy, po zakończeniu kolejnych etapów z harmonogramu. Bank przed wypłatą kontroluje postęp prac. Pierwsza wypłata może nastąpić najwcześniej 30 dni od zawarcia umowy (art. 16 ust. 1). Ten wariant wymaga wyższej składki na DFG (0,45%).
Zamknięty rachunek wypłaca deweloperowi całość dopiero po przeniesieniu własności lokalu na nabywcę. Deweloper finansuje budowę z własnych środków lub kredytu, a składka na DFG wynosi 0,1%.
Przykład: nabywca wpłaca 150 000 zł po zakończeniu stanu surowego. Przy otwartym rachunku bank przekaże tę kwotę deweloperowi po potwierdzeniu etapu, przy zamkniętym kwota czeka do aktu przenoszącego własność. Jeśli nabywca odstąpi od umowy z przyczyn ustawowych, bank zwraca mu środki zgromadzone na rachunku.
Numer rachunku i jego rodzaj są wpisane w umowie deweloperskiej. Wpłata na inny rachunek wskazany przez dewelopera wyłącza tę ochronę.
Ustawa wymaga, żeby deweloper miał rachunek powierniczy dla danego przedsięwzięcia do dnia przeniesienia praw z ostatniej umowy w jego ramach (art. 7 ust. 3). Bank prowadzący rachunek nie jest stroną umowy deweloperskiej, ale ma obowiązki kontrolne: przed wypłatą z otwartego rachunku sprawdza, czy zakończono etap budowy z harmonogramu, często na podstawie inspekcji. Dla kredytobiorcy oznacza to, że bank kredytujący wypłaca transze kredytu bezpośrednio na rachunek powierniczy, a nie deweloperowi. Przy zakupie za gotówkę kupujący robi przelew na indywidualny numer wskazany w umowie. Jeśli deweloper prosi o zapłatę części ceny poza rachunkiem, np. za miejsce postojowe lub komórkę, warto sprawdzić, czy ta część jest objęta umową deweloperską i ochroną z ustawy.
Po przeniesieniu własności ostatniego lokalu w inwestycji umowa rachunku powierniczego wygasa, a bank rozlicza środki z deweloperem. Nabywca nie ponosi kosztów prowadzenia rachunku: obciążają one dewelopera.
Źródła
Najczęściej zadawane pytania
- Czym różni się otwarty rachunek powierniczy od zamkniętego?
- Z otwartego deweloper dostaje pieniądze po zakończeniu kolejnych etapów budowy. Z zamkniętego dopiero po przeniesieniu własności lokalu na nabywcę. Zamknięty daje nabywcy większe bezpieczeństwo.
- Czy rachunek powierniczy jest obowiązkowy?
- Tak. Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, musi zawrzeć umowę otwartego albo zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego dla przedsięwzięcia (art. 7 ust. 1 ustawy deweloperskiej).