Eksmisja
Przymusowe opróżnienie lokalu przez komornika na podstawie wyroku sądu.
Eksmisja to przymusowe opróżnienie lokalu przez komornika na podstawie tytułu wykonawczego, zwykle wyroku sądu nakazującego opróżnienie. Właściciel nie może sam usunąć lokatora, wymienić zamków ani odciąć mediów: to naruszenie posiadania, a w skrajnych przypadkach przestępstwo.
W wyroku sąd orzeka, czy eksmitowanemu przysługuje lokal socjalny (art. 14 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów). Nie może odmówić m.in. kobiecie w ciąży, małoletniemu, osobie niepełnosprawnej, obłożnie choremu, emerytowi lub renciście spełniającemu kryteria pomocy społecznej i osobie bezrobotnej (art. 14 ust. 4). Ta ochrona nie dotyczy jednak osób, które utraciły tytuł do lokalu spoza publicznego zasobu, czyli najemców od prywatnego właściciela (art. 14 ust. 7).
Wyroków eksmisyjnych nie wykonuje się od 1 listopada do 31 marca, jeśli eksmitowanemu nie wskazano lokalu, do którego ma się przenieść (art. 16). Zakaz nie dotyczy eksmisji z powodu przemocy w rodzinie, rażącego naruszania porządku domowego ani zajęcia lokalu bez tytułu prawnego (art. 17). Do czasu wyprowadzki osoba bez tytułu płaci odszkodowanie w wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby uzyskać (art. 18).
Przykład: wyrok zapada w październiku, a lokatorowi przyznano lokal socjalny. Komornik wstrzymuje opróżnienie do czasu złożenia przez gminę oferty najmu socjalnego, co w dużych miastach potrafi trwać latami. Dlatego właściciele wybierają najem okazjonalny, w którym procedura opiera się na akcie notarialnym, bez procesu o eksmisję.
Postępowanie zaczyna pozew o opróżnienie lokalu, który składa się w sądzie rejonowym właściwym dla położenia nieruchomości. Sąd z urzędu zawiadamia gminę, która może wstąpić do sprawy (art. 15 ust. 2). Wyrok zaoczny w takiej sprawie może zapaść dopiero po przeprowadzeniu postępowania dowodowego (art. 15 ust. 4), więc nieobecność pozwanego nie skraca procesu tak bardzo jak w innych sprawach. Po uprawomocnieniu się wyroku i nadaniu klauzuli wykonalności wierzyciel składa wniosek do komornika. Gdy sąd nie przyznał lokalu socjalnego, komornik może wskazać pomieszczenie tymczasowe. Cały proces od wypowiedzenia do opróżnienia lokalu trwa zwykle wiele miesięcy, a w dużych miastach dłużej.
Źródła
Najczęściej zadawane pytania
- Czy zimą można eksmitować lokatora?
- Od 1 listopada do 31 marca wyroków eksmisyjnych nie wykonuje się, jeśli nie wskazano lokalu do przeniesienia (art. 16 ustawy o ochronie praw lokatorów). Wyjątki: przemoc w rodzinie, rażące naruszanie porządku, zajęcie lokalu bez tytułu.
- Komu przysługuje lokal socjalny przy eksmisji?
- O uprawnieniu orzeka sąd w wyroku. Obowiązkowo m.in. kobiecie w ciąży, małoletniemu i obłożnie choremu, ale ta ochrona nie dotyczy najemców lokali spoza zasobu publicznego (art. 14 ust. 4 i 7).