Najem okazjonalny

Najem okazjonalny to szczególna umowa najmu lokalu mieszkalnego, którą może zawrzeć właściciel będący osobą fizyczną, niezajmujący się wynajmem w ramach działalności gospodarczej (art. 19a ustawy o ochronie praw lokatorów). Zawiera się ją na czas oznaczony, najwyżej 10 lat.

Do umowy dołącza się trzy dokumenty: oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje opróżnić lokal; wskazanie innego lokalu, w którym najemca zamieszka po wyprowadzce; oświadczenie właściciela tego lokalu, że się na to zgadza. Taksa notarialna za oświadczenie najemcy nie może przekroczyć 1/10 płacy minimalnej, czyli dziś 481 zł netto.

Właściciel musi zgłosić umowę naczelnikowi urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od początku najmu (art. 19b). Bez zgłoszenia umowa nie korzysta z ułatwień i podlega zwykłym zasadom ochrony lokatorów. Kaucja nie może przekroczyć 6-krotności miesięcznego czynszu, a wraca w ciągu 1 miesiąca od opróżnienia lokalu.

Gdy najemca nie wyprowadzi się po końcu umowy, właściciel doręcza mu żądanie opróżnienia lokalu z terminem co najmniej 7 dni, a następnie składa w sądzie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Nie ma procesu eksmisyjnego ani lokalu socjalnego, a zimowy zakaz eksmisji nie obowiązuje.

Przykład: przy czynszu 3 000 zł maksymalna kaucja to 18 000 zł. Czynsz w trakcie umowy rośnie tylko na warunkach z umowy (art. 19c ust. 2). Szczegóły i koszty pokazuje strona najem okazjonalny.

Najczęstsze błędy przy najmie okazjonalnym to brak zgłoszenia do urzędu skarbowego w terminie, brak oświadczenia właściciela wskazanego lokalu i brak notarialnego oświadczenia najemcy jako załącznika do umowy. Każdy z nich może pozbawić właściciela uproszczonej ścieżki opróżnienia lokalu. Jeśli najemca w trakcie umowy straci możliwość zamieszkania we wskazanym lokalu, ma 21 dni na wskazanie nowego, a gdy tego nie zrobi, właściciel może wypowiedzieć umowę z co najmniej 7-dniowym terminem (art. 19a ust. 3, art. 19d ust. 5). Umowa na czas oznaczony nie przedłuża się automatycznie: po jej końcu strony podpisują nową umowę i ponownie zgłaszają ją do urzędu skarbowego.