Najem instytucjonalny
Odmiana najmu z notarialnym poddaniem się egzekucji, dostępna dla przedsiębiorców wynajmujących lokale zawodowo.
Najem instytucjonalny lokalu to umowa zawierana przez wynajmującego, który prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali (art. 19f ustawy o ochronie praw lokatorów). Mechanizm przypomina najem okazjonalny, z którego mogą korzystać tylko osoby prywatne.
Najemca składa oświadczenie w formie aktu notarialnego, że podda się egzekucji i opróżni lokal po zakończeniu umowy. W odróżnieniu od najmu okazjonalnego nie musi wskazywać lokalu, do którego się przeprowadzi, i nie potrzebuje zgody jego właściciela. Umowy nie zgłasza się do urzędu skarbowego. Umowę zawiera się wyłącznie na czas oznaczony (art. 19f ust. 2).
Kaucja nie może przekroczyć 6-krotności miesięcznego czynszu (art. 19f ust. 5). Czynsz zmienia się na warunkach z umowy (art. 19h ust. 2), a ogólne przepisy o podwyżkach z art. 8a i 9 nie mają zastosowania (art. 19j). Gdy najemca nie opuści lokalu, wynajmujący doręcza żądanie z terminem co najmniej 14 dni (art. 19i), a potem uzyskuje klauzulę wykonalności dla aktu notarialnego.
Z najmu instytucjonalnego korzystają fundusze i spółki z mieszkaniami na wynajem. Przykład: przy czynszu 3 200 zł najwyższa dopuszczalna kaucja to 19 200 zł, a przy zwykłej umowie najmu byłoby to 38 400 zł. Rynkowe stawki czynszów w miastach pokazuje strona za ile wynająć mieszkanie.
Do umowy najmu instytucjonalnego dołącza się oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji, a taksa notarialna za nie podlega tym samym ograniczeniom co przy najmie okazjonalnym (1/10 płacy minimalnej). Kaucja wraca w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności. Umowa obowiązuje na czas oznaczony, więc po jej upływie najemca musi opuścić lokal, o ile strony nie podpiszą nowej. Dla najemcy ten model oznacza mniej formalności niż najem okazjonalny, bo nie musi szukać właściciela lokalu zastępczego, ale słabszą ochronę po zakończeniu umowy. Przed podpisaniem warto sprawdzić w umowie klauzulę zmiany czynszu, bo to ona, a nie ustawa, wyznacza zasady podwyżek.
Najemca może przed podpisaniem umowy poprosić o projekt oświadczenia notarialnego i sprawdzić, czy jego treść ogranicza się do poddania się egzekucji co do opróżnienia lokalu.
Źródła
Najczęściej zadawane pytania
- Kto może zawrzeć umowę najmu instytucjonalnego?
- Tylko wynajmujący prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali (art. 19f ustawy o ochronie praw lokatorów).
- Czym różni się najem instytucjonalny od okazjonalnego?
- Najem instytucjonalny zawiera przedsiębiorca, najemca nie wskazuje lokalu zastępczego, a umowy nie zgłasza się do urzędu skarbowego. Najem okazjonalny jest dla osób prywatnych i wymaga obu tych elementów.