Wypowiedzenie umowy najmu

Wypowiedzenie najmu lokalu mieszkalnego przez właściciela jest ograniczone. Może nastąpić tylko z przyczyn wymienionych w ustawie o ochronie praw lokatorów, na piśmie pod rygorem nieważności i ze wskazaniem przyczyny (art. 11 ust. 1). Najemcę obowiązują łagodniejsze zasady z Kodeksu cywilnego.

Z miesięcznym wypowiedzeniem na koniec miesiąca właściciel może rozwiązać umowę, gdy najemca mimo pisemnego upomnienia używa lokalu niezgodnie z umową lub rażąco narusza porządek domowy, zalega z czynszem lub opłatami za co najmniej trzy pełne okresy płatności po pisemnym uprzedzeniu i wyznaczeniu dodatkowego miesięcznego terminu zapłaty, albo podnajął lokal bez pisemnej zgody (art. 11 ust. 2). Z półrocznym wypowiedzeniem może wypowiedzieć umowę, gdy chce sam zamieszkać, a najemca ma gdzie się przenieść (art. 11 ust. 4).

Najemca przy umowie na czas nieoznaczony z czynszem płatnym miesięcznie wypowiada najem najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 688 Kodeksu cywilnego). Umowę na czas oznaczony obie strony mogą wypowiedzieć tylko w przypadkach przewidzianych w umowie (art. 673 § 3), dlatego warto je tam wpisać.

Przykład: czynsz płatny do 10. dnia miesiąca, najemca nie zapłacił za styczeń, luty i marzec. Właściciel w kwietniu uprzedza go pisemnie i daje miesiąc na spłatę. Jeśli długu nie ma spłaconego, w maju doręcza wypowiedzenie, a umowa kończy się z końcem czerwca. Gdy najemca się nie wyprowadzi, potrzebny jest wyrok eksmisyjny.

Wypowiedzenie trzeba skutecznie doręczyć: najbezpieczniej listem poleconym za potwierdzeniem odbioru albo osobiście za podpisem. Termin liczy się od doręczenia, a nie od nadania listu. Gdy najemca nie odbiera korespondencji, sądy zwykle uznają oświadczenie za doręczone, jeśli adresat mógł zapoznać się z jego treścią (art. 61 Kodeksu cywilnego). Pismo powinno wskazywać umowę, przyczynę wypowiedzenia i datę rozwiązania. Umowy na czas oznaczony bez klauzul wypowiedzenia kończą się z upływem terminu, a jeśli najemca dalej korzysta z lokalu za zgodą właściciela, w razie wątpliwości przyjmuje się przedłużenie najmu na czas nieoznaczony (art. 674 Kodeksu cywilnego). Dlatego po końcu umowy właściciel powinien jednoznacznie odmówić dalszego najmu na piśmie albo podpisać nową umowę.