Kaucja za mieszkanie
Zabezpieczenie należności wynajmującego, zwracane w miesiąc po opróżnieniu lokalu w kwocie zwaloryzowanej do bieżącego czynszu.
Kaucja zabezpiecza należności, które wynajmujący może mieć wobec najemcy w dniu opróżnienia lokalu: zaległy czynsz, opłaty, koszty naprawy zniszczeń. Przy zwykłej umowie najmu nie może przekroczyć 12-krotności miesięcznego czynszu z dnia zawarcia umowy (art. 6 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów).
Limity są niższe w umowach szczególnych: przy najmie okazjonalnym i instytucjonalnym kaucja wynosi najwyżej 6-krotność czynszu. W praktyce rynkowej spotyka się najczęściej kaucję równą jednemu lub dwóm czynszom.
Kaucja wraca w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego (art. 6 ust. 4). Przy zwykłym najmie podlega waloryzacji: zwrot to iloczyn bieżącego czynszu i krotności przyjętej przy pobraniu, ale nie mniej niż kwota wpłacona (art. 6 ust. 3). Przykład: najemca wpłacił kaucję równą dwóm czynszom po 2 500 zł, czyli 5 000 zł. Po trzech latach czynsz wynosi 2 800 zł, więc zwrot to 5 600 zł, o ile nie ma potrąceń.
Potrącić można tylko udokumentowane należności z tytułu najmu. Zwykłe zużycie lokalu (wyblakłe ściany, ślady mebli) nie uzasadnia potrąceń. Dlatego przy wydaniu i odbiorze mieszkania strony spisują protokół ze stanem lokalu, licznikami i zdjęciami.
Kaucji nie pobiera się przy najmie lokalu zamiennego i socjalnego (art. 6 ust. 2). Gdy właściciel nie zwraca kaucji w terminie, najemca wzywa go na piśmie do zapłaty, a potem może dochodzić zwrotu w sądzie razem z odsetkami ustawowymi za opóźnienie. Przy sprzedaży wynajmowanego mieszkania nabywca wstępuje w stosunek najmu (art. 678 Kodeksu cywilnego), dlatego strony transakcji powinny rozliczyć między sobą kaucję pobraną przez sprzedającego. Kaucję warto wpłacać przelewem z tytułem wskazującym umowę, żeby po latach nie było sporu o jej wysokość.
Kaucja nie jest przychodem właściciela w podatku od najmu, dopóki nie zostanie zatrzymana na pokrycie należności. Zatrzymana część na poczet czynszu staje się przychodem z najmu i podlega ryczałtowi. Przy zwrocie w pełnej wysokości podatku nie ma.
Wysokość kaucji wpisuje się w umowie najmu.
Źródła
Najczęściej zadawane pytania
- Ile może wynosić kaucja za mieszkanie?
- Przy zwykłej umowie najmu do 12-krotności miesięcznego czynszu, przy najmie okazjonalnym i instytucjonalnym do 6-krotności.
- W jakim terminie właściciel musi oddać kaucję?
- W ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności z tytułu najmu (art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów).