Rynek pierwotny

Rynek pierwotny to sprzedaż lokali i domów po raz pierwszy, bezpośrednio przez dewelopera, który je zbudował. Kupujący zawiera z nim umowę deweloperską w formie aktu notarialnego, a własność przechodzi na niego dopiero po zakończeniu budowy, odbiorze lokalu i podpisaniu umowy przenoszącej własność.

Zakup od dewelopera jest objęty podatkiem VAT wliczonym w cenę, a nie podatkiem PCC. Mieszkania do 150 m² i domy do 300 m² powierzchni użytkowej mieszczą się w budownictwie objętym społecznym programem mieszkaniowym i mają obniżoną stawkę VAT (dziś 8%). Przy lokalu 160 m² stawka obniżona obejmuje 150/160 ceny, a pozostała część jest opodatkowana stawką podstawową 23% (art. 41 ust. 12-12c ustawy o VAT).

Wpłaty nabywcy trafiają na mieszkaniowy rachunek powierniczy, a deweloper płaci od nich składkę na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Taksa notarialna i koszty sądowe przy umowie deweloperskiej obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę (art. 40 ust. 2 ustawy deweloperskiej).

W praktyce rynek pierwotny oznacza wyższą cenę za m² niż porównywalne mieszkanie z drugiej ręki w tej samej dzielnicy, ale też brak PCC i nowszy budynek. Do ceny trzeba doliczyć wykończenie: lokal w stanie deweloperskim nie ma podłóg, drzwi wewnętrznych ani wyposażenia łazienki. Przy mieszkaniu 55 m² i hipotetycznym koszcie wykończenia 2 000 zł/m² daje to 110 000 zł ponad cenę z umowy.

Aktualne oferty z cenami z jawnych cenników deweloperów zestawia strona mieszkania od dewelopera, a wiarygodność firmy sprawdzisz w narzędziu sprawdź dewelopera.

Przed podpisaniem umowy trzeba sprawdzić trzy rzeczy. Po pierwsze stan prawny gruntu w księdze wieczystej: czy deweloper jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym i czy grunt nie jest obciążony hipoteką banku finansującego budowę bez zgody na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu. Po drugie pozwolenie na budowę i jego ostateczność. Po trzecie harmonogram: termin przeniesienia własności w umowie bywa odległy o 2-3 lata od podpisania, a opóźnienie budowy przesuwa też moment, od którego kupujący może korzystać z mieszkania. Przy zakupie na kredyt bank wypłaca pieniądze transzami zgodnie z harmonogramem, a do czasu wpisu hipoteki część banków podnosi marżę lub pobiera ubezpieczenie pomostowe. Ten koszt także należy doliczyć do rachunku zakupu na rynku pierwotnym.