Użytkowanie wieczyste

Użytkowanie wieczyste to prawo do korzystania z gruntu należącego do Skarbu Państwa albo samorządu, zbliżone do własności. Grunt oddaje się na 99 lat, a wyjątkowo na krócej, ale nie mniej niż 40 lat (art. 236 § 1 Kodeksu cywilnego). Użytkownik może prawo sprzedać, obciążyć hipoteką i przekazać w spadku, a budynki na gruncie są jego własnością.

Za korzystanie z gruntu płaci się opłatę roczną liczoną procentowo od wartości gruntu. Właściciel może ją zaktualizować, gdy wartość gruntu wzrośnie, co przy gruntach w dużych miastach potrafi podnieść opłatę kilkukrotnie. W ciągu ostatnich pięciu lat przed upływem okresu użytkownik może żądać przedłużenia na kolejne 40-99 lat (art. 236 § 2).

Grunty zabudowane na cele mieszkaniowe zostały z mocy prawa przekształcone we własność z dniem 1 stycznia 2019 roku, więc dziś użytkowanie wieczyste dotyczy głównie gruntów pod budynkami usługowymi, biurowymi i niezabudowanych. Szczegóły w haśle przekształcenie użytkowania wieczystego.

Przykład: lokal użytkowy w budynku na gruncie w użytkowaniu wieczystym. Jeśli udział w gruncie ma wartość 200 000 zł, a stawka procentowa opłaty wynosi hipotetycznie 1%, właściciel lokalu płaci 2 000 zł rocznie. Przy zakupie trzeba sprawdzić w księdze wieczystej termin końca użytkowania i wysokość ostatniej aktualizacji opłaty.

Opłaty roczne wnosi się do 31 marca każdego roku. Pierwsza opłata, przy oddaniu gruntu, jest jednorazowa i wyższa od rocznej. Aktualizacji opłaty rocznej właściciel gruntu dokonuje nie częściej niż raz na trzy lata, a użytkownik może ją zakwestionować przed samorządowym kolegium odwoławczym, a następnie w sądzie. Gdy nowa opłata jest co najmniej dwa razy wyższa od dotychczasowej, nadwyżkę rozkłada się na raty w kolejnych latach (art. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami). Prawo użytkowania wieczystego może zostać rozwiązane przed terminem, jeśli użytkownik korzysta z gruntu niezgodnie z umową, np. nie zabudował go w terminie. Dla kupującego lokal użytkowy albo działkę oznacza to, że koszt posiadania nie kończy się na cenie, a bank udzielający kredytu sprawdza zarówno pozostały okres użytkowania, jak i zaległości w opłatach.