Odrębna własność lokalu

Odrębna własność lokalu to najmocniejsza forma prawa do mieszkania. Lokal staje się osobną nieruchomością, ma własną księgę wieczystą i można go sprzedać, darować, obciążyć hipoteką lub odziedziczyć jak każdą inną nieruchomość. Zasady określa ustawa o własności lokali.

Z własnością lokalu związany jest udział w nieruchomości wspólnej, czyli gruncie i częściach budynku, które nie służą wyłącznie jednemu właścicielowi: klatkach, dachu, instalacjach (art. 3 ust. 1-2). Udziału nie da się sprzedać osobno ani żądać zniesienia współwłasności, dopóki istnieje odrębna własność lokali.

Wielkość udziału to stosunek powierzchni użytkowej lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi (piwnica, komórka) do łącznej powierzchni wszystkich lokali (art. 3 ust. 3). Przykład: mieszkanie 52 m² z komórką 3 m² w budynku o łącznej powierzchni lokali 2 750 m² daje udział 55/2750, czyli 2%. Od udziału zależy siła głosu w uchwałach wspólnoty mieszkaniowej i część kosztów utrzymania części wspólnych.

Odrębną własność ustanawia się umową, jednostronną czynnością właściciela budynku (tak robi deweloper) albo orzeczeniem sądu (art. 7 ust. 1). W spółdzielni członek może zażądać przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność. Banki preferują tę formę jako zabezpieczenie kredytu.

Samodzielnym lokalem jest wydzielony trwałymi ścianami zespół pomieszczeń przeznaczony na stały pobyt ludzi, a jego samodzielność potwierdza starosta w zaświadczeniu (art. 2 ustawy o własności lokali). Bez tego zaświadczenia nie da się wyodrębnić lokalu ani założyć dla niego księgi wieczystej. Ma to znaczenie przy podziale dużego mieszkania na dwa mniejsze pod wynajem: każdy nowy lokal musi spełniać warunki samodzielności. Do lokalu mogą przynależeć piwnica, strych, komórka czy garaż jako pomieszczenia przynależne; wpisuje się je w księdze wieczystej lokalu i liczy do udziału w nieruchomości wspólnej. Miejsce postojowe w hali garażowej bywa natomiast sprzedawane jako udział w odrębnym lokalu garażowym, z osobną księgą wieczystą.

Księga wieczysta lokalu zawiera w dziale I opis mieszkania i udział w nieruchomości wspólnej, w dziale II właściciela, w dziale III ograniczone prawa rzeczowe i roszczenia, a w dziale IV hipoteki. Przed zakupem warto przeczytać wszystkie cztery działy oraz księgę gruntu, z której lokal wyodrębniono.