Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
Ograniczone prawo rzeczowe do mieszkania w zasobach spółdzielni - zbywalne, dziedziczne i możliwe do obciążenia hipoteką.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to ograniczone prawo rzeczowe do mieszkania, którego właścicielem formalnie pozostaje spółdzielnia mieszkaniowa. Mimo to prawo jest zbywalne, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji (art. 17² ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Nowych praw tego typu nie ustanawia się od 31 lipca 2007 roku, ale istniejące funkcjonują w obrocie.
Zbycie wymaga formy aktu notarialnego, a notariusz przesyła wypis spółdzielni (art. 17² ust. 4). Razem z prawem przechodzi wkład budowlany. Prawo może mieć założoną księgę wieczystą, choć nie musi; bank udzielający kredytu zwykle wymaga jej założenia, żeby wpisać hipotekę.
Uprawniony płaci spółdzielni opłaty eksploatacyjne i na fundusz remontowy, który spółdzielnia musi tworzyć (art. 6 ust. 3). Przykład: przy opłacie 4,50 zł/m² za eksploatację i 1,50 zł/m² na remonty mieszkanie 48 m² kosztuje 288 zł miesięcznie bez mediów.
Na pisemne żądanie spółdzielnia ma obowiązek przenieść na uprawnionego odrębną własność lokalu (art. 17¹⁴), po spłacie przypadającej na lokal części zadłużenia spółdzielni. Po przekształceniu mieszkanie staje się odrębną nieruchomością.
Przy zakupie pierwszego mieszkania z takim prawem kupujący korzysta ze zwolnienia z PCC na tych samych zasadach co przy odrębnej własności (art. 9 pkt 17 ustawy o PCC).
Odróżnić je trzeba od spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, które jest niezbywalne, nie podlega dziedziczeniu i wygasa przy ustaniu członkostwa. Lokatorskie prawo można przekształcić w odrębną własność lokalu po spłacie przypadającej na lokal części kosztów budowy i zadłużenia spółdzielni. Przy zakupie mieszkania ze spółdzielczym własnościowym prawem kupujący powinien zażądać zaświadczenia ze spółdzielni o przysługującym prawie, braku zaległości i ewentualnej księdze wieczystej. Gdy księgi nie ma, podstawą do aktu jest właśnie to zaświadczenie. Nabywca staje się członkiem spółdzielni na zasadach z ustawy (art. 17¹ ust. 6), a spółdzielnia prowadzi rejestr lokali z założonymi księgami.
Przy dziedziczeniu prawo przechodzi na spadkobierców jak inne składniki majątku, a spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia ich w poczet członków. Przy kilku spadkobiercach prawo staje się ich współwłasnością do czasu działu spadku.
Źródła
Najczęściej zadawane pytania
- Czy na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu można wziąć kredyt hipoteczny?
- Tak. Prawo można obciążyć hipoteką. Bank zwykle wymaga założenia dla niego księgi wieczystej przed wypłatą kredytu.
- Jak przekształcić spółdzielcze prawo w odrębną własność?
- Złożyć w spółdzielni pisemne żądanie (art. 17¹⁴ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Warunkiem jest spłata części zadłużenia spółdzielni przypadającej na lokal. Umowę zawiera się u notariusza.