Wspólnota mieszkaniowa

Wspólnotę mieszkaniową tworzy z mocy prawa ogół właścicieli lokali w danej nieruchomości (art. 6 ustawy o własności lokali). Nie trzeba jej zakładać ani rejestrować: powstaje z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu. Wspólnota może zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Ustawa rozróżnia dwa rodzaje. Gdy w budynku jest nie więcej niż trzy lokale, do zarządu stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności (art. 19). Gdy lokali jest więcej, właściciele muszą wybrać zarząd, którego członkiem może być tylko osoba fizyczna (art. 20 ust. 1). Zarząd można powierzyć też zawodowemu zarządcy.

Uchwały zapadają większością głosów liczoną według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 23 ust. 2). Właściciele z co najmniej 1/5 udziałów mogą zażądać głosowania na zasadzie jeden właściciel, jeden głos, gdy jeden podmiot ma większość udziałów. Zebranie roczne zwołuje się najpóźniej w pierwszym kwartale roku (art. 30 ust. 1).

Właściciele płacą zaliczki na koszty zarządu do 10. dnia każdego miesiąca (art. 15 ust. 1), czyli tzw. czynsz administracyjny. Przykład: przy uchwalonej zaliczce 3,80 zł/m² i funduszu remontowym 2,00 zł/m² właściciel mieszkania 60 m² płaci 348 zł plus media. Przy długotrwałych zaległościach wspólnota może w procesie żądać licytacyjnej sprzedaży lokalu (art. 16).

Uchwały wspólnoty dotyczą m.in. planu gospodarczego z wysokością zaliczek, zgody na czynności przekraczające zwykły zarząd (remont dachu, kredyt wspólnoty, zmiana przeznaczenia części wspólnej) i udzielenia absolutorium zarządowi. Właściciel, który uważa uchwałę za niezgodną z prawem lub naruszającą jego interesy, może zaskarżyć ją do sądu w terminie 6 tygodni od jej podjęcia na zebraniu albo od powiadomienia o uchwale podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 25 ustawy). Kupujący mieszkanie powinien przejrzeć ostatnie uchwały i sprawozdanie zarządu: zaplanowany remont elewacji czy wymiana wind może oznaczać wyższe zaliczki w kolejnych latach, nawet jeśli dziś czynsz jest niski.

Właściciel ma prawo wglądu w dokumenty wspólnoty: uchwały, umowy z wykonawcami, sprawozdania finansowe i wyciągi z rachunku. Zarząd rozlicza się przez rachunek bankowy i składa właścicielom roczne sprawozdanie (art. 30 ust. 1 ustawy o własności lokali).