Czynsz administracyjny i fundusz remontowy
Miesięczne opłaty właściciela mieszkania na rzecz wspólnoty lub spółdzielni: koszty zarządu, części wspólne i fundusz remontowy.
Czynsz administracyjny to potoczna nazwa miesięcznych opłat, które właściciel mieszkania płaci wspólnocie mieszkaniowej albo spółdzielni. We wspólnocie są to zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną, płatne z góry do 10. dnia miesiąca (art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali). Najemca płaci je właścicielowi obok czynszu najmu albo w ramach jednej kwoty, jeśli tak stanowi umowa.
Koszty zarządu obejmują m.in. remonty i konserwację, energię i wodę w częściach wspólnych, windę, ubezpieczenie budynku, sprzątanie i wynagrodzenie zarządcy (art. 14). Do tego dochodzą zaliczki na media dla lokalu: wodę, ciepło, wywóz odpadów, rozliczane według zużycia.
Fundusz remontowy to część opłat odkładana na przyszłe remonty: dach, elewację, windy, instalacje. W spółdzielni jego utworzenie jest obowiązkowe (art. 6 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych), we wspólnocie wysokość ustala uchwała właścicieli. Niski fundusz w starym budynku oznacza ryzyko jednorazowych dopłat albo kredytu wspólnoty.
Przykład rozliczenia mieszkania 50 m²: zaliczka na koszty zarządu 4 zł/m² (200 zł), fundusz remontowy 2 zł/m² (100 zł), woda i ciepło według zużycia 250 zł, odpady 70 zł. Razem 620 zł miesięcznie. Nadpłatę lub niedopłatę mediów wspólnota rozlicza zwykle raz w roku.
Pełny koszt utrzymania lokalu z podatkiem od nieruchomości i ubezpieczeniem pokaże kalkulator kosztu utrzymania mieszkania.
Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego sprzedający przedstawia zaświadczenie o braku zaległości wobec wspólnoty lub spółdzielni, a strony ustalają, kto płaci zaliczki za miesiąc transakcji. Nowy właściciel musi zgłosić się do zarządcy, żeby dostać indywidualny numer rachunku i przypisanie zaliczek. Przy wynajmie właściciel może przenieść te koszty na najemcę, ale wobec wspólnoty to on odpowiada za zapłatę. W kalkulacji rentowności najmu czynsz administracyjny jest jednym z większych kosztów stałych: przy czynszu najmu 3 000 zł i opłatach 600 zł miesięcznie stanowi 20% przychodu, jeśli nie jest doliczany do czynszu. Porównanie z rynkowymi stawkami najmu pokazuje strona rentowność najmu.
Wysokość zaliczek ustala uchwała wspólnoty albo rada nadzorcza spółdzielni na podstawie planu kosztów. Wzrost cen energii czy wynagrodzeń zarządcy przekłada się na podwyżki zwykle od początku roku.
Źródła
Najczęściej zadawane pytania
- Do kiedy płaci się czynsz do wspólnoty?
- Zaliczki na koszty zarządu płaci się z góry do 10. dnia każdego miesiąca (art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali).
- Czy fundusz remontowy jest obowiązkowy?
- W spółdzielni mieszkaniowej tak (art. 6 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). We wspólnocie jego wysokość i zasady ustalają właściciele w uchwale.