Rekomendacja S KNF

Rekomendacja S to dokument Komisji Nadzoru Finansowego dotyczący dobrych praktyk w zakresie ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie. Nie jest ustawą, ale KNF oczekuje jej stosowania przez banki, dlatego wyznacza w praktyce ramy każdego kredytu hipotecznego w Polsce. Ostatnia nowelizacja (uchwała KNF nr 242/2023) zmieniła między innymi bufor stopy procentowej.

Najważniejsze zasady dla kredytobiorcy:

LTV: wskaźnik LTV w dniu uruchomienia kredytu mieszkaniowego nie powinien przekraczać 80%, albo 90%, gdy część ponad 80% ma dodatkowe zabezpieczenie, na przykład ubezpieczenie (rek. 15.5). Okres spłaty: bank powinien rekomendować okres do 25 lat i nie udzielać kredytu na dłużej niż 35 lat (rek. 7), a w teście zdolności przyjmuje najwyżej 25 lat (rek. 7.2). Bufor stopy: przy stopie zmiennej zdolność liczy się przy oprocentowaniu wyższym o MAX(5 pp - stopa referencyjna NBP; 2,5 pp) + 1,5 pp przy szybkim wzroście stóp NBP (bufor stopy procentowej). DStI: bank powinien zwracać szczególną uwagę, gdy raty przekraczają 40% dochodu netto przy dochodach do przeciętnego poziomu w regionie i 50% przy pozostałych (rek. 9.3).

Przykład: para chce kupić mieszkanie za 600 000 zł na 35 lat. Bank sprawdzi zdolność tak, jakby kredyt trwał 25 lat, więc rata testowa będzie wyższa od raty z harmonogramu. Przy wkładzie 60 000 zł (LTV 90%) bank zażąda dodatkowego zabezpieczenia części kredytu powyżej 80% LTV, zwykle ubezpieczenia niskiego wkładu.

Rekomendacja S dotyczy także kredytów walutowych: przy dochodach w kilku walutach bank zakłada deprecjację o 50% walut innych niż waluta najwyższych dochodów (rek. 6). Swoją zdolność według tych zasad sprawdzisz w kalkulatorze zdolności kredytowej.

Koszty utrzymania gospodarstwa domowego bank szacuje na podstawie własnych danych i obiektywnych analiz zewnętrznych, w tym badań budżetów gospodarstw domowych GUS, a nie wyłącznie na podstawie deklaracji klienta. Dlatego dwie osoby o tym samym dochodzie mogą dostać różną zdolność w zależności od liczby osób na utrzymaniu i miejsca zamieszkania. Rekomendacja nie zakazuje przekroczenia progów DStI, ale bank musi traktować to jako świadomą decyzję i uwzględnić ją w zarządzaniu ryzykiem.