Kredyty mieszkaniowe lipiec 2026: rekord 14,78 mld zł i +45,3% r/r - co napędza boom hipoteczny?

Banki i SKOK-i udzieliły w lipcu 2026 r. kredytów mieszkaniowych o wartości 14,778 mld zł - to najwyższy wynik w historii i pierwszy miesiąc, w którym sprzedaż przekroczyła 14 mld zł (dane BIK z komunikatu z 24 sierpnia 2026 r.). Wartość udzielonych hipotek była o 45,3% wyższa rok do roku, a jeśli planujesz kredyt 750 tys. zł na własne mieszkanie, dobra wiadomość jest jedna: banki nie boją się dziś podpisywać umów, wręcz walczą o klienta.

Ile banki pożyczyły w lipcu 2026 i dlaczego to rekord?

Wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych wyniosła w lipcu 2026 r. 14,778 mld zł i była o 45,3% wyższa niż rok wcześniej (wg BIK, 24 sierpnia 2026 r.). To pierwszy miesiąc w historii polskiego rynku, w którym łączna sprzedaż hipotek przebiła barierę 14 mld zł. Dla porównania - w marcu 2026 r. banki udzieliły kredytów za 13,34 mld zł, co wtedy również było rekordem, jak opisywaliśmy w analizie danych BIK za marzec.

Sama liczba, choć efektowna, wymaga chłodnej lektury. Dynamika +45,3% r/r wygląda kosmicznie, ale odnosi się do lipca 2025 r., czyli okresu, gdy stopy procentowe były wyżej, a WIBOR 3M (trzymiesięczna stopa, po której banki pożyczają sobie nawzajem pieniądze) trzymał się grubo powyżej 5%. Niska baza sprzed roku sama w sobie pompuje procenty. Skumulowany obraz jest jednak spójny - od stycznia do lipca 2026 r. banki i SKOK-i udzieliły o 45,5% więcej kredytów mieszkaniowych niż w tym samym okresie 2025 r. (wg BIK).

Do tego doszedł ruch po stronie kwot. Średnia wartość udzielonego kredytu wyniosła w lipcu 487,53 tys. zł i była o 9,1% wyższa rok do roku (wg BIK). Jeszcze mocniej rosną apetyty na etapie wniosku - średnia kwota, o którą Polacy pytali banki, sięgnęła 538,5 tys. zł, o 9,3% więcej niż rok wcześniej i o 2% więcej niż w czerwcu 2026 r. To kolejny rekord z rzędu, wpisujący się w trend, który śledzimy od miesięcy w analizie popytu na hipoteki.

Dlaczego Polacy masowo biorą kredyty mieszkaniowe?

Głównym motorem boomu jest rosnąca zdolność kredytowa, wynikająca z tańszego kredytu i wyższych wynagrodzeń. Wprost mówi o tym dr hab. Waldemar Rogowski, główny analityk Grupy BIK, który jednocześnie studzi entuzjazm - część aktywności to nie zakup nowego mieszkania, lecz przenoszenie starych kredytów do tańszych banków.

"Głównym powodem wysokiej aktywności w segmencie hipotek jest rosnąca zdolność kredytowa, będąca efektem obniżonego kosztu kredytu wobec poziomu sprzed roku oraz utrzymującego się wzrostu wynagrodzeń nominalnie i realnie. Część wnioskujących nie finansuje jednak zakupu nowego mieszkania, lecz refinansuje istniejące kredyty." - dr hab. Waldemar Rogowski, główny analityk Grupy BIK (komunikat BIK z 24 sierpnia 2026 r.)

Ta uwaga o refinansowaniu jest ważniejsza, niż się wydaje. Wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe wzrosła w lipcu o 22% r/r, a liczba wnioskujących o 11,6% r/r (wg BIK) - ale to nie oznacza, że tylu ludzi kupuje pierwsze mieszkanie. Jeśli masz kredyt sprzed dwóch, trzech lat na wyższej marży, przeniesienie go do banku z ofertą poniżej 2% marży potrafi ściąć ratę o kilkaset złotych. Warto policzyć własny próg opłacalności w kalkulatorze refinansowania, zanim uznasz rekordy za dowód, że wszyscy kupują.

Drugi filar to koszt pieniądza. Stopa referencyjna NBP wynosi 3,75% od 5 marca 2026 r., kiedy RPP obniżyła ją o 25 punktów bazowych (pb, jedna setna punktu procentowego), i od tego czasu stoi bez ruchu (wg NBP). WIBOR 3M ustabilizował się tuż poniżej 4% - około 3,86% według notowań GPW Benchmark z czerwca 2026 r. Dla kredytobiorcy oznacza to przewidywalność: rata policzona dziś nie zmieni się dramatycznie w ciągu najbliższych miesięcy, o czym pisaliśmy w analizie WIBOR za II kwartał.

Ile wynosi rata kredytu 750 tys. zł po tym rekordzie?

Kredyt 750 tys. zł na 25 lat przy WIBOR 3M 3,86% i marży 2% (oprocentowanie ok. 5,86%) to rata rzędu 4 770 zł miesięcznie. Przy średniej wnioskowanej kwocie 538,5 tys. zł z lipca 2026 r. (dane BIK) analogiczna rata spada do około 3 420 zł. To liczby, które musisz zestawić z własnym dochodem, zanim złożysz wniosek.

Różnica między tymi dwiema kwotami dobrze pokazuje, gdzie jesteś na rynku. Rekordowa średnia 538,5 tys. zł to statystyczny środek - jeśli celujesz w mieszkanie za około milion złotych z wkładem 200 tys. zł i kredytem 750 tys. zł, jesteś powyżej tej średniej i bank policzy Twoją zdolność ostrożniej. Do wyliczeń doda stress test KNF (Komisja Nadzoru Finansowego), doliczając bufor do oprocentowania. Przy oprocentowaniu testowym rzędu 8,4% modelowa rata 750 tys. zł na 25 lat rośnie do około 6 000 zł, i to tę wartość bank porównuje z Twoim dochodem w ramach wskaźnika DSTI (stosunek raty do dochodu, limitowany rekomendacją do 40-50%).

Wrażliwość raty na stopy jest tu kluczowa. Każde +0,5 pp w oprocentowaniu podnosi ratę kredytu 750 tys. zł o mniej więcej 230 zł miesięcznie. Dobra wiadomość: RPP nie zapowiada podwyżek. Zła: nie zapowiada też szybkich obniżek, więc scenariusz "poczekam, aż rata sama spadnie" jest dziś kruchy. Policz swoją zdolność w kalkulatorze zdolności kredytowej, a wysokość raty przy różnych stopach sprawdzisz w kalkulatorze raty.

Czy rekord sprzedaży to dobry moment na kredyt teraz?

Rekord wartości udzielonych hipotek (14,778 mld zł w lipcu 2026 r. wg BIK) nie jest tym samym co sygnał "kupuj teraz", i tu zaczyna się problem z nagłówkami. Moim zdaniem mylenie wolumenu sprzedaży z okazją cenową to najczęstszy błąd, jaki popełnia kupujący pod wpływem medialnego szumu. Wysoka sprzedaż mówi o popycie, nie o tym, że mieszkania staniały.

Spójrzmy na to, co rekordowa średnia kwota naprawdę oznacza. Średni wnioskowany kredyt urósł o 9,3% r/r (wg BIK), a więc szybciej niż wynagrodzenia. Powiedzmy sobie szczerze - pożyczasz coraz więcej nie dlatego, że stać Cię na większe mieszkanie, ale dlatego, że ceny metra rosną szybciej niż Twoja pensja, a tańszy kredyt tylko podbija to, co możesz udźwignąć. Efektem jest to, że za rekordową kwotę kupujesz podobną, a często mniejszą liczbę metrów niż rok temu. Banki mówią o rozgrzanym rynku, dane pokazują raczej rozgrzane ceny.

Do tego dochodzi efekt bazy, który sam Rogowski wskazuje jako czynnik, który schłodzi statystyki. Dynamika liczby wnioskujących w kolejnych miesiącach będzie spadać, bo zaczniemy porównywać się z okresem, w którym popyt już rósł. Innymi słowy - część imponujących procentów z lipca to artefakt kalendarza, nie dowód trwałego przyspieszenia. Jeśli rozważasz kupno kontra dalszy wynajem, przelicz oba scenariusze na zimno w Decyzjomacie Kupno-Wynajem, zamiast działać pod presją rekordów.

Co dalej z hipotekami do końca 2026 roku?

Do końca 2026 r. rynek hipotek najprawdopodobniej utrzyma wysoki poziom sprzedaży, ale roczne dynamiki wyhamują z powodu efektu bazy. Stopy NBP pozostaną przy 3,75% - taki jest scenariusz bazowy po serii pauz RPP w kwietniu, maju, czerwcu i lipcu 2026 r. (wg NBP).

Przekaz z Rady jest tu jednoznaczny. Ludwik Kotecki, członek RPP, ostudził oczekiwania na kolejne cięcia.

"Zmiana stóp jest mało prawdopodobna co najmniej do końca 2026 r., a być może do marca 2027 r." - Ludwik Kotecki, członek RPP (wypowiedź z czerwca 2026 r.)

Dla Ciebie jako planującego kredyt 750 tys. zł oznacza to konkret: rata policzona dziś jest w praktyce ratą, z którą wejdziesz w umowę i którą pociągniesz przez najbliższe kwartały bez większych niespodzianek w górę ani w dół. Najbliższe posiedzenie RPP odbędzie się 1-2 września 2026 r. i będzie pierwszym testem, czy Rada trzyma się deklaracji Koteckiego. Kalendarz decyzji i prognozy dla rat omawialiśmy w analizie lipcowego posiedzenia RPP.

Praktyczny wniosek jest prozaiczny. Skoro stopy nie spadną szybko, gra na zwłokę "aż WIBOR zjedzie" ma dziś słabe uzasadnienie, a jednocześnie rekordowa sprzedaż nie zmusza Cię do pośpiechu - banki podpisują umowy i pole do negocjacji marży jest realne. Aktualne oferty i marże zestawisz w rankingu kredytów hipotecznych, a swój indywidualny werdykt przeliczysz w Decyzjomacie Hipotecznym. Więcej analiz na temat rynku kredytów znajdziesz w hubie kategorii kredyty.

Otwarte pytanie na jesień brzmi inaczej niż "czy będzie rekord". Warto obserwować, jak duża część wolumenu to refinansowania, a nie zakupy - bo jeśli to one napędzają statystyki, popyt na nowe mieszkania jest słabszy, niż sugerują nagłówki, a to zmienia całą logikę negocjacji z deweloperem.

Narzędzia do Twojej decyzji

• Decyzjomat Hipoteczny - sprawdź swój werdykt
• Ranking kredytów hipotecznych
• Kalkulator raty kredytu
• Kalkulator zdolności kredytowej
• Kalkulator refinansowania