Akt notarialny

Akt notarialny to dokument sporządzony przez notariusza, który ma moc dokumentu urzędowego. Notariusz odczytuje go stronom, sprawdza ich tożsamość i stan prawny nieruchomości, a następnie wydaje wypisy. Oryginał zostaje w kancelarii.

Bez tej formy umowa jest nieważna w sprawach, w których wymaga jej ustawa. Dotyczy to umowy przeniesienia własności nieruchomości i umowy zobowiązującej do takiego przeniesienia (art. 158 Kodeksu cywilnego), umowy deweloperskiej, zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, umowy o dział spadku obejmujący nieruchomość i intercyzy. Oświadczenie darczyńcy też wymaga aktu, choć wykonana darowizna ruchomości jest ważna bez niego (art. 890).

Koszt aktu to taksa notarialna zależna od wartości przedmiotu umowy, VAT od taksy, opłaty za wypisy i opłaty sądowe za wnioski wieczystoksięgowe, które notariusz pobiera i przekazuje do sądu. Przy zakupie z rynku wtórnego notariusz pobiera też PCC. Taksa jest maksymalna, więc można ją negocjować w dół.

Przy umowie przedwstępnej forma aktu daje kupującemu mocniejsze uprawnienie: może sądownie żądać zawarcia umowy przyrzeczonej, a nie tylko odszkodowania.

Wszystkie koszty notarialne przy zakupie policzysz w kalkulatorze PCC i taksy notarialnej.

Notariusz przed sporządzeniem aktu przy sprzedaży mieszkania sprawdza m.in. odpis z księgi wieczystej, zaświadczenie o braku osób zameldowanych, zaświadczenie ze wspólnoty lub spółdzielni o braku zaległości i podstawę nabycia przez sprzedającego. Przy kredycie bank przekazuje notariuszowi informacje do treści aktu, a w akcie zamieszcza się oświadczenie o ustanowieniu hipoteki i wniosek o jej wpis. Wypisy aktu otrzymują strony, bank i sąd wieczystoksięgowy, do którego notariusz wysyła wniosek elektronicznie. Kupujący staje się właścicielem w chwili podpisania aktu, a wpis do księgi wieczystej ma skutek wsteczny od daty złożenia wniosku. Dlatego zwłoka sądu z wpisem nie zagraża samej własności.

Przed wizytą u notariusza warto poprosić o projekt aktu i przeczytać go spokojnie w domu. Notariusz ma obowiązek wyjaśnić stronom treść i skutki czynności, ale nie reprezentuje żadnej z nich. Zmiany warto zgłaszać przed dniem podpisania, bo poprawki w kancelarii wydłużają spotkanie, a przy kredycie mogą wymagać ponownej zgody banku.