Jak sprawdzić dewelopera przed zakupem mieszkania

Co sprawdzić w umowie deweloperskiej przed podpisaniem?

6 punktów wynika wprost z ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 880): rodzaj rachunku powierniczego, składka na fundusz gwarancyjny, prospekt informacyjny, ceny w dane.gov.pl, opłata rezerwacyjna i odbiór lokalu. Przy każdym punkcie podaję artykuł ustawy.

1. 1

   Rachunek powierniczy: otwarty czy zamknięty?

   2 środki ochrony wpłat przewiduje art. 6 ust. 1 ustawy deweloperskiej: otwarty albo zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Z zamkniętego bank wypłaca pieniądze deweloperowi jednorazowo, po przeniesieniu własności na nabywcę (art. 5 pkt 10, art. 15). Z otwartego - po zakończeniu kolejnych etapów budowy, najwcześniej 30 dni od zawarcia umowy deweloperskiej, a każdy etap kontroluje bank (art. 16 ust. 1, art. 17 ust. 1).

   Sprawdź: W umowie: nazwa banku, numer rachunku i zasady dysponowania środkami (art. 35 ust. 1 pkt 10 lit. a). Koszty rachunku ponosi deweloper, a wpłaty nie mogą być o nie pomniejszone (art. 14).

   Źródło: art. 5, 6, 14-17, 35 ustawy deweloperskiej

2. 2

   Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

   Deweloperski Fundusz Gwarancyjny to wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym (art. 46). Składkę od każdej wpłaty nabywcy płaci deweloper: 0,45% przy rachunku otwartym i 0,1% przy zamkniętym (§ 1 rozporządzenia, Dz.U. 2022 poz. 1341). Fundusz zwraca wpłaty z rachunku otwartego m.in. po upadłości dewelopera, gdy nikt nie kontynuuje budowy, i gdy nabywca odstąpił od umowy, a zwrot nie wpłynął w terminie (art. 48 ust. 1).

   Sprawdź: W umowie: zasady naliczania i przekazywania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (art. 35 ust. 1 pkt 10 lit. b).

   Źródło: art. 46-49 ustawy deweloperskiej

3. 3

   Prospekt informacyjny i dokumenty do wglądu

   Prospekt informacyjny z załącznikami deweloper doręcza przed zawarciem umowy deweloperskiej albo rezerwacyjnej, nieodpłatnie, na trwałym nośniku (art. 21 ust. 1-2). Na żądanie udostępnia w swoim lokalu m.in. księgę wieczystą, odpis z KRS, pozwolenie na budowę i sprawozdanie finansowe za ostatnie 2 lata (art. 26 ust. 1).

   Sprawdź: Umowa niezgodna z prospektem informacyjnym daje nabywcy prawo odstąpienia od umowy (art. 43 ust. 1 pkt 2).

   Źródło: art. 20-26, 43 ustawy deweloperskiej

4. 4

   Ceny na stronie dewelopera i w dane.gov.pl

   Deweloper publikuje na swojej stronie cenę m² każdego oferowanego lokalu, ceny pomieszczeń przynależnych i inne świadczenia, a przy zmianie ceny zostawia poprzednie wartości z datą zmiany (art. 19a ust. 1-2). Te same dane przekazuje raz na dobę do portalu dane.gov.pl (art. 19b ust. 1 i 3).

   Sprawdź: Przy rozbieżności ceny ze strony i ceny przy zawarciu umowy nabywca może żądać umowy po cenie dla siebie najkorzystniejszej (art. 19a ust. 6).

   Źródło: art. 19a, 19b ustawy deweloperskiej

5. 5

   Umowa rezerwacyjna i opłata rezerwacyjna

   Opłata rezerwacyjna nie może przekroczyć 1% ceny lokalu z prospektu informacyjnego (art. 32 ust. 2) i jest zaliczana na poczet ceny (art. 32 ust. 3). Umowa rezerwacyjna wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności (art. 30 ust. 1).

   Sprawdź: Opłata wraca m.in. wtedy, gdy bank nie udzieli kredytu z powodu negatywnej oceny zdolności kredytowej (art. 34 ust. 1 pkt 1).

   Źródło: art. 29-34 ustawy deweloperskiej

6. 6

   Odbiór techniczny i wady

   Odbiór lokalu odbywa się po uprawomocnieniu się pozwolenia na użytkowanie, w obecności nabywcy, a wady wpisuje się do protokołu (art. 41 ust. 1-3). Deweloper ma 14 dni na uznanie wad albo odmowę z uzasadnieniem - brak odpowiedzi oznacza uznanie (art. 41 ust. 4-5) - i 30 dni na usunięcie uznanych wad (art. 41 ust. 6).

   Sprawdź: Przy wadzie istotnej, której deweloper nie uzna w protokole, nabywca może odmówić odbioru (art. 41 ust. 9).

   Źródło: art. 41 ustawy deweloperskiej

Tekst ustawy: tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 880; stawki składki na fundusz: Dz.U. 2022 poz. 1341; Deweloperski Fundusz Gwarancyjny prowadzi Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny.