Sprawdź adres przed zakupem: mapa powodziowa, plan miejscowy i powietrze
Raport sprawdza adres na tle 7676 obszarów zagrożenia powodziowego z map ISOK i 288 stacji pomiaru powietrza GIOŚ, planów miejscowych z Krajowej Integracji MPZP i cen z aktów notarialnych w promieniu 500 m. Wynik obejmuje najbliższą okolicę budynku, a sam adres nie jest zapisywany ani w linku, ani w bazie.
Jak czytać mapę zagrożenia powodziowego?
3 scenariusze powodzi pokazują mapy zagrożenia powodziowego: prawdopodobieństwo 10% (raz na 10 lat), 1% (raz na 100 lat) i 0,2% (raz na 500 lat), a osobno tereny zalewane przy zniszczeniu wału przeciwpowodziowego albo budowli piętrzącej (art. 169 ust. 2 ustawy Prawo wodne, t.j. Dz.U. 2025 poz. 960). W zbiorze udostępnianym przez ISOK jest 7676 obszarów zagrożenia.
„obszarach szczególnego zagrożenia powodzią - rozumie się przez to: a) obszary, na których prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi jest średnie i wynosi 1 %, b) obszary, na których prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi jest wysokie i wynosi 10 %, c) obszary między linią brzegu a wałem przeciwpowodziowym (…)”
Art. 16 pkt 34 ustawy z 20 lipca 2017 r. Prawo wodne (t.j. Dz.U. 2025 poz. 960)
„Każdy ma prawo wglądu do planu ogólnego lub planu miejscowego oraz otrzymania z nich wypisów i wyrysów.”
Art. 30 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 538)
Jak sprawdzić plan zagospodarowania przestrzennego przed zakupem mieszkania?
2 dokumenty mówią o przyszłości okolicy: plan miejscowy (przeznaczenie terenu, wysokość i intensywność zabudowy, drogi) oraz plan ogólny gminy. Wycinek planu z Krajowej Integracji MPZP w geoportal.gov.pl daje szybki podgląd, a wypis i wyrys z urzędu gminy to dokument urzędowy. Obszary szczególnego zagrożenia powodzią gmina musi uwzględnić w planie miejscowym i w decyzjach o warunkach zabudowy (art. 166 ust. 1 Prawa wodnego).
Prywatność adresu
Adres jest weryfikowany w rejestrze adresów GUGiK i przypisywany do obszaru 250 × 250 m. Link i baza przechowują tylko ten obszar, nigdy ulicę ani numer budynku.
Mapy z urzędowych źródeł
Strefy powodziowe i wycinek planu pochodzą z serwisów Wód Polskich i GUGiK i obejmują obszar 750 × 750 m wokół adresu.
Powietrze co godzinę
Odczyty z 288 stacji GIOŚ są aktualizowane co godzinę, a średnie roczne pyłów - codziennie (ostatni rok: 2024).
Ceny z aktów
Mediana pochodzi z Rejestru Cen Nieruchomości: transakcje z ostatnich 24 miesięcy w promieniu 500 m (przy braku danych - 1 km). Jest podawana tylko przy co najmniej 5 transakcjach.
Najczęstsze pytania
- Jak sprawdzić, czy mieszkanie jest w strefie zagrożenia powodziowego?
- 3 scenariusze powodzi rzecznej pokazują mapy zagrożenia powodziowego (MZP): 10% (raz na 10 lat), 1% (raz na 100 lat) i 0,2% (raz na 500 lat), a do tego tereny zalewane przy zniszczeniu wału lub budowli piętrzącej (art. 169 ust. 2 Prawa wodnego). Mapy sporządzają Wody Polskie i publikują w ISOK (data rewizji zbioru w metadanych: 10 stycznia 2023). Po wpisaniu adresu raport pokazuje, jaka część najbliższej okolicy budynku leży w każdej ze stref.
- Co oznacza obszar szczególnego zagrożenia powodzią?
- 1% i 10% to prawdopodobieństwa, według których Prawo wodne (art. 16 pkt 34, t.j. Dz.U. 2025 poz. 960) wyznacza obszary szczególnego zagrożenia powodzią; należą do nich także tereny między linią brzegu a wałem. Gmina uwzględnia te obszary w planie miejscowym i w decyzjach o warunkach zabudowy (art. 166 ust. 1), a projekty tych aktów wymagają uzgodnienia z Wodami Polskimi.
- Jak sprawdzić plan zagospodarowania przestrzennego dla adresu?
- Art. 30 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. 2026 poz. 538) daje każdemu prawo wglądu do planu ogólnego lub miejscowego oraz otrzymania wypisu i wyrysu. Szybki podgląd daje Krajowa Integracja Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego w geoportal.gov.pl - raport pokazuje jej wycinek dla okolicy adresu. Dokumentem do umowy albo do banku jest wypis i wyrys z urzędu gminy.
- Skąd są dane o jakości powietrza?
- 288 stacji Państwowego Monitoringu Środowiska prowadzi Główny Inspektorat Ochrony Środowiska. Raport pokazuje najbliższą stację z bieżącym indeksem (odświeżanym co godzinę) i średnią roczną pyłu PM2,5 i PM10 z 2024 r. na tle mediany wszystkich stacji w Polsce. GIOŚ zastrzega, że dane bieżące nie są na bieżąco weryfikowane.
- Dlaczego wynik dotyczy okolicy, a nie samego budynku?
- Raport opisuje najbliższą okolicę budynku, dzięki czemu sam adres nie jest zapisywany ani w linku, ani w bazie. Udział stref powodziowych dotyczy całej tej okolicy, więc przy wyniku „część okolicy” strefa może omijać sam budynek - sprawdź go na mapie powyżej albo w serwisie ISOK.
- Czy raport zastępuje wypis z planu i opinię rzeczoznawcy?
- Raport nie jest dokumentem urzędowym, tylko zestawieniem danych publicznych. Wypis i wyrys z planu wydaje gmina, stan prawny sprawdzisz w księdze wieczystej, a wartość do kredytu wyceni rzeczoznawca majątkowy. Ceny transakcyjne pojawiają się w raporcie, gdy w okolicy jest co najmniej 5 aktów notarialnych.
Wyniki kalkulatora mają charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią porady finansowej ani kredytowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o doradztwie kredytowym. Ostateczne warunki kredytu, zdolność kredytową i ofertę ustala bank indywidualnie na podstawie złożonego wniosku.