W skrócie
- 19% PIT płacisz od dochodu ze sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat od końca roku nabycia (art. 30e ustawy o PIT).
- 3 lata od końca roku sprzedaży masz na wydanie przychodu na własne cele mieszkaniowe - przy sprzedaży w 2026 r. do końca 2029 r.
- Zwolnienie z art. 21 ust. 1 pkt 131 liczy się od całego przychodu, a nie od zysku, więc wydana część przychodu zmniejsza podatek proporcjonalnie.
- PIT-39 składasz do 30 kwietnia roku następnego po sprzedaży, także gdy ostatecznie podatku nie ma.
- Mieszkanie kupione w 2022 r. można sprzedać bez PIT od 1 stycznia 2028 r.
Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym je nabyłeś, to przychód z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, opodatkowany stawką 19% (art. 30e). Przy mieszkaniu kupionym za 411 000 zł i sprzedanym za 470 000 zł to 11 210 zł podatku, o ile w ciągu 3 lat nie wydasz przychodu na własne cele mieszkaniowe (stan na 25 października 2026 r.).
Temat opisała 25 października 2026 r. Interia Biznes. Poniżej przeliczamy go na konkretnych kwotach, bo w tej regule najczęściej gubi się jedna rzecz: ulga dotyczy przychodu, nie zysku.
Od kiedy sprzedaż mieszkania nie podlega PIT?
Pięć lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nabyłeś nieruchomość, a nie od dnia aktu notarialnego. Mieszkanie kupione w 2022 roku możesz więc sprzedać bez podatku dopiero od 1 stycznia 2028 roku, co potwierdza opis w Interii. Kupno w grudniu 2022 i w styczniu 2022 daje ten sam termin.
U dewelopera liczy się moment przeniesienia własności aktem notarialnym, a nie data umowy deweloperskiej. To ważne przy lokalach kupowanych na etapie budowy: umowa z 2021 r. i akt z 2022 r. oznaczają koniec okresu z końcem 2027 r.
Skala rynku pokazuje, że temat dotyczy wielu osób. Według danych GUS cytowanych przez comparic.pl w 2024 r. właściciela zmieniło 255,3 tys. lokali mieszkalnych (+5% r/r), z czego około 148 tys. na rynku wtórnym (+12% r/r), czyli około 60% transakcji. Dane GUS obejmują tylko akty notarialne. Nie wiemy, ile z tych sprzedaży przypadło na lokale trzymane krócej niż 5 lat, ale moim zdaniem to właśnie one generują większość pomyłek w PIT-39.
Ile wynosi podatek przy sprzedaży mieszkania przed 5 latami?
Podatek wynosi 19% dochodu, czyli różnicy między przychodem ze sprzedaży a kosztami nabycia powiększonymi o udokumentowane nakłady, a także koszty takie jak PCC i opłaty notarialne. Przy cenie zakupu 400 000 zł, kosztach 11 000 zł i sprzedaży za 470 000 zł dochód wynosi 59 000 zł, a podatek 11 210 zł.
PCC przy zakupie z rynku wtórnego to 2% wartości, czyli 8 000 zł od 400 000 zł (sprawdzisz to w kalkulatorze kosztów PCC i notariusza oraz w zestawieniu kosztów zakupu mieszkania). Koszty musisz udokumentować fakturą lub rachunkiem imiennym. Bez papierów urząd skarbowy ich nie uzna, a dochód rośnie.
Jeśli sprzedałeś za tyle samo lub taniej, dochodu nie ma i podatek wynosi zero. PIT-39 i tak składasz do 30 kwietnia roku następnego po sprzedaży, według wyjaśnień cytowanych przez Gazetę Prawną. Dla sprzedaży z 2026 r. jest to 30 kwietnia 2027 r. Deklaracja trafia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, a kontrole Krajowej Administracji Skarbowej coraz częściej opierają się na danych z aktów notarialnych, o czym pisaliśmy w tekście o cyfrowych śladach w kontroli podatkowej.
Dochód wykazujesz w PIT-39, a ewentualny podatek wpłacasz w tym samym terminie, czyli do 30 kwietnia roku następnego po sprzedaży. Rozliczenie jest jednorazowe i obejmuje całą transakcję.
Na co wydać pieniądze, żeby nie płacić 19% podatku?
Zwolnienie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT obejmuje przychód wydany w ciągu 3 lat od końca roku sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. Zalicza się tu zakup innego mieszkania lub domu, budowę domu, zakup działki pod budowę, spłatę kredytu mieszkaniowego z odsetkami oraz remont lokalu, w którym faktycznie mieszkasz (opis Interii Biznes z 25 października 2026 r.).
Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT (tekst ustawy w ISAP), zwolnienie przysługuje, gdy przychód ze sprzedaży zostanie wydany na własne cele mieszkaniowe w terminie 3 lat liczonych od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Dowodem wydatków są faktury, akty notarialne i potwierdzenia przelewów, które trzeba przechowywać na wypadek kontroli.
Zwolnienie jest proporcjonalne. Wydajesz cały przychód, podatek wynosi zero. Wydajesz część, zwolniona jest odpowiednia część dochodu. Niewykorzystaną część rozliczasz z podatkiem, a nie z karą. Podatnik.info zwraca uwagę, że wydatki o charakterze inwestycyjnym, jak lokal kupiony na wynajem, ulgi nie dają, i to się zgadza z logiką przepisu: chodzi o zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Szczegóły przy wynajmie opisaliśmy w analizie najmu krótkoterminowego.
Przy sprzedaży w 2026 roku środki musisz wydać najpóźniej do 31 grudnia 2029 roku. Wydatek z 2027 czy 2028 roku też się liczy, byleby był udokumentowany i miał charakter mieszkaniowy.
Liczby dla podatnika: spłata kredytu 580 tys. zł czy kupno kolejnego lokalu?
Dla właściciela kredytu z saldem 580 000 zł i ratą 3 200 zł miesięcznie najciekawsza ścieżka to spłata kredytu mieszkaniowego z przychodu ze sprzedaży. Poniższa tabela to przykład obliczeniowy, nie rekomendacja: lokal kupiony za 400 000 zł plus 11 000 zł kosztów, sprzedany za 470 000 zł, dochód 59 000 zł.
| Wydane w 3 lata | Zwolniony dochód | Dochód do opodatkowania | Podatek 19% |
|---|---|---|---|
| 0 zł | 0 zł | 59 000 zł | 11 210 zł |
| 150 000 zł | 18 830 zł | 40 170 zł | 7 632 zł |
| 300 000 zł | 37 660 zł | 21 340 zł | 4 055 zł |
| 470 000 zł | 59 000 zł | 0 zł | 0 zł |
Wyliczenie opiera się na proporcji: dochód razy wydana kwota podzielona przez przychód. Wydane 300 000 zł z 470 000 zł to 63,8% przychodu, więc zwolnione jest 63,8% dochodu.
Spłata 470 000 zł kredytu o saldzie 580 000 zł zostawia 110 000 zł zadłużenia. Przy tym samym okresie spłaty rata spadłaby orientacyjnie z 3 200 zł do około 600 zł (uproszczenie, bez zmiany marży). Warunek: kredyt musiał być zaciągnięty na własne cele mieszkaniowe. Jeśli rozważasz alternatywę, policz ją w Decyzjomacie Nadpłata oraz sprawdź, jak zmienia się Twoja zdolność przy nowym zakupie w Decyzjomacie Hipotecznym.
Czy warto czekać z wydatkiem, czy sprzedać po 5 latach?
Najtańszy podatkowo wariant to sprzedaż po upływie 5 lat od końca roku zakupu, bo wtedy podatek wynosi 0 zł bez żadnego dokumentowania wydatków. Przy dochodzie 59 000 zł oszczędzasz 11 210 zł, więc każdy rok czekania to około 2 200 zł, o ile cena nie spadnie szybciej.
To klasyczna pułapka porównania „podatek teraz vs ryzyko ceny później”. Moim zdaniem czekanie ma sens tylko wtedy, gdy do końca okresu brakuje kilku miesięcy, a nie lat, i gdy nie ciążą na Tobie koszty kredytu. Przy racie 3 200 zł miesięcznie odsetki zjadają ten zysk szybciej, niż Ci się wydaje. Przy zakupie mieszkania z darowizny od rodziców zasady terminów są inne, opisaliśmy je w tekście o SD-Z2 i wkładzie własnym.
Jest też szerszy trend. Przy fiskalnych pomysłach typu podatek katastralny i skrupulatnej weryfikacji źródeł pieniędzy, o czym pisaliśmy przy nieujawnionych źródłach przychodów, trzymanie papierów z zakupu i sprzedaży jest dziś elementarną higieną. Więcej tekstów o podatkach znajdziesz w hubie kategorii podatki. Aktualne zasady rozliczeń sprawdzisz też na podatki.gov.pl.
Jeśli sprzedaż mieszkania masz już za sobą, najbliższy krok jest prosty: zbierz faktury i akty, wypisz planowane wydatki mieszkaniowe do końca 2029 roku i zapisz sobie 30 kwietnia 2027 roku jako termin PIT-39. A jeśli dopiero planujesz, sprawdź na swoim akcie, w którym roku nabyłeś lokal. Jeden rok różnicy to 11 210 zł w tym przykładzie.
Narzędzia do Twojej decyzji
Najczęstsze pytania
- Ile wynosi podatek ze sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat?
- Podatek wynosi 19% dochodu, czyli różnicy między przychodem a kosztami nabycia i udokumentowanymi nakładami. Przy zakupie za 400 000 zł, kosztach 11 000 zł i sprzedaży za 470 000 zł dochód to 59 000 zł, a podatek 11 210 zł. Rozliczasz go w PIT-39.
- Od kiedy liczy się 5 lat przy sprzedaży mieszkania?
- Okres liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nabyłeś mieszkanie. Lokal kupiony w 2022 roku możesz sprzedać bez podatku od 1 stycznia 2028 roku. U dewelopera liczy się data aktu notarialnego przenoszącego własność, nie umowy deweloperskiej.
- Do kiedy trzeba wydać pieniądze, żeby skorzystać ze zwolnienia?
- Masz 3 lata od końca roku podatkowego, w którym sprzedałeś mieszkanie. Przy sprzedaży w 2026 roku wydatki musisz ponieść najpóźniej do 31 grudnia 2029 roku. Wydatki muszą dotyczyć własnych celów mieszkaniowych i być udokumentowane.
- Czy muszę wydać cały przychód czy tylko zysk?
- Musisz wydać cały przychód, a nie tylko zysk, by uzyskać pełne zwolnienie. Przy sprzedaży za 470 000 zł oznacza to 470 000 zł wydatków. Wydanie 300 000 zł daje zwolnienie proporcjonalne: podatek spada z 11 210 zł do około 4 055 zł.
- Czy spłata kredytu hipotecznego liczy się jako cel mieszkaniowy?
- Spłata kredytu zaciągniętego na własne cele mieszkaniowe, wraz z odsetkami, jest wymieniana wśród zaakceptowanych wydatków. Warunek to udokumentowanie, że kredyt służył takim celom. Kupno lokalu wyłącznie na wynajem ulgi nie daje, co potwierdza podatnik.info.
- Czy trzeba złożyć PIT-39, jeśli nie ma podatku do zapłaty?
- PIT-39 składasz do 30 kwietnia roku następnego po sprzedaży, nawet gdy podatku nie ma, według wyjaśnień cytowanych przez Gazetę Prawną. Dla sprzedaży z 2026 roku termin to 30 kwietnia 2027 roku. Ulgę mieszkaniową wykazujesz w tym samym zeznaniu.
Nadpłacać czy inwestować? Decyzjomat Nadpłata da werdykt
- NADPŁAĆ, INWESTUJ, PODZIEL lub PODUSZKA - z policzoną oszczędnością dla Twojej sytuacji
- Efektywny spread nadpłaty vs ETF/IKE/IKZE z uwzględnieniem podatku Belki i ulg
- Poduszka bezpieczeństwa - ile faktycznie trzymać przy Twoim DSTI i dochodzie
