W skrócie
- 0,02% wartości zapłaciłbyś od pierwszego i drugiego mieszkania według projektu Lewicy złożonego w Sejmie 20 marca 2026 r.
- 0,5% w pierwszym roku, docelowo 1,5% - taka stawka objęłaby trzecie i kolejne mieszkanie tego samego właściciela.
- Ministerstwo Finansów w odpowiedzi na petycję z 22 stycznia 2026 r. (sygn. DPL2.056.1.2026) zapewnia, że nie prowadzi prac nad podatkiem katastralnym.
- 61% z 44 ekonomistów ankietowanych przez money.pl uznaje kierunek reformy za słuszny.
- Właściciel jednego mieszkania nie jest celem projektu - realny ciężar spadłby na posiadaczy trzeciej i dalszej nieruchomości.
Projekt ustawy Lewicy złożony w Sejmie 20 marca 2026 r. zakłada opodatkowanie mieszkań od ich wartości: 0,02% dla pierwszego i drugiego lokalu oraz 0,5% (docelowo 1,5%) od trzeciego i kolejnych. Ministerstwo Finansów (MF) w odpowiedzi na petycję z 22 stycznia 2026 r. (sygn. DPL2.056.1.2026) zapewnia, że nie prowadzi prac nad rządowym podatkiem katastralnym, a proponowana zmiana nie ma większości w Sejmie. Stan na wrzesień 2026 r.
Podatek katastralny to danina liczona od wartości nieruchomości, a nie od jej powierzchni - i to jest sedno całej różnicy wobec obecnego systemu. Temat wraca do debaty za każdym razem, gdy rosną ceny mieszkań, ale tym razem ma konkretną formę projektu ustawy. Powiem wprost: w obecnym układzie sił parlamentarnych ten projekt jest bardziej sygnałem politycznym niż realnym zagrożeniem dla Twojego portfela.
Ile wyniesie podatek katastralny i kogo obejmie projekt Lewicy?
Projekt Lewicy z 20 marca 2026 r. przewiduje trzy stawki liczone od wartości mieszkania: 0,02% dla pierwszej i drugiej nieruchomości, 0,5% od trzeciej i kolejnej w pierwszym roku, a następnie wzrost o 0,1 punktu procentowego (pp) rocznie aż do 1,5%. Pierwsze dwa mieszkania są więc opodatkowane symbolicznie - ciężar rośnie dopiero przy trzecim lokalu.
Lewica nazywa to "podatkiem katastralnym bez katastru", bo projekt nie czeka na powszechną taksację nieruchomości. Zamiast urzędowego rejestru wartości podstawą ma być wartość zadeklarowana lub rynkowa lokalu. To rozwiązanie budzi mój sceptycyzm - bez zintegrowanej ewidencji wartości ustalenie realnej podstawy opodatkowania dla 15 mln mieszkań w polskim zasobie (dane GUS) będzie proceduralnym koszmarem, a spory o wycenę zaleją samorządy.
Dla właściciela trzeciego mieszkania o wartości 600 tys. zł stawka 0,5% oznacza 3 000 zł podatku rocznie w pierwszym roku, a docelowe 1,5% to już 9 000 zł. Dla porównania inwestor z pięcioma lokalami po 600 tys. zł zapłaciłby w docelowym scenariuszu ok. 27 tys. zł rocznie od trzech nadwyżkowych mieszkań. To jest kwota, która realnie zmienia rachunek opłacalności kupowania mieszkań pod wynajem.
Czym różni się od obecnego podatku od nieruchomości?
Obecny podatek od nieruchomości liczy się od metrażu, a maksymalna stawka dla budynków mieszkalnych wynosi w 2026 r. 1,25 zł za metr kwadratowy powierzchni użytkowej (ustawa o podatkach i opłatach lokalnych) - to o ok. 5% więcej niż rok wcześniej. Mieszkanie 55 m² kosztuje więc dziś maksymalnie ok. 69 zł podatku rocznie, niezależnie od tego, czy jest warte 400 tys. czy 900 tys. zł. Projekt katastralny wywraca tę logikę: podstawą staje się wartość, nie powierzchnia.
Różnica jest fundamentalna, bo dzisiejszy system - powiedzmy sobie szczerze - jest regresywny. Właściciel kawalerki na obrzeżach płaci od metra tyle samo co właściciel apartamentu w centrum o tej samej powierzchni, choć wartość obu nieruchomości dzieli przepaść. Jeden z komentarzy w ankiecie money.pl trafnie ujmuje, że w Polsce mamy już "swoisty podatek katastralny", tyle że obciąża relatywnie mocniej tańsze lokale.
| Element | Obecnie (2026) | Projekt Lewicy (2027) |
|---|---|---|
| Podstawa opodatkowania | powierzchnia użytkowa (m²) | wartość mieszkania |
| 1. i 2. mieszkanie | max 1,25 zł/m² | 0,02% wartości |
| 3. i kolejne mieszkanie | max 1,25 zł/m² | 0,5% → 1,5% wartości |
| Kto ustala stawkę | gmina (podatek lokalny) | ustawa (poziom krajowy) |
| Status | obowiązuje | projekt w Sejmie, bez większości |
Z danych GUS wynika, że rynek mieszkaniowy wcale nie stoi - w okresie styczeń-sierpień 2026 r. oddano do użytku 132,2 tys. mieszkań (+4,5% r/r), rozpoczęto budowę 153,5 tys. (+4,8%), a liczba pozwoleń wzrosła o 14,9% r/r (dane GUS). To ważny kontekst: zwolennicy katastru argumentują, że wysoki podatek od nadwyżkowych mieszkań uwolniłby część pustostanów na rynek, ale podaż nowych lokali i tak rośnie.
Czy podatek katastralny obniży ceny mieszkań?
Podatek katastralny nie obniży ceny mieszkania, które chcesz kupić dla siebie - w krótkim okresie to mit. Efekt cenowy, o ile w ogóle wystąpi, dotyczy segmentu inwestycyjnego: gdy roczny koszt utrzymania trzeciego lokalu skacze z ok. 69 zł do 3 000-9 000 zł, część inwestorów wycofa kapitał z zakupu mieszkań pod wynajem. Dopiero to mogłoby ochłodzić popyt spekulacyjny i pośrednio ceny.
Większość ekonomistów widzi w tym sens. W ankiecie money.pl 61% z 44 zapytanych ekonomistów uznało progresywny podatek katastralny za właściwy kierunek.
„Podatek od wartości nieruchomości przekierowałby kapitał z rynku mieszkaniowego do firm, które chcą inwestować." - prof. Krzysztof Piech, ekonomista (ankieta money.pl, 2026)
Nie brakuje jednak głosów ostrożnych. Według prof. Michała Brzezińskiego z Wydziału Nauk Ekonomicznych Uniwersytetu Warszawskiego (WNE UW), cytowanego w tej samej ankiecie money.pl, kluczowym ryzykiem są wysokie koszty poboru daniny w stosunku do jej bazy podatkowej. Innymi słowy: reforma może pochłonąć na wycenach i sporach więcej, niż realnie przyniesie do budżetów gmin.
Mój wniosek przeczy medialnej panice: to nie właściciel jednego mieszkania powinien się bać, tylko rynek najmu prywatnego. Już 13,2% gospodarstw domowych w Polsce wynajmuje lokum, a segment najmu instytucjonalnego (PRS - Private Rented Sector) ma według PwC Polska urosnąć do co najmniej 54 tys. mieszkań. Wysoka danina od trzeciego lokalu uderzyłaby najmocniej w drobnych inwestorów, a nie w duże fundusze - i tu widzę największą lukę w projekcie Lewicy.
Co reforma zmienia, jeśli wynajmujesz i planujesz kupno?
Jeśli wynajmujesz mieszkanie za ok. 3 100 zł miesięcznie (37 200 zł rocznie) i odkładasz na własne cztery kąty, projekt katastralny w obecnym kształcie praktycznie Cię nie dotyka - Twoje pierwsze mieszkanie byłoby objęte stawką 0,02%. Przy lokalu wartym 600 tys. zł to 120 zł podatku rocznie, wobec ok. 69 zł dziś. Różnica: nieco ponad 50 zł w skali roku, czyli mniej niż jedna kolacja na mieście.
Realne pytanie dla osoby z ok. 110 tys. zł oszczędności brzmi inaczej: czy kataster poprawi Twoją pozycję kupującego? Teoretycznie tak - jeśli inwestorzy z portfelem 3+ mieszkań zaczną sprzedawać nadwyżkowe lokale, by uniknąć docelowej stawki 1,5%, na rynek wtórny trafi więcej ofert. Powiem jednak wprost: przy podaży nowych mieszkań rosnącej o 4,5% r/r (GUS) i braku większości parlamentarnej dla projektu, budowanie decyzji zakupowej na scenariuszu katastralnym byłoby błędem.
Zanim zdecydujesz, policz realny koszt najmu wobec kredytu w kalkulatorze najem vs kupno i sprawdź swój werdykt w Decyzjomacie Kupno-Wynajem. Jeśli skłaniasz się ku kredytowi, aktualne marże porównasz w rankingu kredytów hipotecznych, a całościowy scenariusz rozliczysz w Decyzjomacie Hipotecznym. Dla kontekstu podatkowego przy najmie warto przeczytać naszą analizę podatku od najmu i pułapki limitu 100 tys. zł.
Kiedy podatek katastralny wejdzie w życie i co mówi rząd?
Podatek katastralny w wersji Lewicy miałby wejść w życie od 2027 r., ale jego szanse na uchwalenie są dziś minimalne. Ministerstwo Finansów w odpowiedzi na petycję z 22 stycznia 2026 r. (sygn. DPL2.056.1.2026), podpisanej przez Monikę Derejko-Kotowską, dyrektor departamentu podatków i opłat lokalnych MF, jednoznacznie stwierdziło, że resort nie prowadzi prac nad wprowadzeniem daniny liczonej od wartości nieruchomości (stanowisko MF).
Minister finansów i gospodarki Andrzej Domański oraz rzecznik rządu Adam Szłapka wielokrotnie podkreślali, że koalicja rządząca jest przeciwna zarówno podatkowi katastralnemu, jak i podatkowi od pustostanów. Bez zmiany stanowiska Koalicji Obywatelskiej lub prezydenta projekt poselski Lewicy nie ma matematycznej większości w Sejmie.
Moja ocena: w perspektywie 2027 r. kataster w Polsce nie wejdzie, a i sami autorzy projektu zdają się to wiedzieć. Kierunek - opodatkowanie od wartości zamiast od metra - jest ekonomicznie zdrowy i popiera go większość ekonomistów, ale bez powszechnej taksacji nieruchomości i politycznego konsensusu to na razie temat na debatę, nie na ustawę. Jeśli reforma kiedyś ruszy, najpierw zobaczysz zapowiedź budowy rejestru wartości - i to będzie realny sygnał, nie kolejny projekt poselski.
Więcej analiz finwire.pl na temat danin od mieszkań znajdziesz w hubie kategorii podatki. Zobacz też, jak fiskus traktuje podatek od sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat oraz kuriozalny przypadek 50-krotnego wzrostu podatku od gruntu rolnego po emeryturze.
Narzędzia do Twojej decyzji
Najczęstsze pytania
- Ile wyniesie podatek katastralny według projektu Lewicy?
- 0,02% wartości mieszkania dla pierwszego i drugiego lokalu oraz 0,5% dla trzeciego i kolejnego w pierwszym roku, rosnąco o 0,1 pp rocznie aż do 1,5%. Dla trzeciego mieszkania wartego 600 tys. zł oznacza to 3 000 zł podatku rocznie na starcie i docelowo 9 000 zł (projekt złożony w Sejmie 20 marca 2026 r.).
- Czy zapłacę podatek katastralny za jedno mieszkanie?
- 0,02% wartości to stawka dla pierwszego i drugiego lokalu w projekcie Lewicy - przy mieszkaniu za 600 tys. zł daje to 120 zł rocznie, wobec ok. 69 zł w obecnym systemie liczonym od metrażu. Właściciel jednego mieszkania nie jest celem reformy; realny ciężar spada dopiero na trzecią i dalszą nieruchomość.
- Czym różni się podatek katastralny od obecnego podatku od nieruchomości?
- Podatek katastralny liczy się od wartości nieruchomości, a obecny od powierzchni. Dziś maksymalna stawka dla mieszkania to 1,25 zł/m² w 2026 r. (ustawa o podatkach i opłatach lokalnych), niezależnie od wartości lokalu. Kataster czyni daninę progresywną - droższe mieszkanie płaci więcej.
- Kiedy wejdzie w życie podatek katastralny w Polsce?
- 2027 r. to data zakładana w projekcie Lewicy, ale szanse na uchwalenie są minimalne. Ministerstwo Finansów w odpowiedzi na petycję z 22 stycznia 2026 r. (sygn. DPL2.056.1.2026) zapewnia, że nie prowadzi prac nad katastrem, a projekt poselski nie ma większości w Sejmie.
- Czy podatek katastralny obniży ceny mieszkań?
- Ceny mieszkania kupowanego na własne potrzeby kataster nie obniży w krótkim terminie. Efekt cenowy dotyczy segmentu inwestycyjnego - gdy roczny koszt trzeciego lokalu rośnie z ok. 69 zł do 3 000-9 000 zł, część inwestorów wycofuje kapitał z zakupów pod wynajem, co może ochłodzić popyt spekulacyjny.
- Kto zapłaci najwięcej przy podatku katastralnym?
- Posiadacze trzech i więcej mieszkań zapłaciliby najwięcej - stawka 0,5% rosnąca do 1,5% od wartości nadwyżkowych lokali. Drobni inwestorzy z rynku najmu prywatnego (13,2% gospodarstw domowych wynajmuje lokum) odczuliby to mocniej niż duże fundusze PRS, co jest główną słabością projektu.
- Czy rząd popiera podatek katastralny?
- Rząd jest przeciwny. Minister finansów Andrzej Domański oraz rzecznik rządu Adam Szłapka deklarują sprzeciw wobec podatku katastralnego i podatku od pustostanów. Bez zmiany stanowiska Koalicji Obywatelskiej lub prezydenta projekt Lewicy nie ma matematycznej większości w Sejmie.
Nadpłacać czy inwestować? Decyzjomat Nadpłata da werdykt
- NADPŁAĆ, INWESTUJ, PODZIEL lub PODUSZKA - z policzoną oszczędnością dla Twojej sytuacji
- Efektywny spread nadpłaty vs ETF/IKE/IKZE z uwzględnieniem podatku Belki i ulg
- Poduszka bezpieczeństwa - ile faktycznie trzymać przy Twoim DSTI i dochodzie
Przeczytaj też
Brak komentarzy. Bądź pierwszy!