W skrócie
- Każde podwyższenie ceny po podpisaniu umowy ma być zakazane, a nie tylko waloryzacja - tak wynika z nowej wersji projektu na stronie RCL (rp.pl, aktualizacja z 30 października 2026 r.).
- 4-krotność opłaty rezerwacyjnej zamiast dwukrotnej ma wracać do kupującego, gdy z winy dewelopera do umowy nie dojdzie (projekt MRiT z 11 maja 2026 r.).
- Spółki z o.o. też obejmie pięcioletni zakaz likwidacji, ale termin ma biec od przekazania lokalu, co krytykuje dr Piotr Terlecki.
- 3 miesiące od publikacji w Dzienniku Ustaw mają wejść główne przepisy, a odpowiedzialność wspólników dopiero po 24 miesiącach.
- Około 190 zł miesięcznie to rata od 30 tys. zł dopłaty do mieszkania za 1 mln zł, której zakaz miałby Ci oszczędzić (nasze obliczenia).
Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT) opublikowało 11 maja 2026 r. projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej (UD361), a najnowsza wersja na stronie Rządowego Centrum Legislacji rozszerza zakaz podwyżek cen z samej waloryzacji na każde podwyższenie po podpisaniu umowy (rp.pl, aktualizacja z 30 października 2026 r.). Dla Ciebie, jeśli szykujesz zakup za około 1 mln zł z kredytem 750 tys. zł, oznacza to potencjalnie brak ryzyka dopłaty rzędu 30 tys. zł - ale tylko jeśli przepis przetrwa konsultacje w obecnym kształcie.
Co dokładnie zakazuje nowa wersja projektu ustawy deweloperskiej?
Nowa wersja projektu zabrania deweloperowi podwyższenia ceny lokalu na niekorzyść nabywcy po podpisaniu umowy deweloperskiej lub umowy zobowiązującej, a ryzyko wzrostu kosztów budowy ma spoczywać na deweloperze (xyz.pl, PAP, 11 maja 2026 r.). Pierwsza wersja z maja zakazywała wyłącznie waloryzacji, obecna obejmuje każdą podwyżkę.
Zmianę komentuje Adam Rusiłowicz, prawnik cytowany przez Rzeczpospolitą:
"Aktualna wersja zabrania każdego podwyższenia ceny, w tym waloryzacji." - Adam Rusiłowicz, prawnik (rp.pl, aktualizacja z 30 października 2026 r.)
Według niego koniec z rozróżnianiem waloryzacji od innych podwyżek zamyka spory, które do tej pory ciągnęły się w sądach. Moim zdaniem to najmocniejszy punkt projektu: kupujący dostaje cenę, którą może wpisać do arkusza kalkulacyjnego, i nie musi się bać ukrytego wskaźnika w paragrafie 14.
Projekt zmienia też inne elementy relacji z deweloperem. Opłata rezerwacyjna zwracana przy winie dewelopera wzrasta z dwukrotności do czterokrotności. Deweloper ma stawiać się na odbiorze lokalu, a zgłoszone w protokole wady stają się wiążące i podlegają ustawowym terminom. Plany mieszkań muszą zawierać powierzchnie pomieszczeń, a wizualizacje mają być oznaczone jako poglądowe.
Czy zakaz podwyżek naprawdę ochroni Twoją cenę?
Zakaz dotyczy cen w umowach deweloperskich, ale jego szeroka formuła budzi wątpliwości praktyczne: Przemysław Dziąg z Krajowej Izby Gospodarczej (KIG) ostrzega, że przepis może zablokować także podwyżki za prace dodatkowe zamówione przez kupującego, zmianę stawki VAT czy powiększenie powierzchni użytkowej (rp.pl, 2026). Dziąg chce zakazu tylko jednostronnych podwyżek z winy dewelopera.
Dr Joanna Barzykowska zwraca uwagę na rzecz mniej oczywistą: dziś nabywca dopłaca za dodatkowe metry, a deweloper zwraca pieniądze za mniejszy metraż. Przy sztywnym zakazie rozliczenia różnic powierzchni trzeba będzie wpisywać do umów inaczej, bo lokal o kilka metrów większy od zapisanego stworzy dylemat, kto za nie płaci.
Najważniejszy wniosek praktyczny jest taki: zakaz nie zamienia ceny w gwarancję całkowitego kosztu. Dodatkowe okna, instalacje czy zmiany lokatorskie to osobne zamówienia, a ustawa najpewniej będzie je odróżniać od podwyżki ceny bazowej. Jeśli projekt zostanie doprecyzowany zgodnie z postulatem KIG, dostaniesz ochronę przed jednostronną zmianą, ale nadal zapłacisz za to, co sam zamówisz.
| Obszar | Pierwsza wersja (maj 2026) | Nowa wersja (RCL) | Skutek dla kupującego |
|---|---|---|---|
| Cena po umowie | Zakaz waloryzacji | Zakaz każdego podwyższenia | Brak sporów o nazwę podwyżki |
| Opłata rezerwacyjna | Zwrot 4-krotny przy winie dewelopera | Bez zmian | Większa rekompensata za wycofanie się dewelopera |
| Spółki celowe | 5 lat zakazu likwidacji dla spółek akcyjnych | Rozszerzenie na sp. z o.o., bieg od przekazania lokalu | Dłuższa ochrona, ale krytyka terminu |
| Prospekt informacyjny | Tabela standardu wykończenia | Bez nazw marek i modeli, wymiary liniowe urządzeń | Mniej danych o jakości, więcej o wymiarach |
| Wady po odbiorze | Protokół z listą wad | Po zapowiedzi w protokole 14 dni na listę wad | Krótki, twardy termin na zgłoszenie |
Czy nowe przepisy poprawią wiarygodność deweloperów?
Portal DOM, prowadzony przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny, ma według projektu przestać być tylko porównywarką cen transakcyjnych i zacząć pokazywać wiarygodność deweloperów: terminy oddania, decyzje UOKiK (Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów), decyzje nadzoru budowlanego, powiązania kapitałowe i odstąpienia od umów (rp.pl; xyz.pl, PAP). Dane mają pochodzić także z Krajowego Rejestru Sądowego (KRS).
Skala rynku tłumaczy ambicję. Według zestawienia w serwisie rp.pl inwestycje na podstawie ustawy deweloperskiej prowadzi 5698 firm, a umów objętych gwarancją Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG) jest 178 tys. Przy takiej liczbie kupujący bez narzędzia porównawczego wybiera po prospektach reklamowych. O tym, jak działa ochrona wpłat, pisaliśmy w tekście o rachunku powierniczym otwartym i zamkniętym.
Ministerstwo uwzględniło postulat deweloperów, by przy opóźnieniu pokazywać jego przyczynę. Rusiłowicz wątpi, czy deweloperzy będą rzetelnie przyznawać się do własnej winy, a Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) ocenia, że zmiana poprawia wiarygodność portalu. Aleksandra Krupińska z PZFD z zadowoleniem przyjęła rezygnację z nazw marek i modeli urządzeń w prospekcie. Moim zdaniem to rozwiązanie wygodne dla branży, a mniej dla kupującego: bez marki baterii czy płytek trudniej porównać dwie oferty z tej samej półki cenowej. Szczegóły samego prospektu opisaliśmy w analizie projektu UD361.
Jak zmiana wpłynie na ceny nowych mieszkań i podaż?
Mediana ceny metra na rynku wtórnym w 17 miastach wynosi 9710 zł/m² w II kwartale 2026 r. (NBP BaRN, dane NBP), a w Krakowie 14 787 zł/m², w Łodzi 7737 zł/m² - pełne zestawienie znajdziesz w naszym przeglądzie cen mieszkań. Na tym tle zakaz podwyżek przesuwa ryzyko kosztowe na dewelopera, więc logicznym skutkiem jest wyższa cena wyjściowa już w dniu podpisania umowy.
Deweloper, który nie może później skorygować ceny, wlicza bufor na inflację kosztów budowy do cennika. Inflacja CPI wyniosła 3,5% r/r w październiku 2026 r. (dane GUS, wskaźnik inflacji), a miesiąc do miesiąca -0,4%, więc presja nie jest dramatyczna. Jednak już po pół roku od umowy koszty na budowie rosną o kilka procent, a ktoś musi je ponieść.
Podaż jest drugim polem ryzyka. GUS podał, że w okresie styczeń-wrzesień 2026 r. oddano do użytkowania 149 227 mieszkań, o 3,1% więcej niż rok wcześniej. Gdy nowe regulacje podnoszą koszty obsługi inwestycji, część mniejszych deweloperów może wstrzymać starty. O tym, jak ta sama logika zadziałała przy końcu specustawy, piszemy w tekście o lex deweloper, a o kosztach narzucanych przez inne przepisy w analizie o windach w nowych blokach.
Kontrargument jest taki, że rynek nie kupuje już bez targowania się. W USA 43% budowniczych obniżyło ceny w październiku 2026 r. (średnio o 6%), co opisaliśmy w tekście o cenach od deweloperów. Jeśli polski popyt będzie słabszy, bufor na inflację zostanie zjedzony przez rabaty i efekt dla kupującego wyjdzie lepszy, niż zakłada pesymistyczny scenariusz.
Liczby dla kredytu 750 tys. zł: ile jest warte zabezpieczenie ceny?
Przy zakupie za 1 mln zł z kredytem 750 tys. zł na 25 lat podwyżka ceny o 3% po podpisaniu umowy oznacza 30 tys. zł dopłaty. WIBOR 3M (trzymiesięczna stawka, po której banki pożyczają sobie pieniądze) wynosi 3,91% (29 października 2026 r., notowania WIBOR 3M).
Przy założeniu marży 1,9% (przykład, nie oferta banku) oprocentowanie to 5,81%, a rata kredytu 750 tys. zł wynosi około 4 746 zł miesięcznie.
Gdyby 30 tys. zł dopłaty sfinansować kredytem, rata wzrosłaby o około 190 zł miesięcznie, czyli około 57 tys. zł w ciągu 25 lat. Przy racie 4 746 zł to wzrost o 4%, ale dla Twojej zdolności kredytowej ma znaczenie: bank liczy ratę od kwoty w umowie kredytowej, a dopłata po fakcie oznacza szukanie 30 tys. zł gotówki lub aneksu do kredytu. To wymaga ponownej oceny wniosku, a kalkulator zdolności kredytowej pozwala sprawdzić margines.
Zakaz podwyżek jest wart tyle, ile wynosi ryzyko zmiany ceny w Twojej umowie. Mieszkanie o stałej cenie w umowie to rata, którą liczysz raz, a nie dwa razy.
Przed podpisem sprawdź ofertę kilku banków w rankingu kredytów hipotecznych, policz ratę w kalkulatorze i zrób test w Decyzjomacie Hipotecznym. Jeśli wahasz się, czy rynek pierwotny jest dla Ciebie, porównaj opcje w Decyzjomacie Kupno-Wynajem oraz w tekście o rynku pierwotnym i wtórnym.
Kiedy przepisy wejdą w życie i co robić do tego czasu?
Główne przepisy mają wejść w życie 3 miesiące po publikacji w Dzienniku Ustaw, a vacatio legis dla odpowiedzialności gwarancyjnej wspólników wynosi 24 miesiące (rp.pl, 2026). Projekt jest na etapie konsultacji, więc ustawa nie obowiązuje, a termin zależy od prac rządu i Sejmu - dziś nie ma daty publikacji.
Spółki celowe są drugim wątkiem, który zasługuje na uwagę. Pięcioletni zakaz likwidacji spółek akcyjnych i prostych spółek akcyjnych obejmie według nowej wersji także spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, ale pięć lat ma biec od przekazania lokalu, a nie od przeniesienia własności. Dr Piotr Terlecki ocenia to jako niekorzystne dla nabywców. Usunięto też wymóg publikowania na stronie spółki wspólników, którzy przyjmują odpowiedzialność.
Do wejścia przepisów nic Cię nie chroni z mocy nowej ustawy, więc negocjuj zapis o stałej cenie wprost w umowie. Sprawdź w umowie klauzule o zmianie ceny, zapytaj o historię dewelopera, a plan wydatków dopełnij listą z tekstu o gotówce na zakup mieszkania. Całość zakupu krok po kroku opisuje poradnik kupna mieszkania. Więcej analiz o rynku znajdziesz w hubie nieruchomości.
Najciekawsze pytanie dopiero przed nami: czy w Sejmie przepis o zakazie podwyżek zostanie doprecyzowany, czy zostanie szeroki? Jeśli wygra wersja z postulatu KIG, deweloperzy zachowają prawo do rozliczenia różnic metrażu i zmian VAT, a Ty zachowasz ochronę przed jednostronnym podniesieniem ceny. Śledź etap prac na stronie Rządowego Centrum Legislacji, bo od jednego zdania w przepisie zależy, czy cena w umowie naprawdę będzie ceną końcową.
Narzędzia do Twojej decyzji
Najczęstsze pytania
- Czy deweloper może podnieść cenę mieszkania po podpisaniu umowy w 2026 roku?
- Dziś zależy to od zapisów umowy, bo nowelizacja UD361 jest tylko projektem opublikowanym przez MRiT 11 maja 2026 r. Nowa wersja na RCL zakazuje każdego podwyższenia ceny na niekorzyść nabywcy, ale ustawa nie obowiązuje, więc sprawdź klauzule w swojej umowie.
- Kiedy wejdzie w życie zakaz podwyżek cen mieszkań?
- Główne przepisy mają wejść w życie 3 miesiące po publikacji w Dzienniku Ustaw, a odpowiedzialność gwarancyjna wspólników po 24 miesiącach (rp.pl, 2026). Daty publikacji nie ma, bo projekt jest na etapie konsultacji i nie trafił jeszcze do Sejmu.
- Ile wynosi zwrot opłaty rezerwacyjnej według projektu?
- Cztery razy tyle, ile wpłaciłeś, zamiast dotychczasowej dwukrotności, gdy z winy dewelopera nie dojdzie do umowy (projekt MRiT z 11 maja 2026 r.). Przy opłacie rezerwacyjnej 10 tys. zł oznacza to zwrot 40 tys. zł zamiast 20 tys. zł.
- Czy zakaz obejmie też dopłatę za większy metraż lub zmianę VAT?
- Według nowej wersji zakaz obejmuje każde podwyższenie ceny, więc dopłaty za metraż czy VAT mogą wpaść w jego zakres. Przemysław Dziąg z KIG chce zakazu tylko jednostronnych podwyżek z winy dewelopera i spodziewana jest dyskusja w konsultacjach.
- Co pokaże Portal DOM po zmianie przepisów?
- Terminy oddania inwestycji, decyzje UOKiK i nadzoru budowlanego, powiązania kapitałowe oraz odstąpienia od umów (rp.pl, 2026). Dane mają pochodzić m.in. z KRS. Ministerstwo zgodziło się, by przy opóźnieniach pokazywać także ich przyczynę.
- O ile wzrośnie rata kredytu 750 tys. zł, jeśli cena mieszkania wzrośnie o 30 tys. zł?
- Około 190 zł miesięcznie przy 25 latach i oprocentowaniu 5,81% (WIBOR 3M 3,91% z 29 października 2026 r. plus założona marża 1,9%). W całym okresie spłaty to około 57 tys. zł dodatkowego kosztu.
Trzy minuty z Decyzjomatem. Werdykt TAK, POCZEKAJ albo NIE.
- TAK, POCZEKAJ czy NIE - konkretny werdykt ze wskazaniem co zmienić, żeby bank się zgodził
- DSTI, LTV, stress test stopy - zgodnie z Rekomendacją S KNF
- Rankingi banków dopasowane do Twojej sytuacji - z aktualnymi marżami i ofertami
