Hipoteki POLSTR październik 2026: stałe 6,45%, zmienne od 5,14% - ile wynosi rata kredytu 750 tys. zł?

Średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych okresowo stałych wzrosło w październiku 2026 r. do 6,45%, czyli o 0,24 pp (punktu procentowego) więcej niż we wrześniu, podczas gdy najtańsze oferty zmienne zaczynają się od 5,14% (ranking Bankier.pl z ofert zebranych 8-14 października). Dla kredytu 750 tys. zł na 25 lat to różnica rzędu 600 zł miesięcznie w racie, ale tylko wtedy, gdy porównujesz dwie rzeczy, które da się porównać.

Według stanu na 27 października 2026 r. punktem wyjścia jest zestawienie opublikowane przez CEO Magazyn z komentarzem Jarosława Jędrzyńskiego z portalu RynekPierwotny.pl, oparte na rankingach Bankier.pl i wrześniowych danych o inflacji.

Dlaczego niższy POLSTR nie obniża każdej raty hipoteki?

POLSTR 1M (miesięczna stopa składana liczona z dziennych odczytów oprocentowania depozytów jednodniowych, publikowana przez GPW Benchmark) wynosił 3,55%, a WIBOR 3M (stopa, po jakiej banki pożyczają sobie pieniądze na trzy miesiące) 3,85% i WIBOR 6M 3,94% - to symulacja Bankier.pl ze stanem na 16 października 2026. Niższy wskaźnik obniża punkt startowy kredytu zmiennego, ale cenę kredytu stałego wyznaczają zupełnie inne rzeczy.

Oprocentowanie okresowo stałe zależy od oczekiwań co do przyszłych stóp, kosztu zabezpieczenia banku w kontraktach IRS (swapy stóp procentowych) i sytuacji przed kolejnymi decyzjami Rady Polityki Pieniężnej (RPP). Rada utrzymała stopę referencyjną NBP na poziomie 3,75% na posiedzeniu 6-7 października 2026 r. (komunikat NBP), a rynek zaczął wyceniać możliwe podwyżki, nie obniżki. Banki, które dziś sprzedają stałą stawkę na pięć lat, muszą wliczyć ten scenariusz w cenę. Pisaliśmy o tym przy okazji analizy, dlaczego koniec obniżek pcha po kredyt przed podwyżką.

Według Bankier.pl osiem banków podniosło w październiku stawki stałe, dwa je obniżyły, a jeden nie zmienił oferty. Do podwyżek przyczyniły się też zmiany stawek IRS, które wymienia się wśród powodów zmiany oferty mBanku. Moim zdaniem to najważniejszy wniosek z całego zestawienia: rynek nie jest dziś jednym rynkiem, tylko dwoma, a nagłówek „POLSTR spada, hipoteki tanieją" jest prawdziwy tylko dla jednego z nich.

Ile kosztuje rata kredytu 750 tys. zł przy stawce 5,14%, 6,45% i 7,5%?

Rata kredytu 750 tys. zł na 25 lat w równych ratach wynosi ok. 4 450 zł przy oprocentowaniu 5,14%, ok. 5 040 zł przy 6,45% i ok. 5 540 zł przy 7,5%. Różnica między skrajnymi wariantami to prawie 1 100 zł miesięcznie.

Są to nasze przeliczenia na bazie wzoru annuitetowego; Bankier.pl podaje dla 592 tys. zł odpowiednio ok. 3,5 tys. zł dla najtańszych ofert zmiennych oraz 3 960 zł przy 6,4%.

Poniższe zestawienie skaluje dane Bankier.pl (kredyt 592 tys. zł) do kwoty 750 tys. zł:

Wzrost średniej stawki stałej o 0,24 pp oznacza według Bankier.pl ok. 90 zł więcej miesięcznie przy kredycie 592 tys. zł, a przy Twoich 750 tys. zł to już ok. 115 zł. Przez 60 miesięcy okresu stałego daje to ok. 6 900 zł dodatkowych kosztów za samą zmianę ceny między wrześniem a październikiem. Ratę policzysz dla własnych parametrów w kalkulatorze raty.

Czy można porównywać najtańszą ofertę zmienną ze średnią stałą?

Jarosław Jędrzyński z RynekPierwotny.pl, cytowany przez CEO Magazyn 27 października 2026 r., ostrzega wprost, że w rankingu Bankier.pl najtańsza oferta zmienna (5,14%) i średnia stawka stała (6,45%), których różnica wynosi 1,31 pp, to dwie różne miary i nie wolno ich zestawiać jak identycznych produktów:

„Nie należy przy tym bezpośrednio porównywać najtańszej oferty zmiennej ze średnią stawką stałą." - Jarosław Jędrzyński, ekspert RynekPierwotny.pl (CEO Magazyn, 27 października 2026)

Powód jest prosty. Najtańsza oferta to najlepszy wynik z rynku, osiągany zwykle przy wkładzie 20%, wysokiej zdolności i zakupie dodatkowych produktów. Średnia obejmuje oferty dla wszystkich, także tych z gorszym profilem. Kontrast 5,14% kontra 6,45% (1,31 pp) wygląda więc na koszt stabilności, ale w rzeczywistości część tej luki to różnica w próbie. Porównywalna jest dopiero para oferta zmienna i oferta stała z tego samego banku, jak ING w promocji z 12-25 października: 5,56% zmienne i 6,37% stałe przez 5 lat, obie z prowizją 0 zł. Tam premia za stałą stawkę to 0,81 pp, czyli ok. 330 zł miesięcznie przy 750 tys. zł. Kolejne rozbicie rynku znajdziesz w tekście o październikowych marżach i przejściu banków na POLSTR.

Jak wybrać między stałą a zmienną stawką przy podpisie umowy w 2026 roku?

Stała stawka kosztuje dziś więcej na starcie (średnio 6,45%), ale chroni ratę przez zwykle pięć lat, natomiast zmienna jest tańsza od pierwszej raty, lecz zależy od wskaźnika i od częstotliwości jego aktualizacji. Erste Bank Polska zapowiada w nowych kredytach na POLSTR miesięczną aktualizację stawki, a w kredytach na WIBOR 3M aktualizacja pozostaje kwartalna - szczegóły opisaliśmy w analizie strategii Erste dla dawnego Santandera.

Ta różnica ma znaczenie. WIBOR 3M zmienia się powoli i rata odzwierciedla go z opóźnieniem, a POLSTR 1M reaguje szybciej, w obie strony. Dr Tadeusz Białek, prezes Związku Banków Polskich, powiedział na konferencji prasowej ZBP (relacja BANK.pl z 27 sierpnia 2026), że decyzja Komisji Nadzoru Finansowego (KNF) z 21 sierpnia 2026 r. uznająca POLSTR za istotny wskaźnik jest „bardzo ważną podwalinę do powolnego zastępowania wskaźnika WIBOR" w nowych produktach. WIBOR może funkcjonować do końca 2036 r., ale w nowych umowach tylko do końca 2026 r. Szerzej o harmonogramie piszemy w tekście o końcu WIBOR w 2037 r., a o wcześniejszym ruchu ING w analizie wdrożenia POLSTR od 28 września.

Białek zwrócił uwagę także na brak spreadu korygującego (dodatku wyrównującego różnicę między WIBOR a POLSTR): jego zdaniem brak takiego spreadu „nie byłby zgodny z rozporządzeniem BMR". Dla Ciebie to sygnał, że przy umowie na POLSTR warto sprawdzić, jaka marża jest zapisana i czy bank nie przenosi na nią różnicy wskaźników. Zasady wyboru stawki opisaliśmy też w tekście o zmiennym oprocentowaniu w październiku 2026.

Liczby dla kredytu 750 tys. zł: co daje różnica 1 pp?

Przy kredycie 750 tys. zł na 25 lat każdy punkt procentowy oprocentowania to ok. 440-470 zł raty miesięcznie w zakresie 5,5-7,5% (nasze obliczenie z danych Bankier.pl: 3 636 zł do 4 375 zł przy 592 tys. zł daje 739 zł różnicy na 2 pp, po skali 750/592 to ok. 937 zł na 2 pp).

Jeśli wybierzesz zmienną stawkę 5,3% i oprocentowanie wzrośnie o 1 pp do 6,3%, rata skoczy z ok. 4 520 zł do ok. 4 970 zł.

Zestawmy to ze stałą 6,45%, w której rata przez 5 lat wynosi ok. 5 040 zł. Zmienna zrówna się kosztowo ze stałą dopiero po wzroście o ok. 1,15 pp. Przy obecnym kierunku oczekiwań rynkowych (stopa NBP 3,75%, inflacja CPI 4,1% r/r we wrześniu) takiego ruchu nie można wykluczyć. Według GUS wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych (CPI) wzrósł we wrześniu 2026 r. o 4,1% r/r i 0,7% m/m, a inflacja bazowa (bez żywności i energii) spadła z 3,3% do 3,1% r/r. Mieszane sygnały sprawiają, że RPP nie ma prostego powodu ani do podwyżki, ani do obniżki.

Przy oprocentowaniu 7,5% rata zmienna dojdzie do 5 540 zł, dlatego moim zdaniem rozsądnie jest policzyć nie tylko ratę dziś, ale odporność budżetu: czy utrzymasz kredyt, gdy rata zmienna dojdzie do 5 540 zł (7,5%)? Jeśli tak, zmienna stawka jest wariantem tańszym; jeśli nie, premia za stałą stawkę to cena spokoju. Zrób to w Decyzjomacie Hipotecznym, a oferty banków porównaj w rankingu kredytów hipotecznych.

Czy zmiany wpływają na kredyty, które już spłacasz?

Nie, zmiany z października 2026 r. dotyczą wyłącznie nowo udzielanych kredytów; umowy już zawarte zachowują warunki podpisane z bankiem. Prezes ZBP przypomniał w sierpniu, że planowana ustawa miałaby zobowiązać banki do złożenia klientom z kredytem na WIBOR jednorazowej oferty zmiany wskaźnika, w terminie 9 miesięcy od wejścia przepisów w życie, a decyzja należałaby do klienta.

Białek spodziewa się, że banki same nie będą namawiać do zmiany, bo WIBOR może działać do 2036 r.

Dla kredytobiorcy z umową sprzed kilku lat oznacza to brak automatycznej obniżki. Jeśli masz stałą stawkę z lat 2021-2022, która się kończy, zajrzyj do poradnika o tym, co robić po końcu okresu stałego oprocentowania. Nie sprawdzaj tylko stawki: uwzględnij prowizję, wymagane produkty i zasady aktualizacji oprocentowania po okresie stałym.

Jak rynek mieszkaniowy zareaguje na droższe stałe stawki?

Według BIK zapytania o kredyty mieszkaniowe w lipcu 2026 r. były o 22% wyższe niż w lipcu 2025 r., a w sierpniu 2026 r. banki udzieliły hipotek za 13,54 mld zł, o 51,1% więcej niż rok wcześniej (omówienie w naszym tekście o sierpniowych kredytach mieszkaniowych).

Autor zestawienia zaznacza, że bez danych o liczbie wniosków i udzielonych kredytów nie da się rozstrzygnąć, czy droższe stawki stałe przyspieszą decyzje kupujących, czy je zahamują.

Przy średniej stawce stałej 6,45% (Bankier.pl) osoby z dobrym wkładem i zdolnością przejdą na tańsze oferty zmienne, a ci, którzy potrzebują przewidywalności, zapłacą więcej albo odłożą zakup. Uważam, że efekt będzie więc dwukierunkowy. Jeśli planujesz podpis w ciągu 3-6 miesięcy, miej na uwadze, że ceny ofert zmiennych i stałych mogą się rozjechać jeszcze bardziej, gdy RPP w listopadzie lub grudniu wyśle sygnał podwyżkowy. Wcześniej dopilnuj raportu BIK i dokumentów, zgodnie z naszą checklistą dokumentów do hipoteki.

Więcej analiz na ten temat znajdziesz w hubie kategorii kredyty.

FAQ

Ile wynosi rata kredytu 750 tys. zł na 25 lat przy stawce stałej 6,45%?

Rata wynosi ok. 5 040 zł miesięcznie w systemie rat równych (obliczenie własne na bazie średniej stawki stałej 6,45% z rankingu Bankier.pl, październik 2026). Przy najtańszej ofercie zmiennej 5,14% rata to ok. 4 450 zł, czyli o ok. 590 zł mniej. Na tę różnicę wpływa jednak także profil klienta.

Czy POLSTR jest niższy niż WIBOR?

POLSTR 1M wynosił 3,55%, a WIBOR 3M 3,85% (symulacja Bankier.pl, 16 października 2026), czyli różnica to 0,30 pp. Banki nie mają jeszcze ustalonego spreadu korygującego, więc o ostatecznej racie decyduje marża zapisana w umowie, a nie sam wskaźnik.

Czy niższy POLSTR obniży ratę mojego obecnego kredytu?

Zmiany z października 2026 r. dotyczą tylko nowych umów, więc rata obecnego kredytu się nie obniży. Kredyt na WIBOR 3M nadal korzysta z WIBOR do 2036 r., a ewentualna jednorazowa zmiana wskaźnika ma być oferowana na podstawie przyszłej ustawy w ciągu 9 miesięcy od jej wejścia w życie (ZBP, sierpień 2026).

Co wybrać: stałą czy zmienną stawkę?

Premia za stałą stawkę wynosi w ofercie ING 0,81 pp (6,37% stała wobec 5,56% zmiennej, promocja 12-25 października 2026), co przy kredycie 750 tys. zł daje ok. 330 zł miesięcznie. Zmienna wygrywa, jeśli oprocentowanie nie wzrośnie o więcej niż ok. 0,8-1,2 pp w ciągu 5 lat; stała wygrywa, jeśli potrzebujesz stabilnej raty.

Jak często zmienia się oprocentowanie kredytu na POLSTR?

W Erste Bank Polska stawka w nowych kredytach na POLSTR ma być aktualizowana co miesiąc, a w kredytach na WIBOR 3M co kwartał. Częstsza aktualizacja oznacza szybsze przeniesienie spadku, ale także szybsze przeniesienie wzrostu stóp na ratę.

Do kiedy banki mogą sprzedawać nowe kredyty na WIBOR?

Do 31 grudnia 2026 r. WIBOR może być używany w nowych umowach, a od 1 stycznia 2027 r. nowe kredyty zmiennoprocentowe mają opierać się na POLSTR (komunikaty rynku i ZBP, sierpień-wrzesień 2026). WIBOR pozostanie w istniejących umowach do końca 2036 r.

Gdzie sprawdzić aktualne stopy NBP i inflację?

Stopa referencyjna NBP wynosiła 3,75% po posiedzeniu RPP z 6-7 października 2026 r. (nbp.pl), a CPI za wrzesień 2026 wyniósł 4,1% r/r (stat.gov.pl). Dane publikują odpowiednio NBP i GUS na swoich stronach, a oferty banków porównuje się w rankingach i w Decyzjomacie.

Zanim podpiszesz umowę, odpowiedz sobie na jedno pytanie: jaką ratę udźwigniesz, jeśli oprocentowanie wzrośnie o 2 pp? Jeśli wynik to ok. 5 540 zł przy kredycie 750 tys. zł i budżet to wytrzymuje, zmienna stawka jest uzasadniona. Jeśli nie, 6,45% jest ceną, którą warto policzyć w Decyzjomacie Hipotecznym, a przed wyborem banku sprawdź ofertę w zdolności kredytowej.

Narzędzia do Twojej decyzji

• Stopy procentowe NBP - decyzja RPP i następne posiedzenie
• WIBOR 6M dziś - notowania i wykres
• Ranking kredytów hipotecznych
• Prognoza WIBOR 2027: banki, rynek FRA i rata
• Decyzjomat Refinansowanie