Koniec okresu stałego oprocentowania kredytu hipotecznego - co dzieje się po 5 latach i jakie masz opcje

Koniec okresu stałego oprocentowania kredytu hipotecznego to moment, w którym umowna gwarancja niezmiennej raty wygasa, a bank ma obowiązek zaproponować nowe warunki. Jeśli podpisywałeś kredyt ze stałą stopą w latach 2021-2022 przy saldzie ok. 400 tys. zł, właśnie teraz dostajesz pismo z nową stawką powyżej 6 proc. - podczas gdy WIBOR 3M stoi na 3,84 proc. (GPW Benchmark, 19 września 2026). Masz trzy drogi i każda inaczej wygląda w portfelu.

Co to jest oprocentowanie okresowo stałe i dlaczego kończy się po 5 latach?

Oprocentowanie okresowo stałe to rozwiązanie, w którym bank gwarantuje niezmienną stopę procentową (a więc i stałą ratę) przez z góry określony czas - najczęściej 5 lat, w części ofert 7 lub 10 lat. Wynika to wprost z Rekomendacji S KNF, która nakazuje bankom oferować stałą stopę na minimum 5 lat. Po tym okresie kredyt nie znika - zmienia się tylko sposób naliczania odsetek.

W latach 2021-2022, gdy stopy NBP (Narodowy Bank Polski) startowały z rekordowo niskiego poziomu, wiele osób zamroziło ratę na pięć lat i realnie ochroniło się przed cyklem podwyżek. Ta ochrona ma jednak datę ważności. Rekomendacja S każe bankom liczyć zdolność kredytową dla stałej stopy z buforem bezpieczeństwa 2,5 pp, podczas gdy dla zmiennej bufor wynosi 5 pp - to pokazuje, że regulator traktuje stałą stopę jako mniej ryzykowną, ale wyłącznie w jej okresie obowiązywania.

Gdy pięć lat mija, umowa przewiduje jeden z dwóch scenariuszy: przejście na oprocentowanie zmienne (wskaźnik referencyjny plus stała marża banku) albo negocjację kolejnego okresu stałego. Marża to część oprocentowania, którą bank ustala raz na cały okres kredytu i której nie może jednostronnie podnieść - w Twojej umowie z lat 2021-2022 to zwykle 2,1-2,5 proc.

Co robi bank na koniec okresu i ile masz czasu na decyzję?

Bank ma obowiązek przedstawić propozycję nowej stałej stopy, jeśli do końca spłaty kredytu zostało co najmniej 62 miesiące - tak działa praktyka największych banków, w tym mBanku i PKO BP (materiały informacyjne banków, 2026). Wniosek o nowe oprocentowanie na kolejny okres możesz złożyć na ok. 6 miesięcy przed wygaśnięciem obecnej stawki. Zawarcie aneksu jest bezpłatne.

Jeśli nie zaakceptujesz nowej oferty stałej, bank po upływie okresu automatycznie przechodzi na oprocentowanie zmienne zgodnie z zapisem umowy - najczęściej brzmi on: „oprocentowanie stanowi sumę wskaźnika referencyjnego WIBOR 3M lub 6M oraz marży Banku określonej w par. X". Nic nie musisz podpisywać, żeby ten mechanizm zadziałał - to opcja domyślna. Nowa oferta stałej stopy odzwierciedla sytuację rynkową w dniu jej składania, więc dziś będzie droższa niż Twoja stawka z 2021 r.

Moim zdaniem najczęstszy błąd na tym etapie to bierność. Pismo z banku trafia do szuflady, okres stały cicho wygasa i od kolejnego miesiąca płacisz zmienną z marżą, której nikt nie renegocjował. Zanim zdecydujesz, sprawdź w zakładce Mój kredyt, jaka marża i jaki wskaźnik są wpisane w Twojej umowie - to dwie liczby, od których zależy cała reszta.

Trzy opcje po zakończeniu stałej stopy - ile wyniesie rata przy saldzie 400 tys. zł?

Przy saldzie 400 tys. zł rozłożonym na 20 lat (240 rat) trzy główne opcje dają dziś raty od ok. 2 749 zł do ok. 2 922 zł miesięcznie (obliczenia własne na stawkach z 19 września 2026). Różnica między najtańszym a najdroższym wariantem to ok. 173 zł miesięcznie, czyli ponad 2 000 zł rocznie. Refinansowanie, czyli przeniesienie kredytu do innego banku na nowych warunkach, wypada najtaniej, ale wiąże się z kosztami startowymi.

Policzyliśmy trzy ścieżki dla Twojego profilu (saldo 400 tys. zł, marża w umowie 2,4 proc., 240 rat):

Zmienna w obecnym banku wygląda paradoksalnie najdrożej - i tu tkwi sedno. WIBOR 3M jest dziś niski (3,84 proc.), ale Twoja umowna marża 2,4 proc. z 2021 r. jest wysoka jak na obecny rynek, gdzie oferty refinansowe schodzą do 1,65 proc. (dane rynkowe, wrzesień 2026). Dlatego prawdziwa oszczędność leży nie w wyborze stała czy zmienna, lecz w tym, u kogo trzymasz kredyt. Refinansowanie ze zmienną 5,49 proc. daje ratę o ok. 173 zł niższą niż zmienna w starym banku, więc koszt 4-5 tys. zł zwraca się po ok. 26 miesiącach. Break-even policzysz dla własnej marży w kalkulatorze refinansowania, a wrażliwość raty na ruch WIBOR sprawdzisz w kalkulatorze wrażliwości WIBOR.

Ile zapłacisz za wcześniejszą spłatę w okresie stałej stopy?

Rekompensata to opłata, którą bank może pobrać za wcześniejszą spłatę kredytu, i przy stałej stopie działa inaczej niż przy zmiennej. Zgodnie z art. 40 ustawy o kredycie hipotecznym przy oprocentowaniu zmiennym bank może żądać rekompensaty tylko przez pierwsze 36 miesięcy od podpisania umowy, a jej górny limit to 3 proc. spłacanej kwoty i nie więcej niż odsetki za rok. Przy okresowo stałej stopie ten limit czasowy 36 miesięcy nie obowiązuje.

W okresie stałej stopy bank może pobrać rekompensatę odpowiadającą jego rzeczywistemu kosztowi, wynikającemu z różnicy stóp, przez cały czas obowiązywania stałej stawki - dokładne zasady wyliczenia określa Twoja umowa. To dlatego wcześniejsza spłata lub refinansowanie tuż przed końcem pięcioletniego okresu bywa kosztowne, a tuż po jego zakończeniu - już nie. Gdy przejdziesz na zmienną po wygaśnięciu stałej stopy, a od zawarcia umowy minęły ponad trzy lata, rekompensata za refinansowanie zwykle w ogóle nie występuje. To techniczny, ale kluczowy detal: najtańsze okno na przeniesienie kredytu otwiera się dokładnie w momencie końca okresu stałego.

Sprawdź w umowie, czy zapis o rekompensacie odsyła do okresu stałej stopy, czy do 36 miesięcy od podpisania. Jeśli Twój kredyt z 2021 r. jest już po tym oknie i po zakończeniu stałej stawki, koszt zerwania po stronie rekompensaty najczęściej wynosi 0 zł - zostają tylko opłaty za nowy operat i wykreślenie hipoteki.

POLSTR zamiast WIBOR - co reforma wskaźników zmienia dla Twojej decyzji?

POLSTR (Polish Short Term Rate) to nowy wskaźnik referencyjny oparty na rzeczywistych transakcjach jednodniowych między bankami, który zastąpi WIBOR w nowych umowach od 2027 roku. Administruje nim GPW Benchmark, a publikacja ruszyła 2 czerwca 2025 r. PKO Bank Polski i PKO Bank Hipoteczny od 3 września 2026 r. jako pierwsze oferują nowe kredyty hipoteczne oparte na POLSTR (komunikat PKO BP, wrzesień 2026). Szczegóły reformy opisaliśmy w analizie o skali POLSTR.

Dla Ciebie, na końcu okresu stałej stopy, ta reforma tworzy rozwidlenie, którego większość poradników nie łączy z tym momentem. Jeśli teraz przejdziesz na zmienną w obecnym banku, Twój kredyt pozostaje na WIBOR - a ten, jak zapewnia Aleksandra Bluj, prezes GPW Benchmark, będzie opracowywany do końca okresu uporządkowanej likwidacji, czyli do końca 2036 roku (bank.pl, 2026). Jeśli natomiast zdecydujesz się na refinansowanie już w 2027 r., nowa umowa najpewniej będzie oparta na POLSTR. Dwa kredyty, dwa różne wskaźniki, ta sama osoba.

„WIBOR będzie opracowywany do końca tzw. okresu uporządkowanej likwidacji, czyli do końca 2036 roku." - Aleksandra Bluj, prezes GPW Benchmark (bank.pl, 2026)

Dr Tadeusz Białek, Prezes Związku Banków Polskich i przewodniczący Narodowej Grupy Roboczej ds. reformy wskaźników referencyjnych, przyznał, że najważniejsze decyzje dotyczące przebiegu reformy już zapadły, a od początku 2027 r. nowe umowy kredytowe nie będą stosować WIBOR (bank.pl, 2026). Nie musisz więc dziś czekać na POLSTR - Twój kredyt z 2021 r. do 2036 r. spokojnie działa na WIBOR. Ale jeśli i tak planujesz zmianę banku, warto wiedzieć, czy trafisz jeszcze na WIBOR, czy już na nowy wskaźnik. Mechanizm porównania stała vs zmienna rozłożyliśmy w przewodniku o oprocentowaniu stałym i zmiennym - tu skupiamy się wyłącznie na momencie końca okresu stałego.

Moja ocena - kiedy stała, a kiedy warto policzyć refinansowanie

Rata refinansowania ze zmienną 5,49 proc. przy saldzie 400 tys. zł (ok. 2 749 zł) jest najniższa z policzonych wariantów, ale to nie znaczy, że jest automatycznie najlepsza dla każdego. Powiem wprost: decyzja zależy od tego, ile ryzyka WIBOR wytrzymasz i czy masz zdolność, by przejść procedurę w nowym banku. Zmienna 5,49 proc. wygląda kusząco, dopóki nie doliczysz scenariusza wzrostu stawki referencyjnej o 1 pp - wtedy rata rośnie o ok. 230 zł.

Michał Kisiel, analityk Bankier.pl, zwraca uwagę, że we wrześniu 2026 niemal wszystkie banki podniosły stawki oprocentowania okresowo stałego wobec sierpnia, a średnia skoczyła o 0,22 pp m/m (Bankier.pl, wrzesień 2026). W praktyce oznacza to, że propozycja nowej stałej od Twojego banku będzie prawdopodobnie mniej atrakcyjna niż jeszcze kilka miesięcy temu. Jeśli cenisz spokój, stała ok. 6,10 proc. w obecnym banku (rata ok. 2 889 zł, aneks za 0 zł) jest uczciwym kompromisem. Jeśli liczysz każdą złotówkę i masz 60 tys. zł rezerwy na proces, refinansowanie z niższą marżą zwraca się w niecałe dwa i pół roku.

Sprawdź swój werdykt w Decyzjomacie Refinansowanie, a jeśli wahasz się między nową stałą a przejściem na zmienną, przejdź przez Decyzjomat WIBOR vs stała. Aktualne marże i oferty banków porównasz w rankingu kredytów hipotecznych. Kontekst cyklu stóp i tego, jak zwykle kończyły się poprzednie fale podwyżek, znajdziesz w historii WIBOR oraz w prognozie decyzji RPP na 2026 i analizie aktualnego refinansowania z marżami od 1,65 proc.. Więcej analiz finwire.pl o kredytach znajdziesz w hubie kategorii kredyty.

Gdyby stopy rzeczywiście zeszły w 2027 r., a Ty siedziałbyś na nowej pięcioletniej stałej 6,10 proc., znów obudziłbyś się z ratą oderwaną od rynku - tyle że tym razem w drugą stronę. To jest cena spokoju i warto ją znać, zanim podpiszesz aneks.

Narzędzia do Twojej decyzji

• Decyzjomat Hipoteczny - sprawdź swój werdykt
• Ranking kredytów hipotecznych
• Kalkulator raty kredytu
• Kalkulator zdolności kredytowej
• Kalkulator refinansowania